Irado!

Não considero de um setor cíclico.

A São Carlos ganha mais de 300 milhões de reais por ano somente com a renda de aluguéis.

É uma empresa mista de renda, compra e venda de imóveis e também de reforma de imóveis.

Considero ela como um fundo imobiliário ativo e multiimoveis e multiiquilinos e de crescimento.

Sem falar no segmento de shoppings populares,que tem bastante potencial e que vem aumentando gradativamente sua participação na receita da empresa.

É por aí,@Toma42,bom estudo!Mas,lembrando que as fontes de financiamento são maiores e o objetivo do investimento também é diferente do que poderia fazer um FII.

Também tem a Torre do EZTowers que eles adquiriram, que parece ser um négocio bem interessante.

Ainda acho que apenas 3% da receita tá vindo desses shoppings populares, né? Mas tem crescido mesmo. Também gosto bastante dessa empresa e acho que teriam que fazer uma mesbla muito grande pra ela ficar ruim, um case seguro. Se tratando dos majoritários, bem improvável. Boa empresa pra diversificar a carteira.

Começaram a pouco tempo,ainda não vi o release do 2T15,mas,acho que está um pouco mais que isso agora,@stever,case interessante sim.

@ stever

Conhece os majoritarios? Nunca tinha ouvido falar desta Companhia Global de Imoveis.

É mais uma das dezenas (ou centenas?) de empresas usadas pelo trio Sicupira/Telles/Lemann para administrarem suas participações.

Esse site aqui é excelente para ver a cadeia acionária:

Posição Acionária e detalhamentos de São Carlos Empreendimentos e Participações

Muito obrigado LucasMS!

@Tomaz42

"Não considero de um setor cíclico."

Ela é do setor de imóveis, então é meio claro que é de um setor cíclico. Não é o fato dela ganhar uma renda de aluguel anualmente que vá tirar a característica cíclica dela...e pelo que eu vi, a empresa tem grande expertise pra se aproveitar dessa característica natural do setor.

"É uma empresa mista de renda, compra e venda de imóveis e também de reforma de imóveis"

Não discordo, mas entenda que o retrofit e a renda dos aluguéis está na caixinha da gestão ativa(no slide que coloquei anteriormente), ou seja, é apenas parte do processo deles para que obtenham valorização dos empreendimentos, cujo o objetivo final é vendê-los, depois que esses empreendimentos atingirem um ponto de maturação na visão deles.

E é essa característica que a torna bem diferente de um mero FII, cujo o objetivo final é apenas a renda dos aluguéis, se eu não estiver enganado.

@Senesino
Essa parte de varejo de conveniência está começando ainda, mas parece que tem espaço pra crescer.

@Flagas, no Brasil a maioria dos FIIs são só focados em renda sim, mas tem alguns poucos que tem gestão ativa, compram e vendem sempre, o BRCR até se alavanca... mas FIIs tem limitações quanto a dívida e muitas outras coisas que uma empresa não tem. A SCAR é bem mais livre pra isso. Quando falo de Brasil é pq os REITs (os FIIs gringos) são mais alavancados, o que mais se aproxima dos REITs mesmo é o BRCR. Não sei exatamente como é a legislação por lá, mas talvez a SCAR seja próximo a um REIT.

Sobre ser cíclica ou não, até onde sei o foco principal da SCAR são os aluguéis mesmo, mas as negociações ocasionais fazem parte do case dela e isso pode mudar amanhã, pode tornar-se a principal fonte de receita, quem sabe.

@senesino, escutei o webcast outro dia e fala sobre isso, acho que é 3% mesmo, mas enfatizam o crescimento, estão animados com isso.

@fillipesmm, o LucasMS já respondeu sobre os donos, mas sobre o EzTowers, já está 42% locado mas diminuindo a vacância vai aumentando a receita de aluguéis. Também tem vários imóveis em retrofit que quando tiverem prontos devem ajudar.

Material de apresentação e áudio do webcast 2T15 :

São Carlos | Relações com Investidores

Página 6 do Material de apresentação,@stever,como você falou o varejo de conveniência representa 3% da receita e 9% do valor do portfólio no momento,algo em torno de 8 a 10 minutos do áudio do webcast.

A partir de 20 minutos e 50 segs do webcast é falado que a Torre B do Eztowers a partir de novembro entrará no mercado.A Eztec pode iniciar o processo de locação da Torre B.Não há nenhum acordo entre Eztec e São Carlos para operação dessas locações.Cada uma tem uma estratégia de locação.

Elogia a administração de alta qualidade da Eztec e que acredita que ela irão conduzir muito bem o processo de locação da Torre B do Eztowers.

Finalmente virei sócio dessa empresa...

Eu já tinha gostado do case da empresa, da resiliência na geração de caixa e da gestão/controladores, mas faltava aparecer o momento pra começar aportar nela...E estava observando os marcadores mencionados no post inicial...Juros, vacância e a oferta/demanda das lajes corporativas e depois ainda tinha a entrada da nova dívida referente ao Eztower...

Qto aos juros, aparentemente o Brasil S.A está em dominância fiscal, então aumentar os juros para conter a inflação, não adianta mais...Então muito provavelmente os caras não vão aumentar mais esses juros...

A vacância da empresa está operando em níveis "altos" para o padrão dela, mas aparentemente, ainda abaixo do mercado.

A vacância estando alta, possivelmente tem muita oferta de lajes corporativas e pouca demanda.

E finalmente teve a entrada da dívida do eztower no balanço do 1T15, divulgado em maio....e com essa nova dívida, o resultado financeiro começou impactar negativamente o lucro líquido recorrente (considerando apenas os aluguéis, sem considerar a venda de imóveis).

Enfim, já dava para supor que os piores contextos macros estão afetando a empresa e possivelmente o mercado já está precificando isso no Valuation que eles fazem....

Essa eu só observo. Não gosto da grande variância dos lucros. Quando completar a carteira de FIIs vou olhar pra ela com mais carinho.

Ela não parece ruim, só não gosto de lucros meio montanha russa (pode ter suas razões, mas não estou muito a fim de estudá-las no momento... hehe).

Depois que entrou a dívida do eztower no balanço da empresa, o mercado começou a desovar...no mês de junho teve um volume financeiro de 46milhões e foi diminuindo o financeiro e os preços até dezembro...

Mês R$ %
Junho 46Mi 1,5%
Julho 16Mi -9,8%
Agosto 12Mi -9,9%
Setembro 5Mi -5,4%
Outubro 6Mi -6,1%
Novembro 10Mi -8%
Dezembro 5Mi 8,8%
Janeiro 1Mi -20%

Aí eu pensei: Quem tinha que sair fora por causa da dívida, já saiu.... Mas em janeiro teve um malandro jogando os preços pra baixo, mas envolvendo apenas um financeiro ínfimo...como se ele tivesse jogando os preços pra baixo de propósito....

Pelo meu cálculos, a empresa tem um CARG(2004-2014) de 18,7% pegando os LPA recorrentes.

Pelo minhas projeções de padaria,rs....um preço médio de R$ 18,5, já me daria um retorno interessante, caso ela mantivesse ritmo parecido.

E quanto mais os preços caírem, menor ficaria meu risco...e maior meu "possível" retorno.

Diante desse contexto, em fevereiro fui montando uma posição na empresa...e tinha planejado aumentar a posição por volta de R$15 e R$10 reais...Embora, agora eu acredite(chute..) q o mercado não me fará mais essa gentileza...rs

@celtiberian

Não gosto de FIIs..rs

Essa empresa é o "mais perto" que chegarei de FII's, hehe

@Flagas,

Mas você não acha que o macro afeta muito essa empresa? No caso, valorização de imóveis, aluguéis e etc. Como todo mundo sabe, houve um boom aí nos últimos anos, isso facilitou o crescimento do CAGR, eu não consigo achar que faz sentido usá-lo pra projeções, ainda mais com esse cenário atual.

O que eu tenho usado aqui (e pode ser inocência minha) é o NAV, mas levo sempre em conta que podem ter reajustes patrimoniais pra baixo e tudo. Nos FIIs já estamos vendo -20% de um ano pra outro em alguns, e se eu não to enganado, alguns já com 2 dígitos em sequência. O NAV da São Carlos é R$ 53,9 por ação, aí tem uma bela margem de segurança, mas repito, pode ser inocência minha.

A vacância do portfólio é meio alta (acho que um pouco abaixo da média do mercado, mas perto dos bons FIIs é alta).

Esse LPA recorrente que você usou considera somente o lucro com as receitas de aluguéis? Excluiu as vendas? Aliás, @celtiberian, essa empresa não corrige os valores dos imóveis e faz parte do case dela a venda, por isso a oscilação do lucro líquido... quando vem a venda, vem um lucro grandão. Não é algo ruim, exatamente... eles disponibilizam o lucro excluindo as transações. E também se alavancam como fizeram agora na compra da Ez Tower, daí o resultado financeiro puxa o lucro líquido pra baixo mas o retorno é mais patrimônio e receita de aluguel futura.

Eu considero essa uma empresa patrimonialista (e os próprios também), então pra analisá-la levo em conta o patrimônio e não só a geração de caixa. Olhando pelo NAV, há um grande desconto, mas como eu disse, em FIIs estamos vendo reavaliações pra baixo ou estagnação... e isso pode durar anos, daí vem o custo de oportunidade... mas acho ótimo o @Flagas estar nela, assim tenho alguém pra me ajudar a analisar já que aprendo muito com ele aqui no site.

Mais um ponto sobre a receita dela, @Flagas. Nos FIIs, mesmo nos melhores, tá IMPOSSÍVEL manter o aluguel... as empresas estão com a faca e o queijo na mão pra pedir descontos ou carências... aluguel só é reajustado pela inflação em contratos atípicos. Ou seja, a São Carlos não tem condição alguma de entregar esse CAGR passado, então não vejo sentido em projetá-lo... e não é culpa da empresa.

Tem muito mais imóvel no mercado, a crise tá afetando a absorção. Só dá pra vislumbrar uma melhora quando a curva de absorção virar... e é até um parâmetro interessante a olhar pra quem faz trade de valor ou mesmo B&H nela e considera as compras em momentos pontuais, mas aguardo seus argumentos, você entende muito mais que eu de análise de empresa e, como disse, acho ótimo ser sócio dessa agora.

@stever

"Mas você não acha que o macro afeta muito essa empresa? "

Resp: Sim, acho q a parte macro afeta muito sim...Por isso, só estou entrando nela agora, período de vacas magras pro setor.
"Houve um boom aí nos últimos anos, isso facilitou o crescimento do CAGR,eu não consigo achar que faz sentido usá-lo pra projeções, ainda mais com esse cenário atual."

Resp: Concordo com vc...mas eu não estou projetando para o cenário atual, estou "projetando" uns 10 anos pra frente(estou assumindo que a crise atual é passageira, como todas as anteriores....). E considero 2012, 2013 e 2014 anos de crise, embora a crise tenha ficado claramente acentuado pra todos agora em 2015...
"O que eu tenho usado aqui (e pode ser inocência minha) é o NAV. O NAV da São Carlos é R$ 53,9 por ação, aí tem uma bela margem de segurança, mas repito, pode ser inocência minha."

Resp: PARTICULARMENTE, não uso NAV como referência, pois nele não está embutido uma série de fatores(interno e externo) a empresa, que impactam os resultados e o Valuation da empresa.
"Esse LPA recorrente que você usou considera somente o lucro com as receitas de aluguéis?"

Resp: Sim, somente aluguéis...Sem considerar as vendas. Aliás, vc que me deu esse insight, rs... Se considerasse as vendas seria covardia, daria um CARG enorme.
"E também se alavancam como fizeram agora na compra da Ez Tower, daí o resultado financeiro puxa o lucro líquido pra baixo mas o retorno é mais patrimônio e receita de aluguel futura."

Resp: Só lembrando que isso não é uma garantia. No momento, é apenas uma mera possibilidade, como tudo em renda variável.
"Olhando pelo NAV, há um grande desconto, mas como eu disse, em FIIs estamos vendo reavaliações pra baixo ou estagnação... e isso pode durar anos, daí vem o custo de oportunidade..."

Resp: Tenho lá minhas dúvidas, se comparar o preço atual com o NAV pode-se pensar em descontos....uma vez que NAV não me diz nada fluxo de caixa futuro, taxas de crescimento e risco.

Mas com certeza a situação atual é péssima, então suponho que tenha muita coisa "ruim" precificada...

Como vc acompanha FIIs, seu sentimento em relação a esse setor é mais apurado que o meu e pelo que vc mencionou, o setor está horrível.... O que aumenta minha sensação de que esse "horrível" já está precificado. Como não faço idéia de quando isso vai melhorar, eu já comecei minha posição nela...

Embora ela seja uma empresa cíclica, suponho que os ciclos desse mercado são bem menores que os ciclos das commodities...

Gosto da gestão e me parece ser um negócio fácil que sempre existiu e deve continuar existindo...e PARTICULARMENTE, esse é um momento propício pra iniciar posição nela.
"você entende muito mais que eu de análise de empresa"

Resp: Que nada, sou apenas curioso...e gosto do assunto. E esse bláblá que eu escrevo, sempre pode está completamente equivocado...E assumo isso como parte do aprendizado contínuo.

E postar aqui, sempre tem a possibilidade de alguém colocar um ponto de vista diferente do meu, me dando a possibilidade de aprender mais...

Entendi, de fato o CAGR ex-vendas que você calculou foi bom para uma empresa desse setor, mostra eficiência da gestão deles, embora o macro tenha facilitado.

Sobre a crise, se você olhar o Ifix (Índice dos FIIs), entrou em declínio no início de 2013 e foi assim até o fim de 2013, depois ficou andando de lado entre umas oscilações pra cima e pra baixo e já são mais de 2 anos nessa. Aqui parece que teve uma lag apesar do mesmo topo, hehe.

Não que cotação diga algo, mas já estava claro que 2012 era o topo do mercado imobiliário com o excesso de lançamentos de imóveis, tanto que vários FIIs foram lançados nesse ano pros institucionais desovarem esse excesso nos PFs. Falar agora é fácil, é claro... mas acho que hoje eu seria capaz de perceber isso e ao menos evitar comprar, saiu muito estudo na época e tinham previsões de absorção. Mesmo sem crise, PIB negativo em sequência, teria problema de absorção.

Enfim, eu to falando isso pra trazer um outro ponto sobre a crise e sobre a sua análise do CAGR considerar 2012, 2013 e 2014 anos de crise. Apesar de ter dado pra enxergar a crise em 2012 no setor com o excesso de lançamentos nos anos anteriores e a economia já ter piorado, o tempo de obra até a entrega desses imóveis é o que realmente traria problemas operacionais pra São Carlos, pros FIIs e etc... pois é com os imóveis prontos que a vacância sobe e que fica impossível manter isso saudável sem dar descontos, carências... ou seja, não conseguir crescer a receita por locação.

Daí que isso foi sendo sentido de 2013 pra cá sim, mas mais forte agora. Só pra dar um ponto mesmo sobre o CAGR passado. 2015 foi mais difícil, 2016 tende a ser difícil também... mas o mercado está precificando um cenário horroroso, sem dúvidas... então eu também tenho comprado aqui de pouco em pouco. Eu não tenho talento pra valuation, pra precificar e tal... então busco empresa com gestão muito boa, daí um erro de timing não vai ser desastroso também.

Tem um doc interessante da CSHG de Abril/15 sobre os seus FIIs e sobre o mercado, dá uma olhada nas páginas 35 a 40 que tem perspectivas sobre as lajes corporativas em SP baseados em estoque x absorção, talvez te interesse:
https://www.cshg.com.br/site/publico/download/arquivos/imob/Resultados_Perspectivas_2015.pdf

Só que quando isso foi feito acho que o cenário de PIB não era tão ruim... então pode dificultar ou postergar essas previsões.

... que são só previsões, se tivesse certeza eu vendia tudo e comprava SCAR, hehe, mas é baseado num estudo interessante.

Resultado anual sai hoje a noite,Webcast amanhã.

@Stever

Obrigado pelo material, bem interessante...

Ano passado quando estava estudando, já tinha visto essas curvas no RI da São Carlos.

Em anexo, a curva de Oferta x Demanda das lajes corporativas de São Paulo, 9M15.

Em anexo, a curva de Oferta x Demanda das lajes corporativas do Rio de Janeiro, 9M15.

Eu lembro de 2012, FIIs virou uma baita modinha, as corretoras falando mil maravilhas sobre essa classe de ativos e oferecendo isso para os clientes aos montes. Até gerente do banco me ofereceu isso...aí já ligou o alerta pra mim, rs

Eu pensei: Esse negócio não pode ser tão bom como estão falando...tem alguma merda aí...rs

Dei uma olhada diagonal, vi q ele se comportavam meio que inversamente aos juros, só que quase ngm falava isso claramente quando oferecia esses ativos...e quando falavam, a maioria falava q a tendência era os juros cair mais, como nos países desenvolvidos...rs

Aí me fiz a seguinte pergunta: Algum FII vai me proporcionar mais segurança e me trazer maior retorno futuro do que uma Ambev, Souza Cruz(virei orfão, hehe), BM&F, Grendene, Ultrapar, Itau, Bradesco e afins?

Diante da resposta, decidi nem olhar mais FII's...rs

FIIs ja´descolaram da curva de juros tem um tempo.

Tem diversos tipos de FII também. Tem os que são ativos e os passivos

Complicado colocar dessa forma que você colocou Flagas. Os FIIs de agência bancária (que foram oferecidos pelos bancões) têm um comportamente bem diferente do que a SCAR faz e um FII de gestão ativa faz.

Toda essa análise que você fez pra SCAR sobre o mercado dela é o arroz com feijão pra quem acompanha FII. Com a diferença que SCAR não segue a mesma legislação de FII e se comporta de forma diferente principalmente na questão tributária e distribuição dos lucros aos acionistas.

Talvez você esteja desmerecendo os FIIs sem saber muito do que eles se tratam. Já que você mesmo disse que descartou eles tem tempo.

Os FIIs têm suas peculiaridades em relação a ações, mas são bem diferentes entre si para você colocar todos num mesmo balaio.

Preferências são pessoais. Gosto de FIIs e Scar. Considero os fiis para renda e Scar crescimento/desenvolvimento.
O q me chama a atenção na Scar: Portfólio. Destaco a quantidade de terrenos, cerca de 40. Vejam a planilha de fundamentos - Portfólio

http://www.mzweb.com.br/saocarlos2011/web/default_download.asp?NArquivo=SCAR3_planilhas_4T15_PORT_FINAL.xlsx&arquivo=A6F6321B-A27F-412C-A861-D6EF1200A174