Pergunta burra!

Deve desconsiderar

Creio que deva desconsiderar

Deve desconsiderar pra analisar valor de um fii, pq preço ñ tem a ver com valor, valor se mede com fatores como padrão construtivo, localização, qualidade dos inquilinos, etc, agora o VP pode entrar na hora dos aportes, da mesma forma q se considera o pegy para as ações. Tem Fiis tb q tu sabe que poderão perder percentual das receitas por problemas jurídicos, tipo o hgbs com o shopping goiabeiras, dá pra verificar o VP nesse caso pra considerar preço no pior caso (de perder ação). Mas essa é minha opinião, muita gente acha q ñ serve pra nada pq ñ confiam na avaliação patrimonial, q ela ñ indica valor real, etc.

Já fiz um chat chamado "PL e DY pra quê?". Ele mostra bem que não faz o menor sentido.
Em linha gerais, o VP num fundo de tijolo equivale ao valor pelo qual que uma empresa avaliou os imóveis. Quando você compra com base nisso está apenas comprando pela cabeça dos outros, de maneira muito semelhante a quando uma corretora diz que o preço justo de uma ação é "X".
Ninguém consegue construir um patrimônio com base na opinião dos outros. E usar VP nada mais é do que isso.
Construa patrimônio pelos seus próprios critérios, pois é isso que traz solidez ao seu enriquecimento.

Eu penso que avaliar uma empresa/ação é muito, mas muito mesmo, mais difícil do que avaliar um ou mais imóveis.

Por outro lado, em se tratamdo de FII, é importante lembrar que o mercado sub avalia um imóvel com dificuldades de locação, o que não significa que o valor dele seja tão baixo quanto o preço que o mercado oferece nesses momentos de dificuldades de vacância.

Apesar de ser mais simples do que avaliar uma ação, voce não pode deixar de levar em consideração os custos e possíveis consequências que um imóvel gera estando desocupado.

Por fim, conferir se uma avaliação está razoalvelmente dentro da realidade não é algo muito difícil, basta ter alguma noção de valores de terrenos de acordo com a localização, custos de contrução e depreciação decorrente do estado do imóvel, dados estes que são muito mais expostos a qualiquer pessoa do que a contabilidade real de uma S.A que muitas vezes é presodida por uma quadrilha de diretores que ganham milhões às custas dos acionistas.

Eu acho dificílimo saber se a avaliação de um imóvel está coerente ou não:
1 - Cada tipo de imóvel tem uma análise diferente. Tanto é verdade que muitos corretores se especializam: uns só acompanham o mercado de galpões; outro só de imóveis residenciais; outro só de estacionamentos; etc. Nada disso está dentro da minha área de conhecimento.
2 - O Brasil é o maior país em área do hemisfério sul e o quinto maior do mundo. Se as variações de análise já são significativas entre bairros próximos, imagine entre cidades de diferentes estados.

Prefiro usar meu tempo para ir à praia....

Só para deixar claro: não confio em nenhuma avaliação, seja de FIIs, seja de empresas.
Acho muito difícil a empresa fazer uma avaliação realmente isenta sobre o ente que está pagando pela avaliação.

Muito obrigado a todos pelo esclarecimento!

@Nod "Ninguém consegue construir um patrimônio com base na opinião dos outros. E usar VP nada mais é do que isso."

Valor patrimonial serve de base para venda (cotistas podem cobrar), esse é o ponto ñ se ele é correto ou não.

Cotistas cobram pq acham que esse valor serve para alguma coisa. E isso faz ele servir.
Exemplo:
- Imagine um imóvel cujo valor justo seja R$ 10 milhões.
- Porém, a empresa de avaliação disse que vale R$ 12 milhões, pelos critérios dela.
- O fundo recebe uma proposta de vender por R$ 11 milhões.

Pronto! Por causa da avaliação da empresa o fundo perdeu a chance de lucrar R$ 1 milhão, pq acharam que seria um prejuízo de R$ 1 milhão. E porque? Pq a maioria toma decisões pela cabeça dos outros.

Continuo não vendo vantagem nenhuma para o pequeno investidor em usar VP para tomar decisões

@Nod , ñ entendi teu argumento, como tu sabe q o valor justo é 10 milhões se acabou de afirmar q ñ tem como saber isso ? É um valor base, pra servir de referência para os cotistas, eles sabem de antemão quanto está avaliado, melhor do q ñ ter valor algum, nesse teu caso se ñ tivesse valor algum poderiam vender por menos de 10 milhões sem transparência alguma, venderam por 11 milhões e ganharam acima do valor patrimonial.

Eu não disse "um imóvel cujo valor justo se saiba estar em R$ 10 milhões". Eu supus um imóvel cujo valor para negociação seja R$ 10 milhões. É claro que isso não se tem como saber.

Vamos resumir a questão? Até hoje, nunca consegui encontrar um jeito de o pequeno investidor acumular patrimônio investindo através da opinião. Pra mim, usar VP é apenas investir usando a opinião de uma empresa cujo interesse não se conhece.

Se alguém tiver alguma demonstração mínima de investir pela opinião dos outros é um jeito simples de enriquecimento para o pequeno investidor amador, peço que poste no grupo de FIIs.

@Nod já postei, vide respostas acima, mas entendo teu ponto.