Valor da Cota

Não procure entender.Se aqui tudo fosse lógico,nunca ganharíamos,ficaria tudo sempre estável.O importante é:"Se está bom para você,"COMPRE".Quem sabe o Sr.Mercado está de bom humor e está lhe dando a chance de elevar seu DY?!
Bons negócios!

Os pontos positivos do fundo XP Corporate Macaé todo mundo já conhece que é o aluguel por 10 anos com a Petrobras que vai render em torno de 9% ao ano.

Por isso, vou focar o post em 2 pontos negativos do fundo:

1) O fundo na data de captação foi lançado a R$ 241.457.000. O único imóvel do fundo tem uma área privativa total de 18.640,64 metros quadrados. Isto quer dizer que ao par (cota R$ 100,00) o mercado avaliou o valor do metro quadrado em Macaé por R$ 12.953,26 (página 86 do prospecto). A Média de preços para Macaé do site Classificados online de Carros, Imóveis, Empregos - ZAP é de R$ 5.404,73 o metro quadrado.

2) O valor de R$ 1.900.000,00 recebido mensalmente pelo fundo ao longo dos 10 anos de vigência do contrato é na verdade dividido entre dois valores, o primeiro de R$ 1.500.000,00 é de fato o aluguel pelo imóvel, o valor de R$ 400.000,00 é referente a "indenização pelas benfeitorias". Todos os reajustes sobre o contrato de locação entre eles o IGP-M anual incide apenas sobre o valor do aluguel (página 92 do prospecto).

Opa! NÃO é verdade que o IGP-M anual vai incidir só sobre o aluguel base.
Na página do prospecto citada está claro que o VALOR DE LOCAÇÃO é composto por "aluguel base + indenizações de benfeitorias". E também está claro que a correção anual é sobre o VALOR DE LOCAÇÃO total.
O que incide apenas sobre o aluguel base são as revisionais! O que é bastante lógico, pois a indenização de benfeitoria não tem que ser alterada pela revisão do aluguel.

Oi mrcal,
Na verdade essa para mim é a menor das preocupações neste caso. O que realmente me preocupa é o reajuste deste contrato daqui a 10 anos quando então o "novo aluguel" não terá a parcela de indenizações.

O valor do aluguel daqui a 10 anos é a menor das minhas preocupações, até porque eu também não tenho a menor ideia de como serão os novos contratos de aluguel de nenhum imóvel de nenhum FII daqui a 10 anos.
A conta é bem simples: esse FII vai cobrar por 10 anos da Petrobras os gastos da customização. Se não tivesse tido esses gastos de customização, o valor final gasto com o imóvel teria sido menor e o aluguel também seria proporcionalmente menor.
Não vejo problema nenhum aqui...

mrcal

Faz toda a diferença no momento que precificaram o imóvel.

Colocaram a conta do reembolso da customização no fluxo e fizeram a conta de trás para frente para render 9% ao ano.

Não tem como negar que o preço por metro quadrado pago está muito acima do mercado para aquela região.

rendimento mensal de 0,73/quota/mes (isso mesmo?)

12 meses: 0,73x12=8,76/quota/ano

9% ao ano está bom para mim.

regra de 3:

x-----100%
8,79----9%

x=8,79*100/9=97,70

quer dizer que abaixo de 97,70 está pagando mais do que 9% ao ano?

nos autuais 92,00:
92,00-----100%
8,79--------y%
y=8,79*100/92=9,55%

está pagando 9,55 ao ano.

Parece atrativo.

Pagu, não está pagando isso!

Vai pagar! Atualmente paga R$ 0,708... por cota!

Reajuste a partir de 1º de outubro, daí tem-se a previsão de que pagará R$ 0,73 por cota.

Ok. Entendido.
Vamos aguardar a divulgacao de quanto vai ser.
Thanks

Pagu, mais do que 8 ou 9% ao ano, o meu entendimento é que esta renda é realmente renda (meu objetivo é juntar renda recorrente sem depender do trabalho). É diferente do rendimento de um fundo multimercado ou de qualquer outra aplicação (sem ser dividendos de ações), pois se você gastar o rendimento de um fundo multimercado, você pode estar gastando o valor do principal e no futuro faltar. No caso do fundo imobiliário, o principal (patrimonio liquido) está no valor da cota e teoricamente protegido da inflação. Então o rendimento pode ser consumido mensalmente. Isso que me atrai nos fundo imobiliários.

Tenho imóvel de renda alugado e nem se compara a preocupação com inquilino, reformas, etc.

Tenho também quarto de hotel Ibis alugado, o que gera uma renda também recorrente interessante, porém comprar e vender custa uma bala pois custa caro escriturar em seu nome...

Saulo, é o dobro do valor médio pq é um triple A vc acha que a Petro iria assinar um contrato pelo dobro do valor sem valer isso? Pelo amor de deus. Não compare beterrabas como abajures. Abs

Oi Rodrigoo,
Pode explicar o que é "triplo A",
por favor,

pagu, Triple A refere-se à categoria que o edifício corporativo pertence.

Definição você acha aqui:

http://www.realestate.br/homesite/site.asp?pag=45&nivel=2

Espero ter ajudado!

Abço

Obrigado Acumulador. Resumindo, um edifício triple A é de altíssimo padrão e por isso muito mais caro. É a categoria do edifício, como estrelas em hotéis. Vc acha que um hotel 5 estrelas é o mesmo valor de um de 2 estrelas? É a mesma coisa, abs.