deram uma boa explicação sobre a venda do imóvel
Venda do Ed. Itamambuca A venda do Itamambuca foi alinhada com a estratégia do fundo, em alienar os ativos em que a participação é pouco expressiva e, em especial, nos imóveis vagos. O preço de venda foi fechado por R$ 6.390/m² e representou uma taxa interna de retorno 11,0% a.a. em 9 anos de investimento. O imóvel foi comprado por R$ 4.484/m² e, após os investimentos, o valor total foi de R$ 4.678/m², com isso o fundo teve um lucro líquido de custos de 31,1% (contabilizado em novembro) e um valor 13,7% superior ao último laudo de avaliação. A lógica para a venda foi embasada em três principais pilares: i) Perspectivas comerciais para uma nova locação; ii) Baixa adesão à estratégia do fundo; iii) Valor da proposta frente a nossa avaliação de preço justo do imóvel. Atualmente, o preço de locação provável para o imóvel é de R$ 45-50/m², sendo necessário ainda uma concessão de carência e outros esforços comerciais. Além disso, é bastante improvável que ocorra uma locação no curto prazo. Hoje, o prédio possui uma vacância aproximada de 90% e, adicionalmente, existem 37 prédios comparáveis na região da Berrini, somando um estoque total de 165.032m², com vacância média de 25% e valores pedidos de locação entre R$ 40-55/m². Estes 37 prédios tiveram uma vacância média de 5,4% entre 2008 e 2013, no entanto, com a consistente entrega de novo estoque de qualidade, estes prédios perderam atratividade. Adicionalmente, quando compara-se o Itamambuca com o Roberto Sampaio Ferreira (também da carteira do fundo), enxergamos diferenças de posicionamento, como a visibilidade do ativo, tamanho da laje e concepção do projeto, o que naturalmente o posiciona como um candidato a um retrofit futuro. Não à toa, enquanto a vacância do Itamambuca é relevante, a do Roberto Sampaio é de apenas 13,3% e 0% quando considerado apenas os andares do fundo. De fato, conclui-se que existem questões conjunturais que afetaram os preços dos escritórios como um todo, mas no caso do Itamambuca, ocorreu uma mudança estrutural no submercado do prédio, fazendo com que uma recuperação de preço seja incerta e demorada.
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