Queimando caixa

@flauius

Antes de darem voadora, estou tentando entender e so gostaria de ter uma visao diferente do que estou analisando por estar comecando. Postei em vários fundos não somente um monte de coisa que viu comentários em outros lugares mas tambem o que foi fruto da minha analise. Por isso gostaria de saber outras opinioes, isso nao vai mudar o que eu acho e nao acho, apenas me alertar para alguns aspectos que ainda nao estou observando na analise dos relatorios. E evolucao também se dá com a troca de conhecimento e retirada de duvidas. Senão, não teria lógica esse chat do fundo existir. Era so o moderador postar o que quisesse e pronto.
Pela minha analise, o fundo esta queimando caixa. So gostaria de saber a opiniao de voces acerca do impacto disso para o fundo.
Abcs e bons investimentos.

Sinceramente discordo totalmente deste tipo de resposta acima pois se alguém pergunta quem sabe responde.
Se não quer responder não fica enchendo quem perguntou até porque outro com boa vontade pode querer responder.
Perguntar é às vezes mais importante até do que responder pois nos causa um questionamento.

@leobassa,

De onde você obteve a informação de que o fundo está queimando caixa?
Como você fez essa análise?

Olá, @leobassa,

Os demais colegas de fórum podem comentar se acharem que estou enganado, mas não vejo o fundo queimando caixa para manter a renda - ao menos por enquanto. O que percebo é coerência com a estratégia que vem sendo explicada há tempos em relatórios: sair de posições em que o fundo não detenha o controle do edifício/condomínio para concentrar-se naquelas em que é majoritário; vejo que, conforme vêm aparecendo oportunidades de venda que permitam essa saída com lucro contábil, a gestora faz o negócio, distribui os 95% do lucro e aplica o resto (junto com o principal) em posições de papel (RF, outros FIIS) até que seja o momento de voltar às compras de imóveis. Acho que isso tem sido bem explicado pela gestora e acho coerente. Penso também que, considerando o atual portfólio imobiliário do fundo,em que ainda exste um bom número de posições em que o HGRE é minoritário, este processo tende a continuar à medida que apareçam novas oportunidades de venda com lucro sobre o valor patrimonial.
Abraço...

@Nod.RJ
@Catalaojr

Se o FII distribui mais que o resultado liquido no mes, de onde ele tira esse "algo a mais"?

@leobassa,

O fundo é obrigado a distribuir, no mínimo, 95% do lucro obtido no semestre, não no mês; por outro lado, se não me engano, caso distribua mais de 100% do lucro semestral, a parte desta distribuição que ultrapassar o lucro pode ser caracterizada como amortização - o que, pode sua vez, implica redução do VP. Mas essa verificação faz sentido apenas ao final de cada semestre, não de cada mês.
Além disso, conforme a gestora também relata sempre, sua política é tentar manter a distribuição mensal regular ao longo do semestre, o que pode ocasionar alguma retenção em outubro, por exemplo, ou, pelo contrário, distribuição maior que o resultado mensal específico de novembro. Em ambos os casos, o que importará no fim das contas é a apuração semestral, não mensal.
Finalmente, devemos ter em vista que o resultado não corresponde apenas à receita obtida com alugueis, mas também ao lucro apurado em aplicações financeiras e nas vendas de imóveis por valores acima do seu preço de compra (deduzidas de todas estas receitas as despesas semestrais do fundo, claro).

@leobassa,

mostra as suas contas. De onde você viu que ele está queimando caixa?

Nod tem um blog ai que os caras estão implantando o terror em vez de educar, ai o iniciante vem aki e tenta aprender o certo.
Esse dado ai, assim como ele postou la no MAXR, deve ter trazido de la.
Agora cabe a vc desfazer a lambança dos outros. :)

@Nod.RJ

Trechos extraidos do relatório de outubro:

"Fundo de Investimento Imobiliário recebeu a primeira parcela referente à venda das unidades 1101 e 1102 do Edifício Faria Lima (...) Os imóveis foram adquiridos pelo Fundo em junho-2012. Até a presente data, considerando os custos de aquisição e benfeitorias realizadas, o investimento total foi de R$ 9.720.183 (...)" e "A venda foi realizada em linha com a estratégia de gestão ativa do Fundo pelo valor total de R$ 10.300.000 (...)"

Resumindo:
Valor Investido: R$ 9.720.183,00 Junho/12
Valor da Venda: R$ 10.300.000,00 Out/15
Lucro: R$ 579.817,00 ou 5,96%

nao seria queima de patrimonio para sustentar artificialmente a renda? O negócio deu prejuízo para o patrimônio do fundo se descontada a inflação.
o fundo vai comer a própria carne distribuindo prejuízo como se fosse lucro. nao seria por ai?

@Dividend.Yield

Bem por ai mesmo kkk. Por isso é sempre bom ouvir visões e argumentos de fontes distintas para se chegar a um melhor entendimento.

@leobassa,

O fundo já comunicou qual é a estratégia dele: "concentrar os investimentos em posições relevantes nos empreendimentos" (Fonte: Fatos Relevantes de 28/08/15 e de 06/11/15).
Ou seja, o fundo está apenas praticando a filosofia Bastter de acúmulo de patrimônio: ficar com o imóvel enquanto ele tem valor. Atualmente, dentro da estratégia do fundo, o imóvel perdeu valor. Então vende-se o imóvel por qualquer preço. Não faz sentido manter um valor investido em imóvel que não tem mais valor.
Quem quer ser sócio desse fundo precisa ver valor nessa estratégia. Se não concorda e acha que deve-se manter em carteira um imóvel que não está mais alinhado à estratégia do fundo, é só sair.

Além disso, o último imóvel que o fundo vendeu resultou um Taxa Interna de Retorno de 154% CDI durante uns 7 anos, mesmo com a venda "no prejuízo".
Será que foi tão ruim?

@leobassa,

Vender nessas condições não é "cortar na própria carne", nem visa necessariamente a "inflar" ou manter "artificialmente" a distribuição de rendimentos ao cotista.
Como já foi dito acima, a venda é coerente com a estratégia que a gestora vem anunciando constantemente em relatórios mensais do fundo (e que, aliás, você pode ver que já é praticada, por exemplo, pelo Kinea - basta ver a composição do portfólio dele e a posição que o fundo ocupa em cada imóvel).
Como o Nod.RJ explicou acima, a TIR desse ivestimento que você mencionou foi bastante satisfatória para o fundo. Não é apenas a diferença entre preço de compra e preço de venda que lhe dirá qual foi o resultado que se obteve com determinado imóvel; a renda que se obteve (e que se distribuiu ao cotista) também faz parte desse resultado.
Mais: ao vender o ativo por um preço acima do preço de compra (e também acima do valor patrimonial), a gestora distribui, no mínimo, 95% dessa diferença (ou seja, do lucro) e reaplica o principal e, no máximo, os 5% de lucro restantes; assim, o valor patrimonial do fundo (e da cota) se mantém ou aumenta (em até 5%), mesmo havendo a distribuição de parte do resultado. Onde está o corte na carne?

O que me surpreende é o cara perder tempo para responder alguma coisa que não tem NADA a ver com a questão colocada, só pelo prazer de avacalhar...
O patrão faz isso com carisma e já é o jeitão dele, mas neguinho que quer copiar é de matar...
E o pessoal tá bem informado em relação aos fóruns que consideram ser de baixa qualidade, hein?
Eu acompanho o fundo e não vi nada em outro lugar a não ser na Bovespa e aqui.....