Atualização!

Obrigado Bastter.

Uma olhada rápida na DFP/2016 encontrei a seguinte informação:

DFP - Demonstrações Financeiras Padronizadas - 31/12/2016
Pág.29
“(iii) Transferências dos empreendimentos Candelária, Urca, Passeio, Centro Empresarial Botafogo, Strips (Atibaia, Américo Brasiliense, Itapeva, Tupã, Boituva, Itapetininga, Bauru) e salas comerciais Jaguariúna para o grupo de ativo destinados à venda.”
PÁG. 43
“25. IMÓVEIS DESTINADOS À VENDA Em 31 de dezembro de 2016, o saldo consolidado de R$12.636(R$1.351 em 31 de dezembro de 2015) de imóveis destinados à venda está relacionado à intenção de venda a terceiros de um propriedades localizadas no Estado de São Paulo (terrenos e salas comerciais).”

Venda? Entendi certo? Será que é apenas intenção ou já tem algo em vista?
Até Strips? Uma pena, pois são imóveis novos e de um projeto que admiro, mas faz parte do jogo.
Aguardemos.

nao entendi nada
qual a sua duvida?

no mais nao eh melhor vc ver o great picture
vc acha q os dados do balanço estao bons?

vc acha q os acionistas tem tido retorno
na forma de que
me explica

@Pedrosa.c,a melhor forma de sabermos a respeito é perguntando ao RI,não vejo outro jeito de entender. Possível que estejam prospectando clientes para venda desses imóveis. Sabemos que essa é uma das estratégias da empresa.Venda de imóveis que segundo ela tenham atingido potencial desejado pela empresa.

O que precisamos considerar e refletir é o questionamento que o Bastter tem nos feito sobre ela.

Imagino que caso estes imóveis tenha atingido maturação para venda segundo a estratégia da empresa,parte do resultado venha a ser utilizado na amortização dos financiamentos da cia,enfim,melhor perguntar ao RI e postar aqui para nós,assim que possível.

Quarentena de leve aqui.

Darth vader
Só sei que essa empresa é ruim demais para o acionista. O que mais tem no Brasil é empresa ruim. Tem muitas dessas Boas para os donos e diretores e ruins para os sócios
No Brasil é complicado negócios fora de consumo constante.
Questão de imóveis é terrível
Enquanto o país for socialista esses negócios altamente alavancados e cheios de dívida vão ser raros dar retorno ao acionista menor.
Os caras vão crescer patrimônio nas cotas dos acionistas
Vou te falar. Meu pai é dono de imóvel e vive de aluguel. Ele comprou barato na época. Porque estava caindo aos pedaços. Fez obra por conta própria sem pegar empréstimo. Afinal o banco não iria emprestar mesmo. Eu ajudava. Meu avô também.
Vendeu carro e moto pra financiar a obra. Depois com o aluguel comprou o carro. Custou uns 15 anos pra dar bom retorno. Hj em 1% do valor dele. No começo foi muito difícil. Não tinha $ pra nada. Chegou a dever mais de 20 mil de iptu para poder ter condições de fazer melhorias. Eu conheço outros que enriqueceram com imóveis bastante sem fazer dívidas e empréstimos principalmente judeus e libaneses. Sírios. Resumindo: gasta muito capital e tempo pra retorno com renda. E isso nos casos que conheço sem dívidas.
Senão as dívidas comeriam o retorno real do investimento e outra. Ninguém que conheço gira o patrimônio. Dos que vivem de aluguel. Conheço gente que é típico construtor. Faz pra vender. Sem dívidas.
Quando vejo um investimento desses como são Carlos e etc. Cheios de dívida. Financiando com terceiros. Girando patrimônio. E pior. Ao invés de fazer toda a etapa. Pega terreno. Construir e alugar vejo que o sócio vai sair sem nada. Vai financiar esses rolos de compra aqui e vendi ali.
Eu me recuso a fazer parte de negócio desse. Não tenho em carteira nenhuma na área de imóveis. Nem eztec. Particularmente não gosto
Imóvel com dívida come o retorno. Só fica a valorização mesmo.
Pra mim interessa empresas que vendem itens de preço menor com valor agregado.
Boa tarde

concordo q o setor de imoveis e pessimo e a unica exceção é a EZTC
quando vai para shopings ja fica mais interessante
mas discordo totalmente da comparação com PF
sao coisas totalmente diferentes

Pessoa física é diferente bastter. Mas acho que o conceito de investimentos dessas empresas se fossem diferentes seria melhor para o sócio.
O Brasil é um país extremamente difícil de empreender. Alavancado demais é alto risco. Principalmente para o sócio.
Quando você enfatiza ver o lucro e divida da empresa aqui no site
Realmente tem que ser bem observado
Senão o cara compra dívida ao invés de investimento.
O setor de shopping é melhor pela diversificação. E pelo consumo das pessoas nos locais.
Mas tô preocupado com as condições do país pra gerar o retorno que essas empresas esperam. A única exceção com dividas são as elétricas. Afinal se o sujeito não pagar a conta fica no escuro. Da pra aceitar a questão de dívida.
Agora em outros setores não estou aceitando.
Acho até irresponsabilidade dos gestores.
Continue orientando aos usuários do site a ficar de olho em lucro. Caixa e divida. O resto é particular de cada empresa e setor
O que faz diferença pra gente como micro sócio é lucro. Dividendos e divida muito bem controlada
Isso serve pra todos os setores
É uma receita de bolo

Nao discordei de nada do que voce disse antes e de nada neste post atual
apenas quis dizer q na questa de divida PF é tt diferente
PF nunca deve ter duvida com exceção talvez da casa propria mas mesmo essa com muito cuidado
para empresas dividas podem ser toleradas

divida eh sempre ruim para PF
e pode ser boa para empresas
inclusive pode diminuir o custo do capital

nao estou dizendo q o q vc escreveu ta errado
apenas é importante os iniciantes entenderem q divida de PJ é MUIT diferente de PF

Olá @Bastter e @Sinesino. Agradeço as constantes orientações e peço desculpas pela demora da resposta, pois quis ouvir a apresentação dos resultados antes de responder e só agora consegui.
Gosto do setor imobiliário e entendo que a SCAR pode ser uma alternativa para FII, que apesar de não distribuir renda, como os FII’s, possui uma política que visa crescimento orgânico e com valor. É de conhecimento do mercado a qualidade dos imóveis e dos retrofits e das manutenções realizadas pela SCAR, assim como, o dinamismo de seu quadro comercial.
Antes de comentar o meu post inicial, algumas considerações:

Antes de comentar o meu post inicial, algumas considerações:
- Seu IPO ocorreu em 2006 com a captação de R$350 milhões e não identifiquei novas emissões desde então. Diferente dos FII’s, que geralmente só crescem com emissões e nós cotistas sempre precisamos estar preparados para novos aportes. (no caso de interesse)
-O PL cresce regularmente: 2006 (477) ... 2016 (1.326).
Ok, com endividamento, mas tb com o operacional da empresa que, além da locação, trabalha nas duas pontas, compra e venda, e com a política de retenção dos resultados, como podemos ver na DFP de 2016.
Pág 33 e 34
“14.3. Destinação do resultado do exercício
Aos acionistas é garantido estatutariamente um dividendo mínimo obrigatório correspondente a 25% do lucro líquido do exercício nos termos da Lei das Sociedades por Ações, apurado de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil.
A destinação do resultado para o exercício findo em 31 de dezembro de 2016 é a seguinte:
Lucro líquido do exercício 76.229
Reserva legal - 5% 3.811
Base para cálculo dos dividendos 72.418
Dividendos mínimos obrigatórios - 25% 18.104
Retenção de lucros 54.314
Em 31 de dezembro de 2016, foi constituída reserva de lucros em razão da retenção de parte do lucro líquido do exercício, nos termos do artigo 196 da Lei nº 6.404/76 e do artigo 5º, parágrafo único, da Instrução CVM nº 469, de 2 de maio de 2008. Referida retenção referente ao exercício de 2016 está fundamentada em orçamento de capital, elaborado pela Administração e aprovado pelo Conselho de Administração em 22 de fevereiro de 2017. A retenção do saldo remanescente de lucros acumulados visa ao incremento das atividades operacionais da Sociedade e de suas controladas, com base em orçamento de capital a ser aprovado em Assembleia Geral Ordinária que será realizada em 28 de abril de 2017.
Em 31 de dezembro de 2016, o montante em reserva de lucros superou o capital social da Companhia. Na Assembleia Geral Ordinária que será realizada em 28 de abril de 2017, será proposto a integralização do limite superado. Caso não seja aprovado, a Administração destinará o saldo remanescente na mesma data.
14.4. Reserva de lucros - legal
Está representada pelos montantes constituídos à razão de 5% do lucro líquido apurado no encerramento do exercício, nos termos do artigo 193 da Lei nº 6.404/76, até o limite de 20% do capital social. O saldo da reserva legal em 31 de dezembro de 2016 é de R$68.552 (R$64.741 em 31 de dezembro de 2015).”

- Evolução do Portfólio:
2006 = R$ 604mm / ABL= 410.678 m2
2016 = R$ 4.332mm / ABL= 429.623 m2
variação = R$ 3.728mm /– ABL= 18.945 m2
- Dividendos. Distribui proventos anuais dd 2007 e de acordo com a política adotada.
Só agora observei que o mural, Proventos e Hist. dos Múltiplos (da SCAR/Bastter.com) aparentemente não está completo. Assim, compartilhei PDF com os proventos distribuídos em “Arquivos” no mural SCAR/Bastter.
- Dívida (conf. Apresentação)
perfil de longo prazo e custo equivalente a 87% do CDI
Dívida Líquida 1.398,7
Valor de Avaliação do Portfólio 4.331,9
Prazo Médio (anos) 9,4
Custo Nominal da Dívida (% aa) 12,0%

Destaco algumas mensagens da apresentação dos Resultados de 2016.
- A São Carlos encerrou 2016 com um portfólio composto por 84 imóveis, totalizando 429,6 mil m2 de ABL, sendo 27 imóveis corporativos e 57 centros de varejo de conveniência;
- Locação do Morumbi Park para uma escola por 33 anos e 100% do EZ Towers;
- No segmento de varejo e conveniência: 32 centros em operação, sendo 25 centros inaugurados e 7 centros em fase pré-operacional, que totalizam aproximadamente 66 mil m2 de ABL, além de um landbank de 25 projetos para desenvolvimento. Palavras do CEO: “Segmento que nós vemos um alto potencial de crescimento e de geração de valor para os nossos acionistas”; (áudio - 6:48 min )
- Estrutura do capital da SCAR (áudio - 16:19m)
- (16:45m) “encerrou o ano com uma posição de caixa R$260mm, o que nos dá conforto para pagar a dívida vencendo esse ano e no ano que vem, por tanto a companhia não tem no curto prazo nenhuma necessidade de refinanciamento de dívida ou nada nesse sentido. A relação da dívida líquida e valor de Portfólio está bem próxima a 32%, com prazo médio de vencimento da dívida em aproximadamente 9,4 anos, lembrando sempre, ..., em reais e associados a projetos”

Finalmente, qto ao meu post inicial:
Acredito que a transferência de contas decorra de exigência da legislação e que esse fato já deve sinalizar uma possível negociação iniciada em 2016.
Meus questionamentos:
Venda? O mercado tem criticado gestores de alguns FII’s, que estão analisando e/ou realizando vendas ( ex :TBOF E FFCI) por não ser o momento adequado. O ADM do TBOF manifestou-se contrário (FR de 10/03/17). O ADM do FFCI, vendeu sem consultar. Ok, cada caso é um caso.
É uma quantidade significativa de imóveis sendo transferidos de contas, assim, entendo que teremos algum fato relevante e de porte por acontecer.
Até Strips?
Apenas, estranhei a disponibilização dos strips para venda, pois são novos e estão em expansão. Reproduzo, novamente, a fala do CEO: “Segmento que nós vemos um alto potencial de crescimento e de geração de valor para os nossos acionistas”; (áudio - 6:48 min )
Como a venda de imóveis faz parte da atividade da SCAR, não podemos estranhar esse fato e diante das declarações do CEO e da Gerente de RI, transcritas acima, não acredito que seja para amortizar a dívida. Quem sabe uma boa oportunidade!
Senesino, perguntarei ao RI, tendo resposta posto aqui.
Para ilustrar, segue o link da Revista Isto é – Avenues e conheça o novo cliente da SCAR - Locação do Morumbi Park
Avenues: A escola dos bilionários

@senesino, desculpe pelo Sinesino, kkkk
Abraços

Eu acredito que com a existência de certos FIIs no mercado, de gestão ativa e uns até alavancados e até com mais liquidez que ela, a empresa teria de ter muito crescimento para justificar acrescentá-la na carteira.

O que não é o caso.

@pedrosa.c

recomendo

Bastter.com - Moderadores Bastter.com

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Como o socio ganha dinheiro com açoes

ai depois me responde sinceramente

o socio esta tendo retorno com esta empresa

tudo q vc escreveu eh muito legal

mas no fim a empresa tem de entregar crescimento e/ou dividendos de forma eficiente ou o acionista nao ta ganhando nada

Ok @Bastter

Amigo Pedrosa
Gaste tempo e energia pra estudar empresas Boas e que estejam na sua carteira. Tem empresas que infelizmente a característica delas é crescer patrimônio do proprietário ou remunerar diretores e majoritários.
É saber separar o joio do trigo
Na nossa situação de micro sócios não podemos fazer nada. Mudar nada. Só observar. Essa coisa de dna da ambev não pode ser levado a sério
O trio de ouro da ambev talvez nem olhem essa empresa. Talvez mal saibam que ela exista.

Saber sabem sim,os imóveis são ótimos ,deixaram de herança para seus herdeiros como pode ler alguns posts abaixo. Um baita patrimônio,mas,os questionamentos do @Bastter é no que se deve pensar e refletir a respeito,será que também tem sido interessantes para os minoritários ?

Complicado.... Lucro recorrente saiu de 40 milhões para 0,4 milhões....
Porque?

- Lucro bruto caiu 13,5 milhões: Menor receita e maior "CPV" (depreciação para eles).
- Aumento de 10,7 milhoes na despesa: Maior remuneração à direção (4,9 mi) + Maior despesa administrativa (2,1 mi) + redução em outras receitas operacionais em 3,7 mi
- Aumento de quase 20 milhões na despesa financeira >> Basicamente divida.

Já dizia Albert Einstein: Tudo deveria ser o mais simples possível, mas não simplificado.

Olhando a maioria dos comentários acima, parece que a empresa está toda errada por fazer o que ela sempre fez muito bem...Parece comprar a Torre A foi uma "besteira colossal", por aumentar a dívida em R$550 Milhões..

É muito legal falar que tem que olhar a floresta e não a grama, que análise de empresa é arte e não matemática, mas a grande maioria do pessoal analisa todas as empresas da mesma forma, de forma mecânica, como se todas as empresas fossem iguais e de baixo capital intensivo.

Aí quando pegam essas empresas de alto capital intensivo dá um nó na cabeça do pessoal...Se pegar num período de altos investimentos então...daí a empresa fica horrível.

São sempre as mesmas reclamações, sem entender os modelos de negócio das empresas...Antes era só com a CCR, depois a São Carlos e agora até da Multiplan estão reclamando.

Ngm é obrigado a ter/gostar de empresas de alto capital intensivo, mas daí a falar que elas não entregam crescimento e não geram valor, complicado.

Em anexo, segue a foto considerando os lucros recorrentes. Não precisa ser um gênio pra perceber que a "queda" do lucro recorrente foi devido a entrada da dívida da TorreA no balanço, nada demais. Se não houvesse a Torre A, o lucro recorrente estaria paralelo a curva da receita como sempre esteve....A diferença é que a Torre A envolveu um financeiro bem maior que o de costume, mas o movimento é exatamente o mesmo de sempre.

No meu primeiro post dessa empresa já tinha chamado atenção de 2 duas coisas importantes nessa empresa, q não podem ser ignoradas pelo sócio.

1 - Ela é uma empresa cíclica. (Leia-se: montar posição na época das vacas magras...não faz sentido aportar na época das vacas gordas)

2 - Lucro contábil dessa empresa não serve para nada, pois nele estão incluídos as vendas dos imóveis, que são "não-recorrentes"(embora façam parte do modelo de negócio da empresa) e fica uma comparação laranja com banana.

Olhando as curvas de receitas e lucros recorrentes, advindas dos aluguéis, percebe-se um crescimento muito consistente...Mesmo no ciclo de baixa iniciado lá no topo em 2012/2013, é nítido que a empresa praticamente não sofreu nada nessa crise do Brasil e do setor imobiliário/lajes corporativas, mostrando uma baita resiliência...Essa é a realidade de empresa.

Já a "realidade" do quadro de ações é meramente contábil, não dá pra analisar essa empresa pelo quadro de ações...

E entre a realidade da empresa e a "realidade" do quadro de ações existe uma discrepância imensa...Quem olha apenas o quadro de ações jura de pé junto que ela não entrega crescimento de lucro ha mais de 10 anos...Já quem olha a empresa, percebe um crescimento expressivo e consistente, além de uma grande resiliência, mesmo sendo de um setor altamente cíclico...

Suponhamos que o investidor seja sócio dessa empresa, digamos, desde 2006. São aproximadamente dez anos, portanto. Teria sido um bom investimento até aqui? Curva de Lucros X Cotação meio irregular. Cotação variou entre R$6,00 e R$25,00, pelo que está no gráfico. Recebeu pouco dividendo, pelo menos nos últimos anos (payout baixo). Não sei se foi, de fato, bom investimento. Daqui para frente, não se sabe. Tudo é possível. Não sou sócio nem estudo muito essa empresa, mas a impressão que tenho é essa.

C.Q.D

"E entre a realidade da empresa e a "realidade" do quadro de ações existe uma discrepância imensa...Quem olha apenas o quadro de ações jura de pé junto que ela não entrega crescimento de lucro ha mais de 10 anos..."

Certo, Flagas. A gente vê aqui que, geralmente, cotação segue lucro. Se há essa distorção entre a realidade da empresa e a do quadro de ações, porque então o mercado não precificou essa diferença, provocando uma distorção entre lucro e cotação ao longo desses anos (e que deveria aparecer no gráfico Lucro X cotação)? Então, o mercado também não percebeu que o lucro não é o do quadro de ações e a distorção, uma hora dessas, vai ser corrigida, puxando a ação pra cima?

Lucro contábil da São Carlos considera o lucro na venda de imóveis. Diferente de algumas empresas de shopping, eles não ficam transformando em lucro líquido todo ano a valorização dos imóveis, por isso dá esses não recorrentes fortes sempre que vendem algo. É não recorrente pois não é algo que vai acontecer da mesma forma todo ano, mas é lucro, é dinheiro que foi gerado baseado no case dela.

Por outro lado, ela se endivida pra aumentar o patrimônio, tentam sempre comprar imóveis com potencial de valorização e vender imóveis sem potencial de valorização, esse é o negócio.

Não lembro quanto pagaram na torre da EzTower, foi uns 560 milhões se eu não me engano. Só aí você vê a qualidade da gestão, imóveis do mesmo patamar não conseguem por 700 milhões hoje.

Enfim, não dá pra olhar os quadros aqui. Quando investem o resultado financeiro arrebenta o lucro líquido, mas é normal e esperado.

Acho que o @Flagas não concorda com essa parte agora, mas eu gosto de olhar o NAV, já me entrega uma margem de segurança boa na compra, e aqui estamos falando de imóveis, algo com risco bem menor. Vacância também sempre abaixo da média indica qualidade boa de imóveis/gestão.

Respeito o Bastter e os quadros... entendo que quem só quer seguir os quadros deve ficar longe dessa aí, mas tem que ter cuidado mesmo, não há nada de errado acontecendo aqui.

Então o mercado tem olhado demais o quadro de ações aqui da Bastter.com ((:

voces podem analisar a empresa como quiserem

fato concreto

Nao tem crescido
nao tem distribuido dividendos eficientemente

socio minoritario nao tem tudo retorno

no fim tudo acaba nisso

se nao cresce e nao distribui dividendos
o minoritario ta so perdendo custo de oportunidade com seu capital na empresa