Sobre as aquisições de outubro

Regulamento
"6.8. O Fundo, a critério do Gestor, poderá ceder a terceiros ou dar em garantia, total ou parcialmente, o fluxo dos aluguéis recebidos em decorrência dos contratos de locação dos Imóveis integrantes da carteira do Fundo, assim como poderá ceder quaisquer outros recebíveis relacionados aos Ativos Imobiliários."

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O passivo aparecerá no informe mensal no item "18. Obrigações por securitização de recebíveis"?

Achei interessante, porém tem cheiro de rolo.

É a primeira vez que vejo um FII fazendo isso, então estranhei.

O que me preocupa é não achar um estudo de viabilidade no site do XPML11. Seria menos pior se houvesse um estudo mostrando a vantagem de montar o CRI ao invés de abrir mão de alguns ativos.

Adquiriu de uma vez 04 shopping e mais 01 em construção: 16,99% do Cidade Jardim-SP. 32% do Catarina Outlet Fashion em São Roque-SP. 24,99% do Bela Vista em Salvador. 39,99% do Ponta Negra em Manaus. 30% do Cidade Jardim com entrega no 2° semestre de 2019.
Somando todas as porcentagens são 143,97%. A grosso modo comprou cerca de 01 shopping e meio de uma tacada só e vai pagar uma CRI de 15 anos com juros prefixados de 7,30% aa mais IPCA.
Sei não! É uma dívida considerável. Será que o preço de compra dos ativos estavam atraentes?
Bom! Vou por as barbas de molho colocando este FII em quarentena aguardando os fatos que virão.

Grato @Giovanni

KNIP11 foi o tomador do CRI de 300MM

Um ponto interessante: os fundos de papel da Kinea (KNCR11 e KNIP11, principalmente) fazem operações estruturadas do início do fim para montar CRIs. Assim, por conseguirem montar as operações desde o início, existe um conhecimento maior sobre riscos de inadimplência, quando comparado com outros FIIs de papel menores.

O XPML11 veio com a perspectiva de não ser um fundo pequeno, querendo crescer rápido. A gestão buscou balancear resiliência (ex: shopping Cidade São Paulo) com possibilidade de crescimento (ex: as possibilidades de expansão de alguns shoppings, como o de Belém).

Eu vejo a questão da estruturação de CRIs dessa forma: a gestora viu os shoppings da JHSF como uma oportunidade, querendo ter participação deles com o dinheiro do cotista de um jeito ou de outro. Considerando que muito cotista de FII deseja mais renda do que portifolio bom (veja casos do FAMB e do BBFI), ter um FII com portfolio de shoppings novos (veja a data de inauguração deles), em processo de maturação, como uma boa pedida.

@grana.io, eu tenho quase certeza que houve estudo de viabilidade no prospecto da 2ª emissão do XPML11, referente à aquisição dos shoppings da JHSF, não lembro se foi mencionado algo sobre estruturar um CRI.

Perdeu o freio?

Não só isso, @SARD3.. anunciou uma nova emissão hoje

Eu fiquei pensando sobre a estratégia desse fundo e, sei lá, me veio uma interpretação, queria ver com vocês o que acham.

Como uma das grandes críticas das emissões follow-on é referente ao "pipeline", no sentido de gestores falarem que possuem um pipeline e, ao receberem o dinehiro, demorarem mais de ano para alocar o dinheiro da emissão, esse fundo tem feito algo diferente: ele mostra o pipeline e depois apresenta a conta para o cotista.

Se for o caso, acho, de certo modo, interessante. Pelo menos, nesse cenário, o cotista não está dando um cheque em branco na mão do gestor.

Veem fundamento nisso?

Também vejo isso como um ponto positivo, @olar .. Assim o cotista não tem a sensação de dar um "cheque em branco" na mão do gestor...

Por outro lado, entendo que a emissão é um processo meio demorado, o que acaba justificando também alguns cheques em branco.. Acontece de o gestor ver ali um momento favorável de mercado e ele aproveita para captar logo antes que a janela se feche. Um bom exemplo ao meu ver foi a emissão de VISC no ano passado

O melhor que os cotistas tem a fazer é acompanhar os números, os resultados. Gerir um FII de shopping num contexto altamente competitivo vai exigir algumas tomadas de decisão mais arrojadas. Muito FII com caixa para queimar esperando uma oportunidade. Quem agir rápido e estrategicamente, sairá melhor. Então, concluindo, devemos acompanhar os números e deixar a gestão, que me parece muito boa até o momento, fazer o trabalho dela. Se é cotista e está com dúvida, coloque em quarentena.

@Giovanni

poderia adicionar os novos imoveis na ba Portfolio para tambem facilitar a busca via Filtro Completo.

Obrigado!

Um ponto interessante no prospecto de emissão: parece que vão quitar parte do CRI, pelo que entendi (veja o item b):

2.15. Destinação dos Recursos:
Observada a Política de Investimentos, os recursos da presente Oferta serão destinados da seguinte forma: (a) até R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais)
para o caixa do Fundo para pagamento de despesas já programadas relativas a ativos que já integram o portfólio do Fundo, incluindo (i) parte do earn-out da
aquisição do Caxias Shopping, e (ii) os custos, despesas e obrigações (incluindo investimentos futuros em bens de capital) relativos às expansões do Caxias
Shopping, do Shopping Bela Vista e do Shopping Ponta Negra, bem como investimentos diversos para manutenção dos Ativos do Fundo; (b) aproximadamente
R$ 123.000.000,00 (cento e vinte e três milhões de reais) para o pagamento do saldo do preço de aquisição do Shopping Ponta Negra; (c) R$ 11.357.000,00
(onze milhões, trezentos e cinquenta e sete mil reais) para aquisição, pelo Fundo, de participação no Cidade Jardim Shops, acrescidos de eventuais despesas
decorrentes da referida aquisição; (d) R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais) para aquisição pelo Fundo de participação no Santana Parque Shopping,
acrescidos de eventuais despesas decorrentes da referida aquisição; (e) R$ 72.500.000,00 (setenta e dois milhões e quinhentos mil reais) para aquisição pelo Fundo
de participação no Floripa Shopping, acrescidos de eventuais despesas decorrentes da referida aquisição; e (f) até R$50.000.000,00 (cinquenta milhões de reais)
para pagamento de custos, despesas e obrigações (incluindo investimentos futuros em bens de capital) relativos à expansão do Catarina Fashion Outlet, sempre
observado o disposto na Instrução CVM nº 472/08 e no regulamento do Fundo; observado o previsto na Seção “Destinação dos Recursos da Oferta, Ativos
Alvo da Terceira Emissão”, na página 70 do Prospecto Definitivo.

Outros FII já utilizaram dos CRIS para fazer aquisições, o BRCR, se não me engano o KNRI, e deve ter outros, mas o mais comum é via emissão.
Como distribuem 95% do resultado, para crescer só através de novas emissões, sendo os CRIs uma alternativa, que pode dar certo.
Tanto na emissão como através de dívida (CRIs) o fim é o mesmo, agregar imóveis que melhorarão a diversificação e o retorno aos cotistas.
Ambos os casos evolve riscos e pode ou não dar bom retorno.

Lendo um pouco mais, pelo que entendi a 3ª emissão irá pagar saldos remanescentes das aquisições anteriores, irá efetuar novas aquisições, e reforçará o caixa para custear ampliações já programadas, mas o CRI permanecerá.
Parece ser a estratégia para este fundo, como bem disse o @Giovanni, é um fundo novo e com uma boa alavancagem.
Pode dar resultado, pode não dar...
Mas pelo lado positivo, e para quem gosta da gestão ativa, as aquisições parecem ser muito boas e com boa diversificação.