Alienação de cjto no Ed Igaratá

MauroLara · 2014-06-02T19:20:00-03:00

02/06/2014 18:22 FII HG REAL (HGRE) - ALIENACAO DE CONJUNTO FII HG REAL (HGRE) ALIENACAO DE CONJUNTO Enviou o seguinte Fato Relevante: CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., sociedade por acoes, com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhaes Jr., no 700, 110 andar, Itaim Bibi, CEP: 04542-000, Sao Paulo, Estado de Sao Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n0 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituicao Administradora Administradora ) do CSHG REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO FII, inscrito no CNPJ/MF sob o n0 09.072.017/0001-29 ( Fundo ), vem, por meio deste, nos termos das Instrucoes CVM no 472/08 e 358/02, comunicar que, em 02 de junho de 2014, o referido Fundo de Investimento Imobiliario vendeu a totalidade do conjunto 184 do Edificio Igarata, objeto da matricula 193.163, do 150 Oficial de Registro de Imoveis da Capital, situado a Rua Samuel Morse, n0 74, 180 andar, no 300 Subdistrito Ibirapuera, Sao Paulo SP. O imovel foi adquirido pelo Fundo em agosto/2008 pelo valor total (incluindo custos relacionados) de R$ 980 mil, aproximadamente R$ 9.375/m2. No fechamento de maio/2014, representava aproximadamente 0,06% da area locavel do Fundo e 0,12% da receita imobiliaria total. Apos a venda do conjunto 184, o Fundo passa a deter 4,41% da fracao ideal do Edificio Igarata, segundo empreendimento com menor participacao na receita imobiliaria total do Fundo. A operacao foi realizada pelo valor total de R$ 1,25 milhoes, aproximadamente R$ 11.963/m2, representando um lucro (liquido de custos) de 26% em relacao ao valor do investimento (R$ 255 mil). O valor de venda foi 32% superior ao valor contabil do imovel, atualizado ate esta data, com base no laudo de avaliacao realizado em dezembro/2013. Informacoes adicionais sobre esta transacao estarao disponiveis no site da Instituicao Administradora (Credit Suisse Hedging-Griffo). Sao Paulo, 02 de junho de 2014. CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A. Instituicao Administradora do CSHG REAL ESTATE - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO FII

@Pelágico
em 02/06/2014 19:30

26% em quase 6 anos?
Só isso?

#1 de 14

@evs
em 02/06/2014 21:49

Tá mais para 26% a.a. (se foi de 255 mil para 1,25 milhoes)

#2 de 14

@raffi
em 02/06/2014 22:06

O Pelágico tá certo.

Estranho ter valorizado tão pouco.

#3 de 14

@ACUMULADOR
em 02/06/2014 22:41

Concordo com a estranheza do Pelágico.

Mas cabe olhar com atenção este trecho:

"O valor de venda foi 32% superior ao valor
contabil do imovel, atualizado ate esta data, com base no laudo de avaliacao
realizado em dezembro/2013."

Portanto, embasado nisso, a dúvida fica se o imóvel valorizou pouco assim no período ou se houve erro na avaliação do real valor de mercado do imóvel em questão.

Sinceramente, não acredito nesta última hipótese, mas que faz "coçar a cabeça", sem dúvida que o faz.

#4 de 14

@evs
em 02/06/2014 22:53

Li errado. 255mil é o lucro, não o valor do investimento...

#5 de 14

@foton
em 03/06/2014 00:01

Realmente o lucro foi pequeno. Na realidade, ficou abaixo da inflação no período ... Mas o que eles vão fazer com este dinheiro destas vendas? Se, como ocorreu com o HGLG, eles distribuírem o lucro (onde parte na realidade corresponde a inflação do período), com o dinheiro que sobrar eles não devem conseguir comprar imóveis que deem o rendimento ... Aquela regra de se pagar semestralmente 95% do lucro se aplica neste caso?

#6 de 14

@longoprazo
em 03/06/2014 07:35

- Por várias razões, estou decepcionado com a Hedging Griffo como administradora de fundos imobiliários.

#7 de 14

@RafaelBressan
em 03/06/2014 10:16

Vocês se esquecem que durante este período todo o imóvel rendeu aluguéis. A TIR da operação foi bem maior que estes 26%.

E não existe garantia escrita em lugar nenhum que imóvel acompanha inflação... acontece!

#8 de 14

@MauroLara
em 03/06/2014 11:28

Os lucros auferidos pelo Fundo nesta e nas outras vendas realizadas ao longo
dos últimos meses, além das reservas de períodos anteriores, permitiram com
que os rendimentos mensais se mantivessem estáveis, mesmo com o retrofit
do Ed. Paulista Star e com a Expansão do Sercom Taboão.
Nos últimos 12 meses foram vendidos 11 imóveis pelo valor total de R$ 47
milhões, 18% acima do valor patrimonial médio da época, totalizando
lucro médio de 58% em relação ao valor de aquisição com custos e
eventuais benfeitorias realizadas no período.

Release de Abril/14

Vocês ainda acham ruim?

#9 de 14

@foton
em 03/06/2014 12:35

Só esta venda não teve um bom lucro. Mas, todas as outras tiveram um ótimo lucro. Então, eu estou contente com estas operações. Na realidade acho que o HGRE um dos melhores FII que existem. Eu só estou querendo entender como ele deverão fazer com este dinheiro das vendas, ou seja qual a estratégia que eles estarão seguindo. Possivelmente colocarão em algo que tenha menos possibilidade de sofrer com o oversupply. Talvez comprar uns CRIs. Ou como disse o André, eles vão ficar com dinheiro em caixa para comprar possíveis oportunidades que apareçam devido ao oversupply.

#10 de 14

@ACUMULADOR
em 03/06/2014 12:52

RafaelBressan;

Concordo contigo sobre a questão de não haver garantia sobre o valor de imóveis acompanhar a inflação, entretanto, o próprio comunicado atesta que o imóvel em questão foi adquirido em agosto/2008, de lá para cá tivemos um "boom" imobiliário em que praticamente todos os imóveis valorizaram muito acima da inflação, especialmente em SP.

Daí a estranheza, não insatisfação, entende?

Em tempo: não levei à conta o retorno em aluguéis do período, só me centrei no lucro obtido na alienação do imóvel.

Abço.

#11 de 14

@mrcal
em 04/06/2014 10:31

A minha impressão é que o preço de compra é que deve ter sido muito alto pra época. Pagaram quase 10k o m2 em 2008 (antes do boom dos imóveis).

#12 de 14

@Pelágico
em 04/06/2014 17:42

mrcal matou a pau.

#13 de 14

@ronaldorezende
em 17/06/2014 21:37

Essa é a desvantagem de FII.
Se o administrador usou má fé pagando caro no imóvel de um amigo e agora está vendendo barato para outro amigo, ninguém fica sabendo.

#14 de 14