Estudo de viabilidade CEOC11

Ron68 · 2014-08-30T13:18:00-03:00

Olá Poderiam comentar o seguinte raciocinio? Deixo claro, neste caso, que quero justamente comprar no momento em que o FII está 100% desocupado e com a cota desvalorizada. Idéia é comprar e aguardar até que as lajes sejam alugadas e a cota se valorize. Sim, é especulação pura. Tirei os números abaixo do relatório financeiro de Julho/2014 do BTG Pactual. DADOS GERAIS Reserva em RF: R$ 3.741.352,64 Despesas mensais: R$ 288.318,36 Qtd Cotas: 1.593.559 RMG: Até Junho/2015 Valor Cota atual: R$ 59,00 Despesas/cota: R$ 0,18 Rentabilidade atual com RMG: 1,27% Rentabilidade CDI: 0,87% Reserva em RF por cota: R$ 2,35 Rendimento RMG: R$ 0,75 Rendimento equivalente CDI: R$ 0,52 Delta: R$ 0,23 1) Se a reserva do FII em RF é de R$ 2,35, o FII conseguiria cobrir as despesas mensais por 13 meses sem ter que chamar o cotista para aportar. Ou seja, iria até Julho/2016 sem alugar nada e sem ter que chamar o cotista para cobrir despesas. Está correto isso? 2) Ainda sim, adquirindo uma cota hoje com RMG, estaria recebendo R$0,23 acima de um FII que pagasse 100% do CDI. Isso durante mais 10 meses, até acabar a RMG, o que daria um total de R$2,30 suficientes para bancar mais 12 meses de despesas, nesse caso o cotista aportando R$0,18 por mes. Está correto isso? Conclusão: o prejúizo de manter o FII sem alugar nada viria apenas em Maio/2017. Por outro lado (o desejo!!), se o FII alugar alguma coisa nesse meio tempo quem comprar a cota agora teria uma boa valorização da mesma e ainda teria os custos cobertos definitivamente (veja o que houve com o VLOL11). Desta forma, o ganho extra agora com a RMG seria um bom lucro adicional. Faz sentido?

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@AndreLFSBacci
em 04/01/2015 18:12

@marcelob2

Muito boa as simulações. Contas de padeiro são as melhores nessa hora. Não perdem os ares de simulação, que uma conta muito elaborada pode ocasionar. Minhas contas dão bem perto das suas (menos de centavo), então parabenizo-o de novo pela montagem dessa conta.

E sim, é uma estratégia de compra de vacância tão obvia que corre o risco de chamar take over também.

Relaxa quanto a história de iniciante ou de postar imagem na discussão. As imagens é melhor hospedar no site, e sim, é válido colocar imagens nas postagens. Tanto para um eventual efeito humorístico, mas principalmente para ilustrar alguma explicação. Justificado perfeitamente nesse caso.

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@AndreLFSBacci
em 04/01/2015 18:14

A propósito, conta assim em absoluto eu prefiro mais a conta de percentual. Dá noção melhor quando números pequenos são envolvidos.

Legal também o uso de duas taxas de desconto no exercício. Denota bem como essa variável "externa" afeta o resultado absoluto, interno.

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@sniper
em 05/01/2015 20:29

Não conheço o Rio mas existe a possibilidade de que em em breve comecem a construir um bairro inteiro chamado Porto Maravilha, que vai causar um enorme choque de oferta prejudicando CEOC, BMLC, EDGA, PRSV e talvez outros. Talvez esse ponto negativo explique parte da ausência de tentativas de takeover até o momento, permitindo que o preço caia a patamares tão baixos.

#33 de 36

@AndreLFSBacci
em 06/01/2015 09:15

Talvez. O Porto Maravilha é dentro da cidade, então a concorrência afeta alguns desses empreendimentos mais que outros.

Mas TO é meio aleatório, no sentido que não é automático. Um FII pode muito tempo negociar abaixo do preço de reposição e mesmo assim não levar uma tomada. A maioria dos TOs até agora ocorreram em FIIs menores, que infelizmente o CEOC qualifica.

#34 de 36

@sniper
em 06/01/2015 12:45

@Ron68 segue uma outra possível forma de analisar

Somar o valor da possível chamada de capital, com a estimativa do valor do rendimento que seria distribuído se, hoje, já estivesse normalmente locado (digamos que fosse R$ 0,78) multiplicado pelo tempo que deve demorar pra chegar lá, digamos 2,5 anos. Pode ser calculado gradualmente supondo que vai sendo alugado em partes)

Digamos que a soma desses dois valores totalize R$ 30 por cota. E que a cotação atual seja R$ 42. Sendo assim (valor da cota + valor dos aportes + perda de rendimentos) = R$ 72. Esse é o valor do investimento, que corresponderia a uma rentabilidade de 1,08%am, contando a partir de hoje.

Aí basta comparar normalmente com os outros FIIs e ver se o risco compensa. Lembrando esse rendimento vira desconto na cota, mas ganho de capital em FII é mais caro: 20% de IR. Enquanto rendimento nos que já estão operando ok é isento.

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@sniper
em 06/01/2015 12:48

ps: não fiz as contas, comentei só sobre o conceito mesmo

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