Nova Oferta de Compra

parece que a BTG esta querendo vender o fundo de qualquer jeito

Na verdade acho que a BTG não está querendo vender o fundo, mas são obrigados a divulgar essas propostas. Espero que dessa vez aceite, acredito ser um ótimo negócio para os cotistas.

Essa é apenas a minha opinião, mas receber 112-115 por cota, em um fundo que estava sendo negociado na faixa de 100,00 e com DY bem baixo, com alguns dos imóveis em áreas criticas e difíceis de serem absorvidos, acredito ser um ótimo negócio.

Mas isso fecharia o fundo?

Eu nao vejo com bons olhos a venda do fundo, é um fundo bom, com bons imoveis, bem diversificado. A venda realizaria lucro mas nao estamos buscando isso aqui.

O último valor patrimonial declarado foi de 107,9.

Também preferiria manter o fundo. Mas no caso de take over, basta pegar o dinheiro e realocar.

Lembrando que o gestor pode vender os ativos e não liquidar o Fundo, a não ser que isso seja deliberado pela AGQ.
A proposta da UBS é sobre os ativos do Fundo.

Agora, vender todos os ativos e não liquidar o fundo seria muito imprudente. Na minha percepção, a única coisa que faria sentido em caso de venda seria a liquidação do Fundo.

@antoniohallak
A BTG em nenhum momento se manifestou por vender. As duas propostas foram não solicitadas.

A BTG agora pode:
- Recusar a proposta (como já fez na anterior)
- Aceitar a proposta
- Chamar Assembleia para deliberar

Se a venda for feita - pela BTG ou pela AGE -, 95% do lucro (se existente) será distribuído aos cotistas e o restante permanece no fundo para novos investimentos ou amortizações.

Concordo com o @Fabio na questão de que apenas a assembleia pode liquidar o fundo, mas, se esse for o interesse da BTG, existem algumas formas de fazê-lo:
1 - Convocar AGE (ou aproveitar a mesma da venda) para debater sobre isso e fazer um relatório bem longo e detalhado, colocando argumentos que justifiquem a liquidação, como uma forma de convencer os cotistas
2 - Renunciar ao cargo de administrador; aguardar possíveis candidatos ao cargo; chamar assembleia; se a assembleia não aceitar os candidatos, liquida o fundo de maneira forçosa (o AEFI está indo por esse caminho)

E existe uma forma bem "feia" de forçar a liquidação do fundo:
3 - Faz uma amortização de um pedaço enorme do patrimônio; com isso, as despesas fixas do fundo ficarão proporcionalmente bem maiores, o que vai comprometer as distribuições de maneira significativa; deixa rolar assim por alguns meses; agora implemente a opção 1 nesse contexto

Porém, lembre-se de que a BTG recebe uma remuneração por administrar e gerir o fundo.
Não vejo motivo para ela propor a liquidação do fundo. Na verdade, não vejo motivo nem para ela ser favorável à venda do portfolio.

Eles já recusaram uma proposta parecida. Se, naquele momento, ninguém reclamou da falta de AGE, eles provavelmente nem convocarão AGE para esse caso.

Eh comum propostas de compras de fundos assim com frequência ?
Ainda mais com uma vacância em alta , renda caindo , operacional caindo, alavancado .
Alguém tem uma opinião sobre estes movemintos?

Pelo menos desta vez eles informaram que há uma proposta na mesa antes de dar a resposta ao proponente.

Só faltou uma coisa: informar como eles irão tratar a proposta (com assembleia, sem assembleia, etc) e qual o prazo eles planejam responder isso, pois o prazo da proposta é bem longo.

Confesso que fico surpreso com este tipo de situação e não esperava por isso. Proposta por TODOS os ativos do fundo? Não tem nada ruim no fundo? Porque o proponente não fez um "cherry picking"? Porque ele quer TUDO? Os ativos são tão bons assim? Isso abre margem para muita coisa, muita dúvida. Ainda mais num fundo em que o gestor não é o mais conhecido por boa governança...

Às vezes penso que a BTG está achando que esse fundo não está mais nos interesses dela e passa o dia pensando em como se livrar do abacaxi...

@Aliberman
Não dá pra dizer que é "comum", mas é uma coisa que vemos de vez em quando.
Esse ano tivemos no TBOF, por exemplo.

Mas veja o ponto do @edulmartinez: o fundo está com uma vacância importante mas o mercado imobiliário (principalmente em SP) já começa a apontar alguns sinais de melhora. Ou seja, não é mais uma questão de "pegar a faca caindo".

@Junio89, sobre prazos e andamentos: a BTG ainda está analisando. Você não pode pegar uma proposta de alguns bilhões de reais e, em 15 minutos, definir o quê fazer com ela. A BTG comunicou que recebeu. Ela vai analisar e depois vai dizer o encaminhamento. É uma proposta de 60 dias. Não precisamos apressar decisões.

E realmente, chama a atenção o fato de que ser uma proposta pelo portfólio inteiro. Como dizem no interior, "porteira fechada". Não fica claro porque não fazer a negociação imóvel a imóvel.

@Nod

Sim, não dá para responder rápido e eu nem esperava isso. Mas eles poderiam ter divulgado qual era o prazo estimado de análise, nem que fossem 30 dias. Não deu, informe que irá prorrogar.

Do jeito que está fica parecendo que não tem planejamento, não tem pressa. Mas pelo visto não tem mesmo é transparência.

Como vc bem disse, vender tudo junto? É liquidação? Se fosse tudo meu a análise seria bem simples: os imóveis ruins ou vazios eu aceito o preço que ofertaram. Os imóveis bons e com bons contratos, tem que ver o fluxo de caixa e analisar como um ativo gerador de renda. Porque afinal não é só o valor do m2, teve todo o know how, investimento e risco para transformar um prédio em vários contratos bons, além é claro do custo de oportunidade. Enfim, não é essa conta de padeiro aí que fizeram na proposta e muito menos na resposta que deram para a última proposta.

Agora querem só as cotas do CENESP.

Considerando a vacância relevante dele e que nunca foi lá um ativo que deu tanto retorno assim, pode ser positivo para o fundo.

Mas é muito estranho isso de fazerem uma proposta pelo fundo inteiro duas vezes para depois "reiterarem" só a proposta com o CENESP. Nem sei porque usaram esse termo "reiterar", porque seria um sinônimo de repetir e não foi isso que fizeram! rsrs

Será que queria dizer retificar?

Hmmm... entendi...

Verdade... relendo acho que é isso mesmo que querem dizer.

http://www.mzweb.com.br/bcfund/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=7B658E89-39FE-41BC-84F5-D850C18C1658

Proposta de compra confirmada. O fato relevante destaca explicitamente o interesse pelo CNESP. Julgo que seria uma boa vender somente este imóvel, responsável por parte significativa da vacância do fundo e por ser um empreendimento complicado, o dinheiro poderia ser aplicado na aquisição de imóvel de melhor qualidade em SP.

Provavelmente, na proposta do dia 04, não ficou claro que os compradores tinham interesse apenas nos imóveis que o fundo tem de maneira direta ou se incluiria o CENESP (que é uma participação indireta)

Então vieram esclarecer: o Cenesp está incluído na proposta.
Não mudou nada. Só explicou.

@nod e colegas do Fórum.
Esse FIi eh rolo puro , quem acha o contrário ?
Só notificas contraditórias , outros fundos fazem movimentos transparentes para sair da crise .
Deveria haver um sinal vermelho como nas empresas que estão em alerta .
Ainda mais esse q eh multi-multi . Onde a procura eh grande .

Vacância só aumenta. Prédios não reformados . Operações q geram dúvidas aos cotistas,
Notícias desencontradas . Renda caindo . Alavancado .
Mas ele vai se recuperar ( daí você fica esperando enquanto outros geram valor )
Esse FIi eh bom ? Ele era bom , mas continua sendo ? Discorram seu critérios .
O BC fundo está afundando . Alguém poderia contrapor esta análise , por favor.

O fundo passa por seu momento mais delicado, com vacância alta e um portfólio bastante irregular, contendo imóveis excelentes e outros nem tanto. Há alguns meses a equipe de gestão foi alterada e o novo time vem se esforçando para melhorar a transparência e resultados do fundo.

Dada a importância do BC Fund para o mercado de FIIs, acho que vale a pena dar um voto de confiança para a nova administração e acompanhar de perto o trabalho que está sendo realizado.

Certamente é um fundo que, em vários momentos da sua história, recebeu críticas por questões de governança.
Mas também temos que reconhecer que ele foi o primeiro - e até o único - em diversos pontos positivos:
- Webcasts: praticamente ninguém nunca fez isso, só o BRCR. (alguns outros fundos estão começando a fazer agora, mas é muito pouco ainda. E ele já faz isso há muito tempo)
- Um site exclusivo: é o único fundo que tem um site de RI. Muitos administradores até tem um site, mas é um site para todos os fundos. E a maioria se limita a replicar os documentos que são divulgados nos sistemas da CVM/Bovespa. O site do BRCR é bem mais robusto e apenas para ele.

Além disso, é o FII mais líquido da bolsa (quase quatro vezes mais negócios/dia que o segundo colocado).
Durante muito tempo, foi o maior FII da bolsa. E mesmo com a amortização monstruosa que fez, ainda está em quarto lugar em valor de mercado

Ainda cabe outra questão: Quando ele ficou com caixa sobrando e decidiu que não teria o quê fazer com ele, ele emitiu um Fato Relevante, explicou e devolveu tudo de uma tacada só. Ele poderia ter optado por distribuir isso aos pouquinhos, gerando uma falsa sensação de normalidade, como alguns fundos andaram fazendo por aí.
Ele não: emitiu um documento, explicou, depois explicou de novo e seguiu a vida dentro da nova realidade.

Não estou dizendo que o fundo é bom ou ruim.
Apenas estou mostrando que, mesmo as críticas sendo válidas, não podemos ignorar os pontos positivos.
E, olhando os pontos positivos e negativos, cada um vai definir se está confortável ou não em ser sócio.