Ainda dá pra pessoa comum investir em imóveis?
comentada em 30/09/2021 16:03

O que eu faço: por não ter essas quantias, invisto em FIIs. 

Investir no interior, assumindo um risco maior em troca de um potencial teórico de retorno maior (a cidade se expandir), ou juntar dinheiro e investir numa cidade grande pelo preço de mercado, assumindo um risco teórico menor em troca de um potencial teórico de retorno também menor (supondo que a taxa de expansão de cidades maiores tende a não ser tão intensa).

Construir não é investir em mercado imobiliário, é empreender. Investir traz uma ideia mais passiva, de alocar capital e auferir retorno. Empreender é trabalho, é renda ativa. Você precisa fiscalizar a obra, controlar custos, etc. É outra lógica.

De um ponto de vista pragmático, tem muito polo regional no interior do Brasil em que dá pra comprar apartamento grande, 2 ou 3Q, em bairro bom, por 200, 300 mil. Mesmo em capital, ainda dá (talvez não nos melhores bairros). Dia desses pesquisei preço de casa em BH e dá pra encontrar muita coisa em bairros tradicionais nessa faixa daí.

Agora o tempo de trocar carro de entrada por imóvel já passou. Isso só nos interiores longínquos e aí é quase especulação, o risco até de invadirem é enorme. 

Tô com o @oxe nesse sentido. Creio que se você tem interesse de ter um imóvel sem ser o seu próprio, é mais interessante fazer o básico. Vai acumulando capital e quando ele for grande o suficiente, tire uma parte e compre um imóvel em um bom local. Talvez onde você mora seja muito caro e esteja limitando sua visão. 

Imóvel no longo prazo tende a acompanhar a inflacao. Faça a conta do IGPM nos últimos 20 anos. É assustador o quanto a inflação corroi o nosso dinheiro. Em SP tem havido um boom no mercado imobiliário, muita oferta mesmo de apartamento pequeno, só o tempo dirá o que vai acontecer. 

Em SP e RJ é muito difícil encontrar um bom QS bem localizado por menos de 500K. Então o pequeno investidor já teria que ter uma boa quantidade investida pra não concentrar muito o patrimônio nessa classe de ativos.

E se for imóvel pra morar com a família nesses grandes centros já pula pra casa do milhão.

Realmente não me parece ser uma coisa tão óbvia como era há tempos atrás. Não à toa essa geração atual de jovens adultos posterga ao máximo a saída da casa dos pais, pois arcar com custo de moradia em grandes capitais não é uma tarefa fácil.

Realmente está complicado. A inflação detonou o poder de compra da moeda. Os imóveis estão valendo ouro.

Construir não é rolo.



É um trabalho em que vai transformar um pedaço de terra + tijolo + cimento + dor de cabeça + risco em uma casa.

Mas é possível sim. Principalmente no interior.
Em grandes capitais, é bem mais difícil, principalmente pelo custo do terreno.

Tenho a mesma impressão, investir em imóvel nas grandes cidades com documentos ok está inviável para a dita "classe média".

É porque vc como investidor quer comprar à vista, mas 99% das operações é financiada. 
No financiamento a análise que é feita é se a parcela "cabe no bolso".
Com a queda na taxa de juros e no aumento do prazo dos financiamentos os preços tendem a subir.

Creio que ainda é viável, a questão é que o tempo para fazê-lo vai demorar mais. Antes, em uma família com apenas um indivíduo trabalhando, as famílias conseguiam comprar (e quitar) uma casa bem mais cedo na vida. Hoje já vai depender de juntar dinheiro por um bom tempo. Provavelmente, para a maior parte, vai ser preciso alguns bons anos de disciplina e aportes em outros investimentos de valor para, posteriormente, poder comprar um imóvel. O que precisamos lembrar é que acumular patrimônio é um processo de longuíssimo prazo. Se a pessoa compra um imóvel, a renda que ela vai gerar em algum momento vai se somando aos outros aportes e isso, com o passar do tempo, leva a mais patrimônio.

Tem sido assim nos grandes centros urbanos do mundo todo. É reflexo do excesso de demanda para um bem que é naturalmente limitado na oferta, pois o espaço físico é finito. 

Além do que já está sendo feito ao máximo, que é fatiar os imóveis em unidades cada vez menores e construir prédios cada vez mais altos, a única forma de resolver, ou aliviar, é construir em mais lugares. 

Só que todo mundo só quer morar nos mesmos cantos e isso é um efeito que reforça a si mesmo. Quanto mais gente, mais demanda, mais empresas, mais trabalho, mais renda, mais gente, etc. Tem um tópico que postaram aqui há alguns anos (e que infelizmente não saberia como pesquisar agora) bem interessante, mostrando como esse efeito é exponencial. Cada pessoa adicional agrega muito mais na economia do lugar quanto mais gente já morar/trabalhar lá. 

Em face disso, ausente uma força externa que promova interiorização, o efeito é esse mesmo, imóveis mais caros. Talvez em algum momento a expansão da renda se equilibre com o preço dos imóveis e as cidades cheguem a um equilíbrio da demanda. Enquanto isso não acontece, será preciso uma mudança cultural, seja no sentido de se acomodar nesses espaços de uma maneira diferente (viver na casa dos pais, por exemplo), seja no sentido de aceitar uma economia menos pujante no interior.

Imóvel de valor onde moro é de um preço tão fora da minha realidade que não penso em investir para alugar. Representaria um % imenso do meu patrimônio.

Tenho o meu apartamento quitado e é o que dá pro momento. Mesmo quitinetes estão caríssimas.

Nessa linha, o que consigo fazer e que seja marginalmente similar é investir em FII.


Mas como diz o Bastter: não dá para pegar a família e ir morar no FII.

Cara, entendo totalmente o seu dilema. Essa realidade foi um dos fatores importantes que acabaram me "expulsando" de São Paulo. Lá eu tinha duas escolhas: morar no aperto com a família ou comprometer uma parte enorme da minha renda num aluguel ou financiamento.
E onde imóveis são caros, tudo é caro. Escola para as crianças inviável, berçário a mais de 2K pra meio período. Morar bem nas capitais, principalmente em São Paulo e Rio, é muito difícil.
Ao visitar imóveis para comprar, notei que pessoas que viviam em apartamentos de 80m2 valendo mais de 1M, não eram ricos. Eram pessoas normal, classe média normal sem nada de decorações luxuosas ou carrões, e que se tivessem que comprar HOJE o mesmo imóvel, não teriam essa condição.
Mas voltando ao assunto, se eu fosse comprar pra investir, procuraria outras cidades. No final eu me mudei para o interior de SP e aqui pude comprar uma casa em condomínio com mais de 200m2 por menos do que eu pagaria em um apartamento de 80m2 antigo (daqueles condomínios que não tem nada pra criança fazer) mas em localizado na capital.
Aqui os preços começaram a subir muito na pandemia. Tem muita gente de SP e RJ vindo morar aqui, e quando chegam, encontram casas top com a tranquilidade de condomínio por pouco mais de 1M, acham barato e estão comprando tudo.

Exemplo:

Altos da Serra 6 - Maravilhoso Sobrado, 4 dorms 2 suítes e - CA1580

Tudo isso sem ver prédios, com o ar puro da serra da mantiqueira.

Acho que como a muita gente foi permitido fazer home office, uma parte da turma está dando no pé. Resta saber se isso vai durar. Então é isso, está muito mais difícil sim, mas ainda é viável se você ampliar um pouco o horizonte.

Do como enxergo, imóvel para investimento está no último lugar das classes de ativos a se investir. Se a pessoa está começando, não faz sentido colocar quase todo seu capital em um ativo. E a maior parte das pessoas inicia os investimentos tendo muito menos $$$ para alocar. Começa a fazer sentido à medida em que o patrimônio cresce consideravelmente e você já tem ações, FIIs, stocks etc. 

Eu decidi faz tempo que, tirando o apto em que moro, não quero ter mais imóveis. Já tive tantos rolos familiares (herança, dívidas, problemas estruturais, questões tributárias etc.) com casa, fazenda e terrenos que tenho tremilique só de pensar em lidar com imóveis novamente. Aí é uma questão pessoal também, vai do conforto de cada um.

@O.Escolhido Excelente escolha. Local mais barato, menos violento, mais verde, mais ar puro, mais vida. Se o meu emprego permitisse, faria o mesmo.

Investir no mercado imobiliário nunca foi acessível. Em uma conversa com um tio meu, que é  bem sucedido no ramo da construção civil, além de detentor de diversos imóveis alugados, ele me explicou que o preço pago em um terreno para construção a 30 anos atrás era tão caro, guardadas as devidas proporções com o cenário econômico da época, quanto é hoje. Se sua intenção é investir nesse ramo, terá que ter paciência e entrar devagar quando chegar o momento. 

Minha dúvida extrema também tem sido essa.

Moro de aluguel, tem um valor até considerável que eu considero dava para comprar uma casa, mas os valores estão surreais até no interior.

O mais engraçado que a maioria das casas são financiadas, quem está vendendo muito das vezes não tem dez mil para escriturar a casa e está pedindo uma fortuna... Surreal, mas enfim, é o que está acontecendo.
Eu acredito que em algum momento vai dar uma queda geral nos preços. Estou tentando manter a sanidade

Eu percebo que as pessoas aqui no fórum, quando pensam em imóveis para investir, não consideram a possibilidade de comprar uma casa. A maioria aqui odeia a ideia, devido ao desgaste de uma obra, seja ela de construção ou reforma. Eu comprei um terreno que possui com uma casa velha na frente e um barracão no fundo, localizado a 5 Km do centro de uma capital. Paguei um valor bem menor que um apartamento. Com três dias de serviço, o pedreiro consertou pequenos defeitos no barracão e eu aluguei os dois menos de 30 dias depois que comprei. É rolo? Não. É pior que a morte? Pra mim não? É melhor? No meu caso, sim, pois investi um valor menor, peguei uma boa localização, e tenho dois inquilinos ao invés de um. Não foi o meu caso, mas boa parte das casas na região são antigas e sem habite-se, impedindo o financiamento, reduzindo assim a demanda e o preço Vai me dar mais trabalho que apartamento, para fazer reparos? Sim, pois tenho que me preocupar com telhado, esgoto, passeio, padrão de energia, etc. É pior que a morte? Para alguns sim. Pra mim, não.

Pois então será mesmo? Porque na minha visão de umbigo, ou melhor na minha experiência familiar foi assim;

Familiar meu a 20 anos comprou um terreno de 3 mil, em uma região que só tinha mato, literalmente, rua de barro 3 cassas em um raio de 1 km, um mercado que existe até hoje. Ou seja bairro em desenvolvimento ao redor da cidade (cidade do interior, esse bairro fica a 8 km do centro da cidade, foi a 20 anos não se esqueça). 

O que aconteceu, a cidade cresceu, novos bairros surgiram, o mesmo terreno vale 250 mil reais somente o terreno. Tem mercado, colégio, asfalto, supermercados, galerias e muita gente vivendo ali.

Bom isso mais isso e excessão diriam, pois então, na praia foi a mesma coisa , terreno de 2 conto 20 anos atrás, e hoje a história se repente.

Minha conclusão, quer comprar um terreno acessível, procure bairro em desenvolvimento, hoje não tem nada amanhã terá, população cresce, pessoas querem morar sozinhas e sim vai chegar o desenvolvimento. Até lá pode morar de aluguel e ir juntando dinheiro para ir construindo. Portando e um investimento, que vai surtir frutos com tempo e paciência. Ou gere renda suficiente para adquirir um imóvel perto do centro por uma bagatela de 1 milhão ahahahahaha. Nada mais que a lei da oferta e demanda. Mais gente mesmo interessante = valorização = procura por pontos acessíveis = desenvolvimento do "raio" da cidade. 

Ponto interessante foi que os bairros que estão surgindo novos, os terrenos são de propriedade das 4 grandes e mais antigas incorporadoras da cidade e de mais 4 famílias antigas (fundadores de indústrias de mais de 100 anos que tem por aqui). Ou seja tava lá guardado só esperando surgir frutos.

Na verdade estamos quase voltando na época de dar carro de entrada em casa ou apartamento.

Com Corolla e Civic 0km a 120-130k, em alguns bairros do Hell (bons mas "fora de mão", como Recreio e Freguesia), isso teoricamente é viável, mas creio que os donos ainda não aceitem na prática por outros motivos.

Porém, no interior do estado, comecei a ver um ou outro anúncio de casa ou sítio aceitando carro como parte do pagamento... Back to the 90's...

@EFL93

Olha

Houve uma diferença enorme de 1990 pra 2005 no mercado imobiliário, na expansão e no desenvolvimento das regiões residenciais aqui no Estado do Hell.

Mas de 2005 pra 2020 a diferença não foi tanta assim.

De 2010 pra 2020, na verdade, a diferença é pouca, a maior parte da diferença nos últimos 15 anos foi com certeza 2005-2010. De 2015 pra 2020 então, praticamente inalterado, preços estáveis ou até caíram nominalmente. Expansão também.

Não sei mesmo se a tática "comprar terreno no mato e esperar 20 anos" funcionaria hoje como funcionou pra quem, digamos, comprou em 1990 e vendeu/construiu em 2010. 

Mas isso é ORUTUFlogia, rs

Claro que imóvel nunca foi "baratinho", mas era uma coisa mais acessível. Minha vó, por exemplo, que foi empregada doméstica, conseguiu comprar 2 imóveis durante a vida dela (com muito esforço, pouca instrução e tendo filho pra criar).

O que me parece é que é um tipo de ativo que está saindo das possibilidades de uma pessoa de classe média. Se eu comprar 2 imóveis, já era meu patrimônio todo, vou imobilizar tudo nisso.

E tem tipo uma "falha" de mercado aí, pq os apartamentos bem pequenos estão com preços não muito distantes dos apartamentos médios... Tipo, vc coloca mais 100k em cima do preço de um studio comum e consegue comprar algo bem mais confortável que uma kitnet. Ou seja, o "valor mínimo" tá MUITO alto, eu sinto que não é proporcional.

Não sei onde isso vai parar, se é que vai parar. Mas a tendência é, como falaram aí, o povo ir pro interior. Eu mesmo adoraria se conseguisse um bom emprego.

O que vejo também é um pouco de irrealismo nos preços. Casas sendo vendidas por 1 milhão, mas que ficam literalmente ANOS até acharem um comprador. Bizarro...

@O.Escolhido ótima escolha! Qualidade de vida infinitamente superior a um custo muito menor que o de um grande centro.

Com a ampliação do home office, com muitas empresas permitindo seus funcionários a trabalharem de qualquer lugar, passa a fazer total sentido buscar um imóvel melhor para a família em boas cidades médias do interior, que também costumam ter ótimas escolas que custam menos de 30% de uma na capital.

@oxe perfeita sua análise, como de costume.

Se eu tivesse 400 mil, preferia comprar tudo de fundos imobiliários mega diversificado do que colocar em uma única kit.

@Japoneis concordo com vc, aqui na minha cidade no sul do Brasil foi bem assim tb esses comportamentos de preço, tanto que eu e a esposa compramos um apto em 2015 e os preços estão até hj meio parecidos pesquisando na mesma região que moro. Não digo que o setor está aquecido, mas não está mais morto como em 2016-2017, porque cada pouco vejo um empreendimento  novo em construção.  

Assim como o mercado de ações, o mercado imobiliário também tem suas crises (guardando as suas proporções é claro).
Durante crises surgem oportunidades para quem está preparado e sabe o valor do que quer.

No meio da pandemia, meu irmão comprou um Ap muito abaixo do que valia, mas pra isso ele estava preparado.

Eu também já comprei e construi uma casa do zero. Foi há uns 20 anos atrás. Vibrei em cada etapa da construção. Fiz a planta da casa em uma folha de papel e a casa ficou como eu queria. Claro que levei para um engenheiro conhecido dar uma olhada, tive algumas orientações na época.

Hoje não moro mais nela. Vendi. Mas com  certeza hoje não teria a mesma disposição da época. Mas pra mim foi um feito e um grande aprendizado.

Então esse tipo de decisão é pessoal e muito relativa. Há 20 anos eu fiz e foi a minha maior realização! Mas hoje eu não teria a mesma disposição.

@O.Escolhido
Já pra quem é de SJC ou está erradicado na cidade a mais tempo, esse fluxo de compradores da capital é mais um fator que dificulta a compra de imóveis (notadamente casa nos condomínios do urbanova) pois a demanda aumentou bastante e com ela os preços.

Conheço poucas pessoas que lucraram com Imoveis, normalmente já tinham um bom dinheiro e arriscaram em imóveis na planta, compra de terrenos ou incorporação.