locação

eeiiiiiitaaaa
carência de 2 anos!! 2 anos!!

A carência é bem longa (2 anos sem pagar aluguel). Mas o aluguel não está ruim e, pelo menos, vai evitar que o fundo fique queimando caixa todo mês.
Vou tentar fazer alguma futurologia durante o fim de semana.

A oferta da 2a emissao de cotas (se for integralmente vendida - depois dos direitos de subscrição ainda faltava R$ 4,8 MI a vender) é de R$ 8.130.381,22, menos R$ 6.860.984,66 das obras sobra R$ 1.269.396,56

A despesa anual de 2014 foi R$ 559 mil

2 anos sem receber vai dar ali ali...(só vai dar porque as despesas de condominio vão para a locatária)

Essa taxa de administração é que tá cara: era para ser 0,2% a.a. sobre o PL (que daria R$ 165 mil ao ano) só que por causa do valor mínimo mensal tá quase o triplo disso...

Calculando por alto daqui a 2 anos vai dar uns R$ 0,45 a 0,50 de rendimento mensal...

@evs, fazendo uma conta rápida, vejo também esse número. Mas ainda quero revisar pra ter certeza.
De qualquer forma, se chegamos a esse número, isso dá um Yield de 1%-1,2% por mês daqui a dois anos.
Realmente é um quadro de vacância financeira bem sério.

Alguém sabe dizer se houve emissão de novas cotas ?
E qual o total de cotas atuais deste fundo ?

Obtive a resposta do R.I. , a qual compartilho:
Perguntei
1) qtde de cotas
2) se ainda há alguma vacância após a locação

Eis a resposta do RI:

Prezado Salompas,

A oferta ainda não foi encerrada, porém, assumindo que os recursos serão captados com sucesso o fundo passará a ter 1.815.696 cotas (1.593.559 + 222.137) conforme documentos divulgados sobre a emissão.

Quanto a vacância, informamos que foi divulgado no site do administrador e da BM&FBovespa Fato Relevante sobre a nova locação.

Permanecendo qualquer dúvida, estamos à disposição.

Atenciosamente,

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Analisando a resposta do RI:

1) Na questão da Vacância , permanece a dúvida se há ou não ainda parte do imóvel não locado ou se ele foi 100% locado para a TIM.

2) O aluguel de R$ 949 mil dividido por 1,815 milhões de cotas dará R$ 0,52 por cota.

1) Acho que não tem dúvida quanto ao item 1: no comunicado diz que foi locada para a TIM a Área BOMA 11.941,99m2 (que é a área total locável do fundo que consta dos relatórios mensais)

2) Tem que descontar as despesas, que devem chegar perto de r$ 50 mil ao mes...

Obrigado, EVS

Considerando então as despesas, podemos estimar um aluguel (até lá corrigido) na faixa de R$ 0,49.

Outras pontos não claros para mim:
1) realmente vamos ficar 2 anos sem aluguel ?!!!!
2) o contrato é de 15 anos (longo). Sim, mas qual será a multa contratual para caso o inquilino resolva sair?

2 anos mais 1,5 meses para pagar a comissão de intermediação... :^)

Vamos ver se eles vão divulgar as condições da locação, mas acredito que deve ter alguma multa, pois senão daqui a dois anos (e 7 MI em obras) a TIM diz que vai embora sem pagar nada...

acho que vou esperar uns 2 anos pra voltar aqui e ver como anda esse fundo

Será necessário mais detalhes do contrato, pois dizer que os custos ordinários são por conta da locatária, isso não quer dizer que a TIM ficará 2 anos sem pagar nenhum aluguel.

Até pode ser mais, isso representa 946k x 24 meses = 22 milhões cedidos na carência. O que não faz muito sentido apesar do investimento da TIM de 6M milhões. Não vi nenhuma condição similar em nenhum outro FII.

@salompas, no anúncio é dito que "foi concluído o processo de locação da TOTALIDADE DA ÁREA DETIDA PELO FII". Ou seja, de todas as áreas anteriormente vagas serão agora ocupadas.

O que não menciona é se a TIM locou também outras áreas do prédio, mas isso não importa, pois não é área do fundo.

Quanto à carência, é exatamente isso: a TIM não vai pagar aluguel por dois anos. E fica responsável por todas as despesas ordinárias: condomínio, IPTU, etc.

Até então, fundo não só estava sem aluguel, como ainda pagava isso todo mês. Ou seja, saímos de um quadro crítico para um "apenas" ruim. E isso é uma melhora significativa.

Não há informações sobre multa ainda. Talvez saia no próximo informe. Caso não saia, pode-se mandar um e-mail para o Gestor e questionar.

Obrigado NodRJ, e a todos!

Para confirmar , enviei mais perguntas ao RI

Vou postar quando receber as respostas:

1. O Fundo ficará 2 anos sem receber aluguéis mesmo?
2. Ainda haverá alguma despesa para o Fundo pagar nestes 2 anos?
3. Qual é a multa para a TIM para o caso dela pedir rescisão e devolver o imóvel?

Quem fez um negócio da China foi a TIM...alugou um imóvel de 150 milhões com 50% de deconto e ainda pagar o aluguel daqui a 2 anos, além disso toda reforma por conta do fundo.

A maior coincidência e o negócio só aparecer no final do RMG... Gestão BTG.

uma pergunta...
o valor da subscrição seráutilizado para quê,já que as despesas do prédio serão pagas pelo inquilino?
Podemos ter uma receita financeira deste valor que o fundo terá em caixa? Ou seja, é possível que tenhamos algum rendimento (mesmo que ínfimo) nos próximos 2 anos?

Leia o comunicado

Obras por conta da Locadora Piso, Ar Condicionado, Paginação do Forro, luminárias e Combate de incêndio no montante total de até R$ 6.860.984,66.

Locadora:fundo

Acredito que o valor da subscrição é para pagar as obras para a TIM entrar no imóvel e talvez seja redistribuido o que não faz muito sentido, pois a subscrição for para dar caixa ao fundo.

Só pra lembrar: o valor arrecadado durante o período de preferência foi de R$ 4,8 milhões. E, em junho, o fundo tinha menos de R$ 400 mil em caixa.
Ou seja, ainda é necessário torcer para que o resto da emissão dê certo....

" Ou seja, ainda é necessário torcer para que o resto da emissão dê certo...."

Claro que vai dar certo , os espertos do BTG vão comprar e depois vender em bolsa com bom lucro.
Esta carência de dois anos e um negocio da China para a TIM .
Alguém sabe dizer se a correção do aluguel vale a partir de agora ou so após a carência ? .

Corrige a partir de agora, claro
Tem que ser rsss

A lição aqui é se tem BTG passem longe, só dar uma olhada em outros FII geridos pela BTG... :-)

Agora é esperar 2 anos...rsss ou esperar um milagre.

Fora a ducha de água fria dos dois anos de carência com a obrigação de fazer obras para o cliente, o aluguel em si está na faixa de R$ 80/m2 de BOMA o que não está mal para a Barra nos dias de hoje.

Mas o fato de ter um inquilino único não é bom para o fundo. A TIM Celular, é uma empresa com dificuldades, que pode muito bem ser vendida ou reestruturada nos próximos anos. Caso ela decida sair, o fundo ficará novamente sem receitas...

conforme prometido acima, segue a nova resposta do RI:

Prezado cotista,

Durante o período de carência o locatário não pagara aluguel, portanto, o fundo não receberá receita operacional no período. Porém, o locatário arcará com as despesas ordinárias. As despesas remanescentes (taxa CVM, taxa Bovespa, etc.) serão debitadas da conta do fundo.

Referente a multa, informamos que, no Contrato de Locação celebrado entre o Fundo de Investimento Imobiliário – FII CEO Cyrela Commercial Properties (“Fundo”) e a Tim Celular S.A. (“Locatária”), em 13 de agosto de 2015, está previsto que a rescisão antecipada por parte da Locatária deverá ocorrer mediante notificação escrita com 180 dias de antecedência e, consequentemente, incidirá:

(i) multa equivalente ao valor de 4 (quatro) aluguéis mensais vigentes à época do término do Contrato De Locação e calculados proporcionalmente ao tempo remanescente do Contrato de Locação, nos termos da lei aplicável; e

(ii) além da multa prevista no inciso (i) acima, a Locatária deverá arcar, também, com os valores referentes à carência de 2 anos, conforme o aluguel mensal vigente, concedida pelo Fundo à Tim. Este valor será calculado e pago no regime pro rata temporis, ou seja, proporcional ao tempo restante do Contrato de Locação.

Ressaltando que o Contrato de Locação possui prazo de 180 meses, a partir de 01 de agosto de 2015.

Atenciosamente,

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Portanto, analisando e resumindo a resposta do RI:
1) O Fundo não terá novas despesas com Reformas (além das já previstas e a qual já possui caixa); (bom!)
2) Em caso de desistência da TIM, ela arcará com 2 multas: uma normal, e outra proporcional ao tempo de carência (muito bom isto!).

Pelo preço de hoje da cota, e pela expectativa aqui calculada de receber os alugueis em 2 anos, acredito que NÃO É UM BOM NEGÓCIO COMPRAR COTAS deste fundo atualmente. Mas é bom ficar de olho para se cair muito, e quando estiver mais próximo de passar a carência,e com o conhecimento que temos, certamente pode passar a ser até um negócio formidável.

Fica a dica do Salompas

@salompas, obrigado por compartilhar.
Sinceramente, a multa de 4 meses é pouco perante tudo que está sendo discutido. Mas o fato da outra "multa" relativa à carência dada realmente vai tornar o contrato mais estável.
Ou seja, daqui a dois anos, o fundo vai passar a ser um fundo "normal" mono-inquilino de laje corporativa.

Sim, Nod.RJ
Eu quis dizer que neste período de 2 anos sem receber aluguel, possivelmente o preço possa baixar e criar oportunidades espetaculares para quem está por dentro do assunto como nós.
Concorda ou não, mestre?

"Só pra lembrar: o valor arrecadado durante o período de preferência foi de R$ 4,8 milhões. E, em junho, o fundo tinha menos de R$ 400 mil em caixa.
Ou seja, ainda é necessário torcer para que o resto da emissão dê certo.... "

Ontem encerrou o período para compra das sobras e a demanda estava bem maior que oferta.
Tentei entrar neste book mas por se tratar de uma oferta primaria o valor mínimo era R$ 1.000.000,00 e ai desisti porque ficar 90 dias com este $$ preso não e agradável.

@salompas, em teoria, você pode tentar jogar com a memória do mercado. Não temos como saber o futuro, mas vou criar um cenário possível:
- Meses sem rendimentos
- Isso pode trazer redução da cota
- Também podem trazer redução da liquidez
- Redução da cota e redução da liquidez são um ótimo passaporte para o fundo sair do Ifix.
- Se sair, aí é que a liquidez vai embora mesmo.
- Ativos com baixa liquidez tendem a ter seu preço naturalmente deprimido.
- Com pouco liquidez, aumenta-se o gap do book.
- Com mais gap, dá pra tentar pescar a preços interessantes.
- Os primeiros rendimentos vão entrar com o fundo ainda fora do Ifix. Mas já vão trazer um pouco de movimento.
- Agora, o movimento todo se reverte: rendimentos trazem atenção, que trazem liquidez, que melhoram a cota, que trazem mais liquidez, o fundo volta pro Ifix e volta a ter visibilidade, etc...

PS: Esse é um dos cenários possíveis de, pelo menos uns 178... Parece aqueles filmes de ficção científica em que o protagonista viaja entre os vários universos possíveis... Esse seria talvez o melhor cenário, trazendo um lucro bem gordo para quem tiver estratégia e tempo.