Rolo no XPML11 ? - Fato Relevante 10/12/2019

Então.. A quantidade que eu tenho me deixa confortável para manter a posição em quarentena pelo tempo que for. XPML é +- 3,5% do patrimônio total.

Eu concordo contigo Giovanni, esse fundo cresceu muito esse ano e 120 mi é um % "aceitável" dentro do todo, mas eu enxergo aqui dois riscos:

1) Risco da obra não subir - similar ao rolo de comprar imóvel na planta. Poderiam embargar a obra por ex. ou ela demorar anos além do previsto para sair por conta de burocracia.

2) Risco de crédito. Debênture é rolo, e quando leio CRI me lembro do Goiabeiras que deu problema no HGBS, e também aquele CRI da Gafisa que deu rolo no começo de 2019 acho que foi com o FII da Polo Capital. Ou seja, Risco de rolo existe tanto no lado do CRI quanto da debenture.
Penso que muitos assim como eu mantém a parte de FII's em carteira para renda passiva, então quando começam a inventar esses rolos me incomoda para aumentar posição quando surge um rolo assim.

Talvez eu esteja exagerando. Talvez não. Só o tempo dirá ! kkk

@ghoul esse é um dos motivos que me faz não ter esse FII em carteira. Gosto bastante dos ativos, mas esses envolvimentos com CRI me deixam com um pé atrás. Também percebo a gestão indo com muita sede ao pote, fazendo de tudo pra crescer muito rápido, e isso não me agrada.

Claro, são manobras arriscadas que podem dar muito certo e gerar um bom retorno, mas existe sempre o risco da gestão se enrolar além do planejado. Enfim, resumindo: acompanho com interesse, mas por enquanto ainda não me atrevo a virar sONcio.

@ghoul 3,5% do patrimônio total em um único FII recente? Está faltando diversificação aí não?

@Cromos percentualmente parece muito, mas como meu patrimônio ainda é pequeno, o aporte do mês dá uma sacudida no % do ativo aportado.

@Giovanni sim, eu já estou con isso em mente, o “alvo” em cada FII vai ficar em torno disso mesmo. mas para não dividir o aporte mensal em diversos ativos acaba concentrando mais nesses primeiros meses. estou seguindo o BS

Ver 3.3 do artigo abaixo é perfeitamente cabível debêntures lastrear CRIs.

Já vi vários prospectos de CRI com este formato.

Conceito de Crédito Imobiliário elegível como lastro para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários

É algo plenamente normal, a questão que na verdade quem vai pagar o CRI são os tomadores da debênture, porém, tem o nome da JHSF no meio, então é mais uma segurança.
E não conheço outra forma de uma empresa obter dinheiro a prazo sem ser por debênture, a JHSF também não quer se individar. Tem outras formas de financiamento, mas pra terceirar a dívida como eles queriam, só assim.
Mas eu gostei muito do projeto, acho que num fundo do tamanho do XPML é bem saudável esse tipo de coisa, até o KNRI começou a fazer.
Os CRI ao fim provavelmente serão convertidos em participação no empreendimento.
Isso fez o empreendimento custar bem mais barato, e a localização é premium.
Vamos ver o desenrolar das obras, mas a JHSF constrói vários empreendimentos com várias qualidades, só ver que mais da metade dos shoppings do XPML são deles.

Prefiro que tais receitas entrem através de nova emissão de cotas, mas o gestor sabe mais que eu.

Achei bem interessante a finalidade desse endividamento. Imóvel para ser construído na Faria Lima. Se der tudo certo vai ser mais um ótimo inove para o fii.

Portanto, vejo como positivo. Daqui a uns anos o cotista vai receber provento desse imóvel e ninguém vai se lembrar que foi decorrência desse CRI. Segue o jogo!