Irado!

@cmweber

Sobre a correlação dos FIIs com a curva de juros, concordo que houve um descolamento em relação a 2012. No slide do relatório do CS postado pelo @stever, mostra bem isso.

O CS levanta algumas hipóteses do motivo desse descolamento no último período, os quais eu não concordo muito com eles. Minha hipótese pra esse descolamento é mais simples: o sujeito que entrou em FII lá em 2012 e não saiu quando os juros voltaram a subir, ele não sairá nunca mais dos FII's, pois está confortável em ficar recebendo os rendimentos mensais(isentos de IR, até o momento...) o "resto da vida", mesmo que ele diminua em algum momento devido as condições de mercado. Num imóvel de tijolo, ele faria a mesma coisa.

Eu não desmereço os FII's, é apenas uma preferência pessoal como mencionou o @pedrosa.c. Mas eu fiquei muito desconfiado da forma que os bancos e as corretoras desovaram isso em cima das PF's lá em 2012.

Sim,

É meio que um entendimento que quem investia em FIIs de acordo com a curva de juros já foi expurgado do mercado tem algum tempo e só ficaram os que olham os fundamentos dos fundos.

Mas de resto, eu olho pra SCAR e vejo alguns FIIs fazendo o que ela faz com pouca ou nenhuma alavancagem. E às vezes fazendo melhor.

KNRI está pouco alavancado em relação a SCAR, por exemplo. Com uma dívida que é só um percentual do PL. FFCI tem zero alavancagem e 25 mi em LCIs que ainda não foram usados da última emissão de cotas.

É que que o site da bovespa não tá deixando entrar nos relatórios pra pegar os números exatos pra falar com mais propriedade. :/

Ah! Outra coisa: A liquidez da SCAR é menor que de muitos FIIs. Complicado isso...

@cmweber

Não conheço esses FIIs que vc mencionou, mas suponho que os FII's não tenham a liberdade de se alavancar tanto como a SCAR tem.

Também já vi que alguns FII's( não sei se todos), para comprar ou vender um ativo, tem que passar por assembleias com os cotistas. Acho isso uma perda de agilidade numa possível negociação.

Além disso, a SCAR tem história, resultados anteriores e gestão/controladores que sabem operar no ciclo de mercado dela.

Aparentemente, vc não gosta de alavancagem. Mas eu gosto de alavancagem, não vejo problema nenhum se isso for parte do case da empresa ou um investimento pontual da empresa. E melhor ainda, se eu tiver uma idéia do momento adequado de me posicionar/aportar nela. Sem falar que o custo da dívida da SCAR está "bem barato" e a dívida está totalmente administrável, sem nenhuma preocupação, até o momento.

Não me preocupo com dividendos, prefiro que ela reinvista tudo e siga o crescimento dela se aproveitando do ciclo de mercado.

Quanto a liquidez, a priori, essa empresa não me preocupa nisso. Mas tem q saber entrar... Dependendo do montante, qq um pode limpar o book dela se entrar de uma vez só, rs

Isso de assembleia varia de FII pra FII.

BRCR vendeu imóveis recentemente sem assembleia. Já TRXL consulta os cotistas.

Eu tenho FIIs alavancados e empresas alavancadas. Eu não ligo pra alavancagem se ela trouxer retorno. Só não acho que a alavancagem da SCAR está trazendo tanto diferencial pra ela.

Não tô dizendo que é boa ou ruim, tô dizendo que não dá pra olhar pra ela sem olhar pra FIIs também.

Muitos FIIs estão negociando descontados, eles descolaram da curva de juros. Existem vários de gestão ativa com uma carteira tão boa ou melhor que da SCAR e com uma vacância menor que a dela (A do KNRI, por exemplo, está em 1,55% de vacância física).

FIIs não tem majoritário, 100% das cotas teoricamente em FF.

Têm muitas características e são muito dinâmicos com uma abundância de informações. Eu acredito que se o setor te interessa, não dá pra não olhar pra eles.

@cmweber

"Só não acho que a alavancagem da SCAR está trazendo tanto diferencial pra ela."

Fiquei curioso, baseado em que vc está dizendo isso?

FIIs são obrigados a distribuir quase tudo do lucro e muitos não se arriscam a alavancar. Distribuir tudo é uma característica deles que a SCAR não tem.

Nenhum deles chega ao nível da SCAR de ter uma dívida líquida maior que o PL como vemos no quadro.

AS cotas de FII estão ainda muito descontadas em relação ao PL no mercado.

Certamente que, dentre as empresas desse setor na bovespa (tipo BRPR), SCAR é a que tem melhor fundamentos. Mas, com um alavancagem tão grande assim (se olharmos os FIIs como referência), eu esperaria um crescimento muito maior.

E nem entrei no mérito da diversificação de tipos de imóveis que você encontra em FIIs. Seja ela interna ou entre FIIs. E só falei de FII de tijolo aqui também, sem mencionar FII de papel (que também encontramos coisas interessantes e a possibilidade de estar do credor para os outros no setor). Pra esse setor, eu consigo montar toda uma carteira a parte e não só uma empresa.

"FIIs são obrigados a distribuir quase tudo do lucro e muitos não se arriscam a alavancar. Distribuir tudo é uma característica deles que a SCAR não tem."

Sim, mas esses é um dos motivos por eu preferir SCAR em relação aos FIIs, rs...

Quanto ao retorno, eu não estou olhando agora, estou olhando 3, 5, 10 anos pra frente...e pra mim, isso faz toda a diferença...

Na verdade, eu não consigo enxergar nos FII's uma relação de rxr tão boa qto nas empresas.

Futuramente, talvez eu possa mudar de idéia, mas no momento, eu prefiro ficar focado apenas nas empresas.

Sim sim

Eu entendi que esse é o diferencial que você procura.

Estou dizendo que, justamente por isso, esperava mais crescimento dela. Mas isso segundo meus critérios.

"Nenhum deles chega ao nível da SCAR de ter uma dívida líquida maior que o PL como vemos no quadro."

A dívida dela não é maior que o PL, já que eles não reajustam os valores dos imóveis no contábil. A valor de mercado do portfólio, a dívida líquida é 32,6%.

Interessante, stever

Não havia considerado esse dado. Daí a relação endividamento/crescimento dela fica mais razoável.

E a dívida da EzTower? Você tem informações sobre ela? E a qualidade da dívida como um todo? É em CRI ou outra forma de empréstimo?

Perfil da Dívida.

Em relação ao EBTIDA recorrente me parece alta ainda.

Então, poderíamos dizer que outro diferencial dela em relação aos FIIs é que ela necessita girar mais o portfólio? Sendo que os FIIs seriam mais focados em receita de locação e o giro de portólio seria para reciclar/aproveitar oportunidades.

"Em relação ao EBTIDA recorrente me parece alta ainda."

Quase "600" milhões da dívida são referentes a dívida que veio do Eztower. O que ocasionou esse aumento da relação Dív.Líq/Ebitda. Normal nesses momentos de alta alavancagem da empresa.

Quem não aceita alta alavancagem, deve passar longe desse tipo de empresa, rs...
"Então, poderíamos dizer que outro diferencial dela em relação aos FIIs é que ela necessita girar mais o portfólio?"

Eu não diria que ela "necessite", mas sim, o giro das lajes corporativas é parte do case deles, e isso foi uma das coisas que me atraiu nela...ela ganha girando o patrimônio, hehe

Sempre que eles visualizam que um determinado imóvel "maturou", tanto em termos de valorização do imóvel qto em termos de aumento na renda dos aluguéis, eles alienam esses imóveis pra alguma "família abastarda" ou mesmo para um FII.

Agora eles estão com vários imóveis novos e/ou "retrofitados" e quase todos já alugados. E no momento passando a focar em amortizar a dívida, se desalavancar...e daqui a alguns anos eles vão vender esse imóveis embolsando o lucro...iniciando o processo novamente...

É bem simples e cíclico o modelo de negócio deles...

A alavancagem tá alta, mas tenho coisa mais alavancada na carteira. Ou seja, não é lá um bicho de sete cabeças. Dá pra entender que faz parte do negócio dela o gira-gira. Alguns FIIs giram bastante também, mas eles têm obrigações e peculiaridades que ela não tem e um perfil de investidor um pouco diferente também. Vão ter sempre que pensar em receita de aluguéis.

Para diversificação ela pode servir, dependendo da tolerância a alavancagem da pessoa. O portfólio é bom também.

Mas acho importante qualquer pessoa que estiver interessado nela cavoucar os FIIs de tijolo de gestão ativa. Principalmente para comparar a qualidade das carteiras de imóveis e se quiser diversificar em tipo de imóveis. Além de acessar muita informação do setor e comparar com a própria SCAR.

"Mas acho importante qualquer pessoa que estiver interessado nela cavoucar os FIIs de tijolo de gestão ativa."

Hum, não sei se vale a penas o esforço...Existe algum um FII com um CARG(2004-2014) de LPA(considerando apenas a renda dos aluguéis, sem considerar as alienações dos imóveis) maior que da SCAR(18,7%) ???

CAGR?

Nunca fiz um cálculo de CAGR para FIIs.

Olho o FFO, vacância, velocidade de reposição de inquilinos em caso de vacância, qualidade da carteira, etc. É como eu disse: FII tem outras características e a análise vai ser um pouco diferente.

Tem menos FII que ações. Se quiser gestão ativa ainda, o número fica mais reduzido. Você não vai procurar tanto assim por aí. E mesmo que ainda acredite que SCAR é melhor no final, você vai sair com um conhecimento da dinâmica do mercado de imóveis bem maior. Era isso que eu quis dizer.

Para imóveis, tenho uma carteira de FIIs, para crescimento me interessam outras empresas. Então, SCAR tá meio de escanteio pra mim. A liquidez dela é o que mais me incomoda, na verdade.

Mas enfim, cada cabeça uma sentença...