caixa

Um gráfico lucro x cotação também seria interessante !

@luqteixeira
O FCT não resolve? Ele é exatamente toda a movimentação de caixa do fundo?
Ou isso seria de outra parte das Demostrações Financeiras?

@Amado
A questão é que o lucro de um FII é fortemente influenciado pela reavaliação dos imóveis. Faça o teste: abra as demonstrações e leia. Quando a reavaliação é positiva, o lucro dispara; quando é negativa, vem um prejuízo monstro.
Mas nada disso influencia em nada a capacidade do fundo.

Muito esclarecedor @Nod, obrigado !

Olá @NOD, acho a ideia do @luqteixeira interessante. Imagino que seja o valor que o fundo possui aplicado. Além de saber se está queimando caixa, podemos ver se o FII possui reserva para investimento e manutenção. Veja os 3 exemplos abaixo. Dois com dinheiro até para novos investimentos e o 3º quase sem caixa. Tenho certeza que o Luq pode dar mais luz. @luqteixeira ?

No caso do HGRE
Disponib..80.258.488,76
CRI.... ..31.348.682,23
LCI.......21.021.234,79
Total... 132.628.405,78

No caso do KNRI
Disponib...1.516.776,05
Tít Públi. 1.516.776,05
Tít Priv..164.228.843,65
LCI...... 205.437.297,95
Total.....372.699.693,70

No caso do JRDM, quase sem caixa.
Disponib......346,59
Tít Priv..522.826,58
Total.....523.173,17

@pedrosa.c

observe que você considerou CRI como caixa. Mas é um ativo sem liquidez nenhuma.
Se um fundo estiver precisando gastar algum dinheiro, como vai usar os CRIs?

Faça isso com um fundo de papel e você vai dizer que ele é 100% caixa, o que não é.

@Nod
Você tem razão, essa visão não serve para fundos de papel, talvez só para FII’s de tijolos.
Apesar da pequena liquidez, inclui os CRIs no HGRE porque ele está classificado em mandato de Renda e no Segmento de Lajes Corporativas, portanto está fora da sua característica principal.
Talvez não seja o caso de incluir.
Entendo que cada fundo tem peculiaridades, mas acho que são poucos FII’s de tijolos que tem CRI.
Acredito que esse é apenas mais ponto que pode ser observado, precisa de ajuste? Sim.
Dessa forma também podemos avaliar os gestores, pois entendo que é interessante formar caixa, no mínimo para reformas.
Além disso, podemos avaliar se os recursos estão caindo, se está havendo “queima de caixa”.

Outro ponto é: incluir ou não as cotas de outros fundos na "reserva de caixa".
O próprio HGRE comprou cotas do ABCP, talvez para aproveitar uma oportunidade de mercado.
Atualmente o HGLG está reduzindo a participação no FIIB, mudou a política? Talvez.
Dessa forma talvez possamos, dependendo do fundo, considerar as cotas de outros fundos nessa “reserva de caixa”.

"Além disso, podemos avaliar se os recursos estão caindo, se está havendo queima de caixa'".

Então, a sua definição sobre "queima de caixa" é ver o valor em caixa cair. Ok. Então vamos imaginar que o fundo faça uma reforma em um imóvel. Vai gastar uma parte do caixa nisso.
Vai tornar o imóvel mais moderno e permitir uma melhor negociação com inquilinos (atuais e potenciais)
Claro que o caixa vai diminuir. E, na sua definição, ver o caixa diminuir é sinônimo de "queimar caixa", o que é algo ruim.

Será que realmente essa definição faz sentido?

toda vez que o caixa cair vai nos motivar buscar saber o porque disso, no caso da reforma vamos apenas dizer ok ...

eu acho importante saber quanto tem em caixa embora nao sei te dizer exatamente porque é importante rs

o mesmo vale para empresas o caixa caiu porque pagou divida, porque pagou dividendo etc mas saber quanto tem la é o primeiro passo para procurar saber pq ele variou

talvez melhor do que ter caixa, seria ter valor acumulado referente aos 5 % nao distribuidos ... essa informacao vem nos relatorios

Acharia mais interessante ter num quadro, exemplo:

Área total do fundo: 200.000 m^2
Área locada: 150.000 m^2
Vacância: 25%
Aluguel médio contratado: R$ 70/ m^2

Outra coisa que eu acharia interessante ter são as taxas: administração, gestão e performance

@luqteixeira

Dá uma olhada nos informes trimestrais.
Ele ajuda a ver essa relação entre distribuição e resultado
@LUC4S

Taxa de administração, gestão e performance não ajudam nada.
Bons gestores têm que ser bem remunerados.
Gestores ruins, normalmente, aceitam remunerações menores.

acho boa ideia incluir isso discutido nos murais. concordo com luq e pedrosa

Vou tentar acrescentar algo a discussao.

Ao meu ver o problema eh quando um fundo de gestão ativa, como este, compra e vende imóveis, pega a diferença da compra e da venda e considera ganho de capital. Em seguida, vai e distribui 95% desta diferença na forma de rendimentos, ignorando a inflação do período pelo qual possuiu o imóvel. Pra mim isso é a mesma coisa que os fundos de papel q distribui na forma de rendimento a correção do principal sem considerar inflação do período na hora de pagar o rendimento.
Em ambos os casos, há perda no principal.

O pior que fundos de gestão ativa possuem autoridade para fazer isso sem a necessidade de assembleia. Ai quando a situação do mercado muda, o fundo mantém rendimento com base num resultado de anos anteriores. Resultado esse que na verdade é ganho de capital da comercialização de imóveis que não levou em conta a inflação do período na comercialização do mesmo.
Ao meu ver, assim fica fácil manter rendimentos uniformes. E, pelo que tenho notado, é uma prática recorrente dos fundos da CSHG.

Espero ter ajudado em algo com essa observação.

@rodolfoesperidiao89

"Ao meu ver o problema eh quando um fundo de gestão ativa, como este, compra e vende imóveis, pega a diferença da compra e da venda e considera ganho de capital. Em seguida, vai e distribui 95% desta diferença na forma de rendimentos, ignorando a inflação do período pelo qual possuiu o imóvel. "
Isso não é uma decisão do gestor ou do administrador. É a regra desde 2014/2015. Para distribuir menos do que 95% do resultado nominal, tem que chamar assembleia para decidir especificamente o que fazer naquele semestre.

"Ai quando a situação do mercado muda, o fundo mantém rendimento com base num resultado de anos anteriores. Resultado esse que na verdade é ganho de capital da comercialização de imóveis que não levou em conta a inflação do período na comercialização do mesmo."
Essa questão de pagar resultados passados só existe nos resultados pré-2014.
Com a regra vigente agora, o resultado tem que ser quase totalmente distribuido no próprio semestre. Não pode ser acumulado para ser pago num momento futuro.

Para quem quiser acompanhar o caixa do fundo, agora basta olhar na aba "Composição" lá em cima.

Mas como saber se o fundo está pagando mais do que pode?

Se o fundo está recebendo 10 e pagando 11 um dia vai quebrar.

Como bater o olho e enxergar isso rápido?

@Nod, obrigado pela explicação.

A titulo de curiosidade, poderia o administrador colocar no regulamento que lucros auferidos da venda de imóveis futuros somente seria distribuído no que excedesse a inflação acumulada sobre o principal utilizado na compra?

obrigado novamente.

Desculpa, corrigindo meu ultimo comentario:

Poderia o administrador, atraves de assembleia de cotistas, colocar no regulamento...

Na verdade a informação que seria mais util seria resultados acumulados para ver como esse resultado flutua ao longo do tempo

Sendo mais específico, resultado acumulados não distribuídos ... sabemos que tem fundos que tem um valor razoável nessa rubrica e outros que ela vem caindo a muito tempo, sinal claro que estaria queimando caixa

Nos relatórios do HGRE eles divulgam isso

Atualmente, o Fundo possui aproximadamente R$ 133 mil em resultados acumulados em regime de caixa não distribuídos em períodos anteriores, em função da retenção de até 5% do resultado auferido a cada semestre .... era esse dado que queria ver planilhado

vlw @Giovanni

Sobre manter a correção inflacionária: não pode.
O regulamento do fundo não pode se sobrepor à regra dos 95%.
Se o administrador quiser distribuir menos de 95% do resultado (nominal) de um semestre, ele precisa chamar Assembleia.
E nada pode ser autorizado com antecedência: tem que ser depois do encerramento do semestre.