Estudo de viabilidade CEOC11

Creio que suas contas são válidas somente se o prédio ficar vazio. Se for alugado qualquer parte do prédio, vai se ter aumento nas taxas do condomínio (porteiro, eletricidade, agua...etc). Diante disto o custo de R$0.18 vai subir, mas não imagino para quanto.

Uhm...boa observação @Ktts.

Por isso que postei aqui. A gente sempre se esquece de algum detalhe.

Predio 100% vazio realmente pode ter os custos reduzidos. Vou tentar pesquisar para ver quanto seria com alguma ocupação.

Obrigado!

Acho válido o estudo, mas o que salva os cotistas de uma queda mais brusca da cota é que o imóvel seja locado o mais rápido possível...e o cenário atual não está muito animador, principalmente na região que está localizado o prédio.

Mesmo que o fundo possua reservas para bancar uns bons meses...caso não tenha receitas antes do final da RMG a cota vai cair muito mais que o que ele poderia pagar com esta reserva.

O que me preocupa é que o prédio já está a um bom tempo rodando(com habite-se) e nada de novidade sobre locatários. Enfim, o risco no momento avalio que seja bem alto, acho que tem coisas com melhor risco retorno no mercado.

Abraço,

Você já fez as contas de quanto será o valor recebido se alugar 100% após a RMG. Tem que verificar se esse valor vai ficar tão atraente assim para correr esse risco.

Ola @abgailsonnia

Sim, fiz um exercicio aproximado para avaliar.
Seria o seguinte.

---Dados Gerais aproximados:
Valor Cota Inicial: R$ 100,00
Qtd Cotas: 1.593.559
Cada Andar (m2): 1590
Qtd Andares: 7,5
Area Total (m2): 11925

---Cenário com aluguel/m2 a R$100,00
Aluguel/m2 R$ 100,00
Receita Total R$ 1.192.500,00
Despesas R$ 300.000,00
Rend/cota (a.m.) cota a 100,00: 0,56%
Rend/cota (a.a.) cota a 100,00: 6,93%
Rend/cota (a.m.) cota a 59,00: 0,95%
Rend/cota (a.a.) cota a 59,00: 12,01%

---Cenário com aluguel/m2 a R$130,00 (média atual)
Aluguel/m2 R$ 130,00
Receita Total R$ 1.550.250,00
Despesas R$ 300.000,00
Rend/cota (a.m.) cota a 100,00: 0,78%
Rend/cota (a.a.) cota a 100,00: 9,83%
Rend/cota (a.m.) cota a 59,00: 1,33%
Rend/cota (a.a.) cota a 59,00: 17,18%

Lembrando que se alugar, o valor da cota sobirá como tem acontecido com outros FIIs.

Assim não só terá um alto yield como terá uma valorização da cota.

É claro que tudo é um exercicio de condições futuras, as quais podem nao acontecer.

Eu sigo a idéia do VLOL11, por exemplo. Quem comprou quando a cota bateu R$56,00, enquanto os contratos de aluguel nao aconteciam, deu-se muito bem. Valorizou muito e ainda ficou um yield excelente.

Coloquei aqui para discussão mesmo.

1. Parece ok, sim.

2. Conta com percentual, daí complica tudo.

Mas a complicação mesmo é que não se sabe o tamanho da chamada de capital que o fundo possa ter se chegar muito perto do fim do saldo. Como pode haver a expectativa de pouca gente participar da chamada de capital, então poderia ocorrer, simultaneamente:
a. uma chamada de capital alta;
b. um enorme número de cotas inadimplentes, em leilão.

A combinação das duas, um prato cheio para um take over, em preços ainda menores que hoje.

O melhor cenário possível é *não* chegar na chamada de capital. Alugar, minimamente o que for, para evitar a sangria. VLOL por exemplo alugou sim. Mas ainda não se sabe a que preços. Mas uma coisa que se sabe é que os alugueis foram com carências longas, algumas com mais de 6 meses.

Então as contas de prazo para acabar o saldo tem de serem feitas considerando isso, que mesmo alugando algo, pode ter prazos de carências altíssimos.

Ola @Andre.PC

Interessante a discussão :)

Quando você fala de uma chamada de capital alta, porcentualmente o quanto seria isso em valor digamos da cota de lançamento? No caso R$100,00.

Para o FII rodar mais 1 ano sem alugueis, por exemplo, ele precisa de uns R$3.600.000,00.

Se são 1.593.559 cotas, isso daria R$2,25 por cota. Equivaleria a 2.25% por cota ao valor de lançamento.

Isso seria uma chamada de capital alta, moderada ou baixa?

Como seria essa chamada de capital? Provisão para um ano? Chamadas mensais?

Sei que é um exercicio de futurologia pois parece que nunca aconteceu, mas é essa a idéia do tópico - Raciocinar sobre esses riscos.

Obrigado!

Apenas para discussão, vamos dizer que a chamada de capital seja uns R$ 10,00 / cota, @Ron68

Não tão grande assim o valor absoluto, mas bem pode ser inadmissível a muita gente aportar QUALQUER valor. E daí, prevendo-se isso, utiliza uma chamada maior. Uma chamada que dure uns 3 anos já seria por ordem de R$ 6,75.

(3 anos porque esse é o tempo previsto para o ciclo dos imóveis de laje fazer a pendulada completa).

Mas a grande sacada é que não sabemos exatamente se vai ter uma chamada e qual valor (bate na madeira). E a preocupação minha, que qualquer valor será considerado alto de mais para muita gente, gerando alta inadimplência.

O pessoal aqui está discutindo tranquilo, mas é só ocorrer uma chamada (bate na madeira de novo), que vai começar a rolar de "absurdo" para cima.
A chamada parcelada é bem possível, mas bem acredito que não vai ser o caso para não complicar a vida do administrador. Que cada chamada que haja falhas de integralização gera processos bem chatos (e caros) de cobrar os inadimplentes, oficializar a inadimplência, e mandar ver leilão de venda das cotas.

Fazer parcelado só iria multiplicar esses processos aí. Fazer uma só, maior, terá ao menos a justificativa de meter um prazo longo, dilatado mesmo, para lidar com a situação.
Mas meu medo mesmo é dar uma chamada de capital e ocorrer uma debandada, fazendo o preço cair ainda mais. O CEOC já anda negociando em preços abaixo de reposição do prédio. Cair mais que isso vai atrair um ou outro comprador de especulação, mas principalmente vai atrair um belo tanto de gente que está atrás de tirar o imóvel do fundo.

Daí que a discussão percentual eu nem faço. É comprar ativo, sabendo de risco. Acho que participou de uma discussão onde se contou a história de um cara que tinha só um único imóvel alugado a uma estatal, que um belo dia saiu, que obrigou o cara a se desfazer do imóvel a preço de banana.

Do ponto de vista legal, todo FII é como esse cara. O CNPJ do fundo detém apenas aquele ativo, e depende exclusivamente dele. Se encrencar daí é com os sócios manter a estrutura funcionando, que senão é questão de tempo de perder o ativo.

Nunca espero que chegue a esse ponto. Mas a tentativa de take no HGJH me deixou super ressabiado com fundos menores, principalmente no caso daqueles que negociam a preços de bolsa distanciados dos preços do mundo real.
E o meu medo "2", que muita gente não aporte se chegar no ponto de chamada (bate na madeira três vezes!) simplesmente porque não aporta. Assembleias de FLRP, VRTA e outras, que tentaram mudar características abertamente vantajosas aos cotistas não conseguiram aprovar itens importantes por falta de quórum.

Ou seja, a participação dos cotistas é baixa, depois que o fundo está andando. E isso em matérias sem custo.

Junte baixa participação na situação normal e mais ainda aporte para lidar com investimento que não deu certo... e eu fico apavorado :|

... simplesmente porque não acompanha*.

Boa discussão.

Não deixa de ser interessante o comportamento do indivíduo dono de 100% de um imóvel versus o indivíduo dono de uma cota de um imóvel.

No primeiro ele aporta sem nenhum problema e muitas vezes voluntariamente (e com alto risco). É bastante comum fazer pequenas reformas, arcar com muitos meses de condominio num imovel vago na esperança de alugá-lo bem.

No segundo caso, só a possibilidade de ter que aportar um valor (até pequeno - afinal 2% para um ano nao seria nada frente à variacao da cota de mais de 40%), já pode gerar um pânico completo e ocasionar até o fim do fundo.

Quando ele é dono de um imóvel inteiro ele realmente acompanha e toma as decisões necessárias, ainda que caras, né?

E concordo, aportes mensais administrativamente acho que seria impossivel só pelo overhead que geraria.

Pois é... Realmente não espero que chegue a nenhum desses pontos, mas esse é um risco bem real dos FIIs que ficam sem caixa.

Acabou dinheiro, não aporta ou uma pequena quantidade aporta, fim do fundo. E se a chamada do aporte em si gerar pânico, fim do fundo também, mas por take over.

Que não tem jeito, FII tem o risco dos sócios. Em particular corre-se o risco de *não* ter decisão ou ação nenhuma. Mas decisão/ação nenhuma é uma decisão/ação em si mesma, gerando efeitos práticos.

WMRB não conseguiu mudar uma regra, e daí vai encerrar mais cedo. FLRP não aprovou receber o ABL comercial, e daí deram um gato lá, a revelia dos cotistas. VRTA não aprovou a retirada de uma taxa, mas ela se tornou inválida por causa do prazo indeterminado. Por agora BBFI está tentando aprovar regulamento do fundo, que senão não vai nem poder colocar outro inquilino para dentro...

Exemplos de falta de decisão não faltam. Ação, então?

@Andre.PC, poderia abusar só mais um pouco da sua boa vontade?

Queria apenas entender como ocorreria o processo de take over.

Imagine que compro hoje cotas a R$59,00 por exemplo. Passam-se 2 anos e o pior acontece, vem a chamada de capital. Muitos não pagam e as cotas desses cotistas vão a leilão.

Esse leilão seria via Bovespa, certo? O valor da cota cairia pela alta oferta de cotas?

Se sim, digamos que as cotas caiam a R$30,00. Ai o grupo do take over arremata um monte de cotas e torna-se majoritário no fundo com o poder de decisão.

A partir desse momento, o grupo poderia decidir pela extinção do fundo? O fundo venderia o imóvel (a preço de banana) e amortizaria os R$30,00 por cota dos minoritários?

O prejuizo teria sido comprar a R$59,00 hoje e receber os R$30,00 na extinção do fundo?

É bem por aí mesmo, @Ron68 . Com a única diferença que o valor a amortizar não precisa ter nada a ver com o preço de leilão. O grupo adquire cotas a R$ 30 e mandar vender o imóvel a R$ 20 é possível. E R$ 20 será o preço de amortização final (não R$ 30). O leilão em si vai facilitar ainda mais a vida do pessoal do take over, mas não vai definir preço nenhum.

Take overs "sérios" não fazem isso de sacanear preços (ver HGJH, MSHP), mas não há impedimento a, digamos, o pessoal propor uma OPA a R$ 1,00 a cota, mesmo com o mercado negociando a R$ 50,00. Para a OPA vingar basta votos o suficiente, e uma inadimplência grande de uma chamada relativamente vai "disponibilizar" bastante votos, a quem quer que seja.
Mas a forma mais comum de take over mesmo é tirar o imóvel do fundo, um take over dos *ativos* do fundo. Para que lidar com OPA, desmontar fundo, qualquer dessas coisas?

Basta definir um preço para o imóvel. Quando o preço equivalente em cota está abaixo da linha de corte, compra aos poucos, e assim vai. Imagine que o grupo A está fazendo isso.

Se um grupo B manda uma carta de take over abaixo do preço do grupo A, nenhum problema, basta o grupo A mandar uma carta com preço maior e se abster de votar. Se um grupo B manda uma carta a preço maior que o preço interno de A, sem problema também, que A daí vota positivo para um lucro instantâneo, ou negativo, se quiser brigar pelo imóvel (seja como for, sai no lucro ou sai com o imóvel).

Daí é que mais lógico que o preço seja "razoável", para não disparar briga de cartas, mas que nenhuma relação desse preço com o preço o preço do mercado secundário.

HGJH aconteceu uma coisa engraçada, aliás. Quando chegou o preço público do take over, o preço do secundário *subiu*. Ou por flutuação do mercado, ou "alguém" comprando voto para dizer não na assembleia. Vai saber... Enfim, que take over é como na música, "você nunca sabe de onde vem o tiro".
Em resumo, as próprias forças do mercado, sem conluio, podem gerar take overs. As coisas necessárias para isso são:
- Um ou mais grupos com preço interno maior que preço de mercado;
- Mercado líquido, aqui incluído leilões de cotas inadimplentes.

Lendo toda essa confusão eu chego à conclusão que uma das melhores coisas feitas por mim foi estabelecer como variável qualitativa só comprar FII´s q n possuem renda mínima garantida e com pelo menos 5 anos de existência.
Falando um pouco do que pode acontecer com o CEOC, acho q o menos pior - principalmente pra quem entrou agora - será aportar mais algum recurso no fundo em uma futura nova emissão. Por quê? Porque o preço da cota atual - como acontece nesses momentos de pânico - tende a refletir e projetar "eternamente" esse cenário negativo, ou seja, é como se o CEOC nunca fosse vingar. Caso haja necessidade de novo aporte, e isso não aconteça, pode acontecer o tal takeover hostil do fundo e isso é ruim porque mesmo quem comprou CEOC no passado, pode, algum dia (quem sabe em alguns anos) recuperar parte do prejuízo (ou mesmo ter lucro), entretanto, se houver takeover, não tem o que fazer além de receber o que o comprador quer pagar e assim você é obrigado a realizar o prejuízo.

Sim... Que take é isso, basicamente, uma venda forçada a um preço que não se controla.

Se acima do seu PM, lamenta-se pelo ativo perdido e só. Se abaixo do PM inflacionando, daí é perda real, além do ativo perdido.

E por falar em take over, mas em outro fundo: http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=RDES&strData=2014-09-17T12:26:45.840

Andre.PC, qual seria uma posicao de caixa aceitavel para um fundo de lajes corporativas A+ com contratos iniciais medios de 5 anos?

Nao sei porque as gestoras nao alocam uma quantia razoavel em caixa. Talvez seja por querer pagar o maximo em dividendo, mas pra que? Se muitas cobram taxas pelo patromonio e nao pelo market cap.

Para imóvel recente e contratos inicias médios como esse, o caixa aceitável começa em zero, @Tornado

Claro que zero é muito "fio da faca", então faz-se para cima de 1,5%, onde já está cobrindo os casos mais comuns: algum licenciamento ou re-licenciamento, despesas com obras pontuais, custas de processos judiciais, coisas assim.

Acredito que a resposta correta seja não % de caixa, mas percentual de retenção. Pegar os 5% possíveis de reter e reter continuamente, sem limite. É um saldo que cresce bem pouco em relação ao imóvel (10% * 5% = 0,5% a.a.), e que mal paga renovações eventuais de elevadores, áreas externas e comuns, de quando em quando, mas que é uma mão na roda de se ter.

Que a situação ai que perguntou é "inicial". Mas no longo prazo o "inicial" se torna "antiquado", rapidinho.

esse fundo n reteve os 5%?

não os 5% dos alugueis - já q n rendeu nada, eu acho - ,mas uns 5% (ou algum tipo de reserva) da oferta inicial de cotas.

Dados de Ago/2014:

Liquidez (renda fixa) de R$ 3.730.635,22, sobre uma imobilização de R$ 129.026.000,00 = 2,9%

Claro, o grosso disso veio de sobras da emissão.

@eumermo

A opção por fundos já rodando há anos e estáveis vai dar invariavelmente um rendimento de acordo com o risco. Baixo risco, baixo ganho. Super válido e a maioria dos FIIs que tenho são desse tipo de fundo - sou conservador. Ainda que isso tambem não garanta que um bom FII de hoje não fique ruim lá na frente.

Eu iniciei o tópico deixando bem claro que eu queria explorar as possibilidades de um ganho extra - sim, especular! Mas para isso queria conhecer os riscos. A discussão foi muito boa nesse sentido.

Só discordo um pouco que haja alguma tendência desse tipo de fundo nunca mais sair disso.

Primeiro que nada aconteceu, ele está pronto e só não está alugado.
Segundo que ainda vai levar uns 2 anos para o potencial problema ocorrer.
Terceiro que há exemplos onde a situação se corrigiu (VLOL, RNGO etc) e quem arriscou comprando cotas por um baixo preço hoje vê uma boa valorização.

Exploramos os dois caminhos. Agora cada um decide se aposta ou não.

Correm informações quanto ao aluguel de 7,5 andares a R$108,00/m2. Caso isto realmente venha a se concretizar pergunto ao Ron68 qual seria o Preço Justo da cota. Grato

Oi @luc10

Bom, o especialista aqui é o André hein.
Eu sou só palpiteiro e faço minhas contas de padeiro para ver se a coisa faz sentido. Nada além disso :)

Fazendo a conta que o FII tem que pagar no minimo o CDI ou um pouquinho mais, teriamos o seguinte:
(se achar que as estimativas estão fora, basta ajustar e refazer as contas)
Suposicão é o rendimento anual (12%) e as despesas de 300K.

Qtd Cotas 1.593.559
Area Locavel 11925
Alguel/m2 R$ 108,00
Receita Bruta R$ 1.287.900,00
Despesa estimada R$ 300.000,00
Receita Liquida R$ 987.900,00
Receita/cota R$ 0,62
Valor da cota (rend de 12%aa) R$ 65,26

É isso. Nada profundo, mas dá uma idéia.

Abs!

@luc10

Eu evito de passar qualquer preço porque na verdade eu evito de passar taxa de desconto: conta de preço depende muito dessa variável, e você deve ter a sua. A percepção de risco de outrem pode (e provavelmente é) muito diferente da sua.

Mas fora isso eu faço as contas nesse esquema do Ron68. Monta-se o fluxo de receitas de despesas do fundo, e parte daí para saber a distribuição aproximada.

@Ron68

As minhas são esquema de padeiro também. Tem a vantagem de serem simples, fora que não perdem os ares de aproximação, justamente por serem simples.

Dessa conta aí, duas coisas. Que 300k de despesa estabilizada é a situação atual, com 100% de vacância. Alugar 7,5 andares seria alugar o fundo todo. Daí tem de tirar desses 300k as despesas de condomínio.

Isso e que o fundo tem uns 3,7 mi em renda fixa, que dá uma aliviada nas despesas mensais.

Andre, RON68

Muito obrigado pelas orientações
Abraço

Excelente discussão. A grande diferença entre imóveis próprios e FIIs está aí. Aprendendo muito aqui com vocês.

Aliás, com uma discussão dessas eu cada vez tenho menos vontade de ter mono imóvel na carteira, nem em % pequena tá fazendo tanto sentido.

Num FII com mais imóveis esse risco se dilui muito pois na pior das hipóteses o FII se mantem tendo receita pra bancar os custos de imóveis com vacância total.

Enfim, sensacional mesmo, aprendi muito aqui. Obrigado a todos.

Fiz algumas simulações para o caso de locação total (considerei que a despesa mensal caia para R$50mil, pois Condomínio e IPTU somam R$250mil. Se tudo alugado, não tem esta despesa. Lembrando que o Fundo tem apenas uma parte do prédio - acho que cerca de 30%).

Então vamos lá:
1- se alugar tudo por 108/m2 o valor justo da cota seria de R$155,36 ou R$77,68 (rentabilidade de 12 ou 6% a.a. respectivamente).

2 - com o valor da cota atual (R$42,) dá prá alugar tudo por R$60,32/m2 que ainda rende 12%a.a.

3 - com o valor da cota atual (R$42,) dá prá alugar tudo por R$32,26/m2 que ainda rende 6%a.a.

O dito prato cheio para o take over está servido. Só falta alguém vir comer!!!

Gostaria de comentários sobre estas simulações (reconheço que são de padeiro!)
Memória de cálculo na imagem anexada.

ops... Como sou novato no Bastter.com, só agora ví que não é aconselhável colocar imagens no mural, pois existe a aba arquivos para isso.
Como os posts são editáveis por apenas 10min após postados, já era....
Peço desculpas e não acontecerá novamente.

Ou será que estou enganado? Já que existe um botão exatamente para incluir imagem no post. (entretanto notei que não há imagens nos posts).
Oh dúvida cruel!

acho que pode colocar nos dois. é bom colocar no post que quem tá na discussão já vê e na aba arquivos pra não se perder em futuras consultas, quando/se esse post ir lá pra trás um dia