Possíveis inquilinos após a Petrobras?

imovel triple A em macae eh muito escasso. acho muito dificil virar elefante branco

eu voto no Elefante Branco

Tem muitas empresas em Macaé. Acho que a única capaz de assumir o prédio todo é a Petrobras.

Acho muito difícil a Petrobras sair, mas mesmo que saia acho possível que o prédio fique cheio dividindo em diferentes empresas.

Eu concordo em que a Petrobrás n vá sair. Acabou de assinar o contrato. Não vejo isso acontecendo pelo menos nos próximos anos. Daqui a 10 anos a gente n sabe como vai estar Macaé e sua importância para a Petrobrás. Pode se tornar um polo do petróleo ou sei lá... ou não. Difícil saber.

caramba, que discussão, acabou de assinar o contrato e já tem gente preocupada com a vacancia daqui 10 anos?
vixi....

Vai entender..

Sim, pois o valor do imóvel daqui a 10 anos importa e muito para definir o preço do fundo hoje. E o contrato permite que a Petrobrás desista do aluguel a qualquer tempo, pagando praticamente só o valor restante da costumização, e isso traz risco para o fundo.

Quero saber se o aluguel para a Petrobrás é um tudo ou nada, ou se o imóvel pode ser satisfatoriamente ocupado por outras empresas depois.

O que o rodrigoo falou, de imóveis Triple A serem muito escassos em Macaé, me preocupa. Isso pode ser sinal de que não há demanda para eles. Este fundo possui uma porcentagem pequena ou grande do total de imóveis Triple A em Macaé?

Se não me engano,
este fundo possui apenas um prédio,
100% alugado pra petrobrás.
O lance é que os contratos podem ser quebrados,
já vimos isso em alguns fundos.
como a petrobrás anda mal das pernas, não duvido nada ela fazer uma reestruturação e abandonar o prédio.
Mas o principal é que o risco do fundo é alto por ser,
único imóvel,
único inquilino

Como uma reestruturação envolve, prioritariamente, redução de custos, não vejo como uma medida inteligente o rompimento do contrato por parte da Petrobrás... haja vista as garantias estabelecidas em contrato e disponíveis no regulamento/relatórios do FII...

Mas cada um tem sua opinião, seja ela qual for...

gente !!!!!!!!!!!!!. acabou de assinar contrato e a multa se sair antes de 10 anos é 50 milhões.(relatório da xp)

caro René 14,
a melhor coisa que vc pode fazer é diversificar.
se o fundo não está diversificado, vc fica diversificado.
esse fundo tem um prédio com 1 inquilino certo?
pega o valor que vc vai colocar nesse fundo que tem 1 prédio e 1 inquilino, divide (por exemplo) por 3 fundos com o mesmo perfil (só para ilustrar), aí vc fica cotista em 3 prédios com 3 inquilinos e deixa o barco navegar...

Acho que o colega Ivan deixou ainda mais claro o que penso...

E existe algum registro de que a Petrobras cancelou algum contato de aluguel?

50 milhões pagariam 2 anos de aluguel, pois as despesas de manutenção continuam. Já descontei 6 meses por isso.

Mas é uma hipótese muito remota.

A Petrobrás está alugando o imóvel com um contrato de 10 anos, ela não quis comprá-lo. Ainda por cima o contrato estipula multa relativamente pequena, de 3 meses de aluguel + despesas de customização ainda não pagas (que vai diminuindo com o tempo).

Não estou dizendo que a Petrobrás vai sair agora, ou que vai sair antes do final do contrato. Mesmo que saia só daqui a 10 anos, é muito importante para avaliar o preço da cota hoje o valor residual do imóvel nessa data.

Sim, diversificação é a única que salva, e FIIs de um único inquilino são mais arriscados. Mas FIIs que só podem ter uma empresa como inquilina são mais arriscados ainda. E essa é a minha dúvida.

René14, seu cálculo de multa está certo?

Deu uma olhada no que o SAFI postou mais acima (02 anos de aluguel)?

"O contrato é um contrato típico, mas com claúsulas para garantir a permanência da Petrobras no imóvel. A multa em caso de quebra de contrato é composta por três meses de aluguel e mais todo o valor devido pela customização. Deste modo, a multa se inicia no valor de R$ 52,5 milhões, sendo reduzida progressivamente."

Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - XPCM11 - XP CORPORATE MACAÉ FII (tá difícil achar a fonte original, mas quem postou diz ter tirado de um comunicado do fundo)

Prezado Murilo, boa tarde.



Primeiramente vale esclarecer que o contrato de locação é constituído por duas partes: uma parte atípica, referente às benfeitorias, cujo valor nominal inicial é de R$ 400.000; uma parte típica, chamada de valor base locação, cujo valor nominal inicial é de R$ 1.500.000. O contrato inteiro tem prazo de duração de 10 anos com reajustes anuais por IGP-M.



No caso de rescisão do contrato de locação por parte da Petrobrás, a multa prevista é dada pela seguinte conta: valor vigente da parte atípica do contrato X quantidade de meses até o vencimento.

Além da multa da parte atípica, está prevista uma multa referente à parte típica, que varia entre 6 e 12 alugueis proporcionais, dependendo do motivo da rescisão, além do aviso prévio previsto no contrato.



Esperamos ter ajudado e qualquer dúvida adicional estamos a disposição.



Att,

XP Gestão de Recursos

René14, aqui tem o valor do aluguel (R$ 1,5 milhão/mês), página 257 da minuta:

https://www.brasil.citibank.com/JPS/content/pdf/ICMS_16012013_FII_XP_MACAE_DEF.pdf

Na página seguinte (258) fala sobre o valor de R$ 400.000,00 mensais pagos juntamente com o aluguel base acima, valor este, referente à customização.

Acho que é mais um problema de semântica nosso mesmo: o valor de R$ 50 milhões de multa é composto por três meses de aluguel (R$ 4,5 milhões) mais o valor referente à customização (45,5 milhões), ou seja, o valor total da multa cobre cerca de dois anos de aluguéis, a grosso modo.

Cheguei a entender, pelo seu post, que a Petrobrás pagava em torno de R$ 16,5 milhões por mês de aluguel, aí assustei com o valor... mas entendo o que você disse sobre a redução do valor da customização (a parcela dos R$ 400.000,00)... pode ser que a Petro queira sair num futuro próximo? Pode, claro. Como pode querer cumprir o contrato, penso eu.

Contrato de inquilino único tem este risco inerente, não tem muito jeito, a não ser a diversificação de investimentos.

Ok, parece que agora são 6~12 meses e não só 3 meses de aluguel na parte típica, o que é bem melhor. Mas minha pergunta não era sobre condições do contrato ou qual a probabilidade de a Petrobras sair do prédio, e permanece sem ter sido bem respondida:

"Possíveis inquilinos após a Petrobras?

Existem outras empresas na região que poderiam ocupar os prédios pagando um aluguel equivalente? Ou nós ficaríamos com um elefante branco em Macaé?"

Mono inquilino novamente acho difícil.
Mas se dividir o prédio pra outras empresas, aluga, por um valor menor do metro quadrado, mas aluga.
Não vai chegar a ser um elefante branco.

René14, sua pergunta é de difícil resposta no contexto atual, meu caro... sei lá, pode ser que se transforme em multi inquilino, para facilitar locação, pode se transformar num elefante branco e ficar vago por um bom tempo, etc...

Mas isso é muito no campo do hipotético, não acha? Penso que se preocupar por conta de um quadro (pouco) provável, ainda não factual, é um pouco demais... prefiro deixar os acontecimentos se desenrolarem.

Respeito sua preocupação, entretanto, ela tem lá seu fundamento de ser. Por isso que eu diversifico o investimento em vários tipos de FII.

Quando a Petrobras sair ( se isso ocorrer)é vender o fundo . E parir para outro. Por isso que ficamos ligados no mercado. Deverá existir alguem que compre as cotas, penso eu. Enquanto isso , o fundo tá valendo dentro de uma diversificação adequada.

Murilo Alcantara, sabes me dizer se esses R$ 400.000,00 serão pagos mensalmente junto ao aluguel até o fim do contrato?

Reparei que o fundo tem utilizado reservas financeiras da conta vinculada para pagar os rendimentos...

Eu acho que não, mas não tenho certeza. É bom perguntar ao RI. Eu também vi que tem usado as reservas financeiras e ainda assim anunciou o aumento da distribuição aos cotistas.