CRI de loteamento com rendimento alto.

exLTCM · 2012-04-05T11:11:00-03:00

Pelo que levantei junto ao gestor, a carteira do fundo (CRIs de loteamento) é composta em sua maioria por títulos IPCA+11% e recentemente alguns IPCA+12% (que representam 10% do PL do fundo; ~R$3,8MM). IPCA+x% (especialmente igual ou acima de 11%) são títulos com retorno muito bom. Eu particularmente considero o IPCA menos volátil do que o IGPM e com menor chance de reportar deflação. Assumindo que a maior parte da carteira é IPCA+X% e que o IPCA projetado para este ano é ~5,5% temos um fundo que, grosso modo, pode pagar rendimentos iguais ou acima de 1% ao mês (a R$100, obviamente tem que considerar o preço da quota no mercado no momento). Risco: até onde tenho notícia (fonte Brazilian Mortgages, alguns ivestidores e profissionais que trabalham nesse mercado) não houve até hoje nenhum problema com CRIs. Quando há inadimplencia ela é pontual e absovida tranquilamente pelas quotas juniors que são detidas pelas securitizadoras. Essas quotas juniors têm retorno altíssimo (ex. 52%aa) mas se tentar comprar eles te oferecem por 16%aa. Creio que valeria discutir neste espaço quais os riscos embutidos em CRIs em geral e neste em particular. Naturalmente, como são papéis lastreados em dívidas de pessoas que compraram imóveis, a grande questão é potencial inadimplencia. Mas há seguro, garantia real do imóvel e, em fundos, há diversificação do risco em muitos CRIs. O que acham?

@AndreLFSBacci
em 05/04/2012 12:38

"Essas quotas juniors têm retorno altíssimo (ex. 52%aa) mas se tentar comprar eles te oferecem por 16%aa."

Curiosidade: "oferecem" com uma taxa de face de 16% a.a. ou uma taxa de desconto de 16% a.a. frente o fluxo futuro?

#1 de 6

@exLTCM
em 05/04/2012 13:02

Cpf, no caso concreto que eu 'analisei' eram dois CRIs pré fixados, um a 12.5% e outro a 11.8%. O retorno da quota junior do CRI de 11.8% era 52 ou 54%, não lembro. Como era pré-fixado, eles ofereceram a 16% pré fixado. Eu leio isso como 'não quero vender'.

#2 de 6

@AndreLFSBacci
em 05/04/2012 17:56

Mesmo com o sentimento 'não quero vender', não vejo com poderia ser feito a venda de um CRI junior com uma taxa menor que que a do prospecto. Ou seja, o "seu" CRI junior não poderia ser diferente de "outro" CRI junior na da mesma emissão/série. A diferença, aqui, é que a taxa de 50+% da série junior é bem menos garantida que uma taxa de 16% a.a., préfixada.

A minha pergunta acima tem muito disso: o "como", no caso, o como de se fazer uma venda de CRI com uma taxa diferente daquela explicitada em prospecto.

#3 de 6

@exLTCM
em 05/04/2012 19:25

A discussão foi meses após a oferta. Concordo, durante a oferta, prospecto, eh oferta pública etc.. Depois eh mercado secundário, livre. Não vejo problema. Seria um (p..ta) deságio.

#4 de 6

@AndreLFSBacci
em 08/04/2012 03:27

Pois é... o ágio no preço do CRI para causar um deságio de uma taxa de uns 50+% para abaixo de 20% seria mesmo monstruoso. Um multiplicador de bem umas duas casas, ou mais. Até porque esses CRIs as vezes tem previsão de 20, 30 anos de estrada.

Eu não consegui fazer o Excel convergir o valor, de tão estrambólico que era :)

Mas esclarecido já que era sempre discussão de CRI sênior, e não junior vendido com taxa rebaixada. Iria ser uma coisa inédita.

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@mopazzetto
em 29/05/2012 08:01

Tetzner, exLTM, sotijolo ou alguém que tenha poderes JEDI podem verificar este demonstrativo e dar um pitaco sobre as demonstrações financeiras.

Datado em 15 de maio de 2012 o Fundo XP GAIA LOTE I informa:

CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA DE COTISTA DO XP GAIA LOTE I - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.

Prezado Cotista,

CITIBANK DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira com sede na cidade de São Paulo..., na qualidade de instituição administradora do XP GAIA LOTE I..., a fim de deliberar sobre a seguinte ordem do dia:

(i) Aprovação das contas relativas e demonstrações financeiras apresentadas pela Instituição Administradora relativas ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2011...

(ii) Aprovação da 2a.(segunda) emissão pública de Cotas do Fundo, a ser realizada em regime de melhores esforços, nos termos da Instrução CVM 400/03 e 474/08; e

(iii) Autorização à Administradora para a prática de todos e quaisquer atos necessários à efetivação das matérias aprovadas na Assembleia Geral Extraordinária.

Apesar de dizer no comunicado que esta disponível na sede e na internet - www.cvm.gov.br, BM&FBOVESPA – A Bolsa é pra você! e www.citi.com.br/corporate não encontrei o referido comunicado em nenhum dos endereços.

Obrigado e abraços a todos

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