Tenho estudado alguns REITs nos últimos dias e este me chamou a atenção pelo risco. Muito basicamente falando, ele aluga infraestrutura para emresas na indústria de energia, é remunerado por contraros de médio prazo. Como seus clientes pertencem à uma área cíclica , maior é o risco de ter problemas na baixa.
Mas me chamou a atenção a estrutura de capital: terminou 2018 com dívida bruta de US$ 150 milhões e um total de US$ 126 milhões em ações preferenciais. Estas ações PN têm dividendos fixos de 7,375%. Em 2018, foi pago US$ 12,8 milhões em juros e US$ 9,6 milhões em dividendos às PN.
O FC operacional foi US$ 48,6 milhões, ou seja, 46% do operacional está indo para pagar terceiros. Esta taxa de juros em torno de 8% é mais elevada que em outros REITS que pagam cerca de 5% sobre o capital de terceiros e estes pagamentos são em torno de 30% do operacional para quem não tem PN e tem dívida liq./EBITDA de ~6.
Pelo fato de os pagamentos à terceiros comprometer parte maior do FC operacional e as receitas dependerem de um setor específico, julgo q o risco é maior. Mas, tudo correndo bem, o acionista comum pode esperar retornos de 8% (senão vale mais a pena comprar PN ou bonds desta empresa).
Agora, os dividendos aos acionistas comuns foi de US$ 34,3 milhões , que somado aos pagamentos à terceiros da US$ 56,7, que foi o FC operacional de 2017. Como eles venderam um ativo, ou reinvestem em outra coisa para aumentar a receita ou paga a dívida, senão vai ter que queimar caixa ou reduzir dividendos.
Interessante, mas tem q acompanhar bem de perto.
