Elevada Vacância

O fundo fez uma aquisição grande pouco antes da pandemia. Ou seja, terá que arcar com uma dívida sem nem saber se vai ter entrada de receita. Lembrando que a dívida é o dobro do que tem em Caixa.

Além disso, a grande maioria das pessoas está em Home Office. Após a pandemia teremos um retorno às Lajes Corporativas? Se tivermos, será significativa? Será que as corporações não gostaram da experiência e não vão começar a utilizar mais o Home Office, até mesmo porque corta gasto? Essas questões são muito mais preocupantes no longo prazo do que a vacância financeira.

É um fundo bom, com uma gestora boa mas numa situação delicada. Arrisco dizer que prefiro acumular cotas de fundo de shopping no momento e deixar HGRE de quarentena.

Entendo a importância de não seguir a manada. E pra ser sincero, não estou muito por dentro do que está "bombando". Não costumo olhar cotações. Eu só vejo os fundamentos e compro. Se está se desviando dos meus fundamentos, não vendo nem compro e espero os fundamentos voltarem a se direcionar pro que procuro para a minha carteira.

A aquisição do HGRE me preocupou. Me pareceu precipitada. Por isso, prefiro simplesmente diminuir a aquisição de cotas do fundo. Não signfica que o fundo está em risco iminente. Apenas me mostra que talvez a mentalidade do gestor não esteja em consonância com a minha mentalidade.

Ja o XPML11, por exemplo, se mostrou um fundo seguro para mim. A suspensão total dos provimentos mensais é o que procuro para a minha carteira. Esse tipo de decisão mais agressiva me mostra que o fundo está mais preocupado na sua saúde financeira do que atrair cotista por continuar distribuindo um rendimento que não será sustentável. A grande maioria pensa

"Bah, não vou ter um fundo na carteira que não vai distribuir rendimento. FII tem que distribuir. Pra que serve um fundo que não distribui?"

Eu vejo de forma totalmente diferente. Essa decisão que me passou segurança pra continuar acumulando cotas.

Será que seria interessante colocar um cachorrinho para a vacância no modo PAZ?

O movimento de home office é algo muito comum fora do Brasil e agora veio com muita força. Algumas empresas já aderiram para sempre, e muitas outras tem colocado seus funcionários no home office mesmo podendo trabalhar fisicamente.

É uma mudança que vai acontecer aos poucos, mas a quarentena deu um forte empurrão.

Outra questão a se levar em conta, são se as empresas estarão financeiramente saudáveis para se manter nas lajes corporativas e quantos negócios estão sendo criados no Brasil que tem condições de se manter em escritórios de lajes corporativas.

A questão dos FII dos shoppings tem um risco semelhante, mas menor na minha opinião. As compras online são mais fáceis e geralmente mais baratas, mas os shoppings tem atraído cada vez mais pessoas para o setor de alimentação e entretenimento.

O HGRE11 é um fundo com um bom gestor e com muitos imóveis com vários inquilinos diferentes em regiões diferentes. A questão para ficarmos atentos é mais no setor mesmo.

E com certeza sempre com um olhar a longo prazo.

@Giovanni Entendi as dificuldades. Mas o corte acaba que acontece em todo o modo PAZ. Por exemplo, o número de imóveis para definir se é verde ou não. Acaba que não tem como fugir. Tem que traçar uma linha e colocar a explicação para a pessoa saber.

Os escritórios fisicos difilcilmente irão desaparecer, muitas das soluções vem do trabalho em equipe. Tem a questão de confiabilidade, dentro do escritório é um ambiente controlado (operações que envolvem sigilo). O novo normal "tende"(aviso de ORUTUFlogia) a ser escritórios com mesas mais espaçadas, menos funcionários e turnos reduzidos, mas ainda assim, será nescessario as lajes. E aqui entra a gestão ativa e o instrumento FII, se o negocio vier um dia a deixar de ser interessante o FII adapta-se. Cada vez mais bons imóveis, bem localizadas, serão um diferencial. Shoppings se adaptam, lajes se adaptam, galpões idem.

De fato, provavelmente o mercado de lages corporativas sofrerá uma reacomodação com o crescimento do teletrabalho. Todavia, ainda acredito que toda empresa ainda precisa ter o seu "quartel general". Talvez, o teletrabalho até permita que empresas saiam de imóveis padrão B e C para imóveis padrão AAA, pois, como não precisarão mais de tanto espaço, poderão ter condições de pagar por um espaço menor, porém melhor localizado (mas isso é mera ORUTUFlogia...)

Eu, sinceramente, não consigo imaginar, por exemplo, a Avenida Paulista, ou a Faria Lima, vazias pq as pessoas fizeram uso do teletrabalho e abandonaram aqueles prédios comerciais.

Mas afirmar que o teletrabalho vai acabar com os FIIs de lages corporativas; seria o mesmo raciocínio que falar que a pandemia iria favorecer FIIs de hospitais (muitas pessoas internadas), de cemitério (aumento de demanda por caixões e jazigos) ou residenciais (aumento de demanda por imóveis residenciais por conta do homeoffice).

Os Estados Unidos é um dos países pioneiros do teletrabalho, mas, por exemplo, em Nova York, os belos prédios comerciais da ilha de Manhatan, padrão AAA, como Empire State Building, Crysler Building, Rockfeller Center, One Word Trade Center (este, inclusive, recentemente construído), etc, continuam a todo vapor, mesmo com o teletrabalho.....

@Giovanni, muito interessante a proposta de incluir a vacância no modo PAS. Acho que os critérios "Rolo Aparente" e "Gestão" se confundem um pouco, além disto, também tem avaliações muito subjetivas.

@Giovanni Ressuscitando apenas para falar como estou feliz do Gestor ter tocado no tópico sobre "a adoção maciça de home office" no relatório gerencial de Maio. ^^

Pra você ver que de certa forma eu segui uma certa linha de raciocínio. Fico feliz porque como sou novo nessa coisa de investir sozinho percebo que de certa forma consigo começar a raciocinar por conta própria, por mais que eu esteja de certa forma equivocado.

E esse tipo de transparência da gestão me faz sentir muito tranquilo. Me permite dormir tranquilo.

Acredito que mais importante do que analisar riscos de setores específicos é estar bem diversificado, é isso que faz o investidor dormir tranquilo, saber que nenhum ativo isoladamente é capaz de causar grande dano no patrimônio. Se você não está excessivamente concentrado em lajes corporativas, esse tipo de análise tem muito pouca importância na minha opinião.

ok 

A venda do Edifício Verbo Divino é uma resposta da gestão à essa vacância elevada. Claro que para diminuir esse número serão necessárias outras medidas. Mandei uma pergunta para o RI deles sobre vacância sugiro a leitura na aba RI.

@Giovanni nos fiis não é interessante termos a vacância financeira?
Fazendo as contas aqui - Zé continha? - notei que a vacância financeira do fundo é de aproximadamente 9%, ainda incluso o Verbo Divino que tem uma vacância elevadíssima e está sendo negociado. 

@OCafe Ainda não divulgaram o do mês de agosto e, portanto, pode ter mudança mas o relatório do HGRE de Julho de 2020 indicava vacância financeira de 22,97%.

Tô com um problemão...

Tenho 20 casas para alugar.
4 estão vazias. Tem uma galera olhando já, mas estão vazias!
5 reduzi 20% o aluguel pq os locatários tiveram o contrato de trabalho suspenso. Mas são gente muito boa e reduzi o valor do aluguel justamente pq eu quero que eles continuem por lá.
As outras 11 continuam normal.

Qual é mesmo o meu problema?