Venda conjunto 162 do JK

Venda conjunto 162 do JK

@Ktts
em 28/08/2015 19:09
O Fundo vendeu a totalidade do conjunto 162 do Edifício Plaza JK, e respectivas vagas de garagem, situados à Rua Minas de Prata, nº 30, 16º andar, São Paulo – SP.
O imóvel foi adquirido pelo Fundo em agosto-2012, pelo valor total com custos relacionados de R$ 4.157.855, aproximadamente R$ 14.460/m². No fechamento de julho-2015, representava 0,18% da área locável do Fundo e encontrava-se vago desde outubro-2014. Após a venda do conjunto 162, o Fundo passa a deter 6,7% da fração ideal do Edifício Plaza JK.

A venda foi realizada em linha com a estratégia de gestão ativa do Fundo, visando concentrar os investimentos em posições relevantes nos empreendimentos. A venda totalizou R$ 4.300.000, equivalente a R$ 14.951/m², recebidos nesta data.
A operação gerou um lucro líquido de R$ 17.145, equivalente a 0,4% em relação ao valor do investimento. O valor de venda é 10% superior ao valor contábil do imóvel, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro-2014.
@Locker
em 28/08/2015 19:58
Não me parece que valeu a pena...
#1 de 19
@mwg
em 28/08/2015 20:34
Depende... em um cenario em que a tendencia é a vacancia aumentar, talvez seja melhor, pois um imovel vago nao só nao gera renda, como da despesas... talvez esse dinheiro aplicado traga um lucro financeiro pelo menos
#2 de 19
@Nod
em 28/08/2015 22:05
@Locker, há algumas coisas a se considerar:
- O imóvel foi vendido por um preço superior ao valor de avaliação, o que, EM TEORIA, é o valor justo de mercado
- O imóvel está vazio e, como o @marcoswgo mencionou, não era uma frustração de receita: era gerado de despesas.
- Se o fundo optar por devolver esse valor aos cotistas, a título de amortização, isso irá melhorar a eficiência do fundo, pois vai distribuir mais em cima de um capital menor.
- O fundo tem uma estratégia de reduzr participação em imóveis isolados em empreendimentos, migrando para posições maiores. Não digo se é certo ou errado, mas está sendo coerente com a estratégia.
#3 de 19
@evs
em 28/08/2015 22:49
Não é do feitio do HGRE amortizar.
Eles já venderam vários imóveis nos ultimos tempos e o valor ficou todo no caixa disponível para novas aquisições.

Quer dizer, não é bem no caixa, pois comparando com a posição de dez/14 dá para ver que eles estão aumentando a fatia investida em FII´s (de 92 M para 123 M em jul/15), com destaque para o aumento da posição em FIIB (10 M), TBOF (5M) e inclusive novas posições (3M cada) em CEOC e THRA !!!
#4 de 19
@Nod
em 28/08/2015 22:53
@evs, concordo que não é a personalidade dele. Talvez eu não tenha me feito claro. Na hipótese dele amortizar, é um aumento de eficiência, pois estava em um imóvel depreciado e que só gerava despesa.
Obrigado por alertar a péssima redação.
#5 de 19
@Locker
em 29/08/2015 02:38
Até concordo que se o driver para essa decisão foi a estratégia de concentração de posições maiores, acertaram.

Do contrário, me referi a esse trecho: "A operação gerou um lucro líquido de R$ 17.145, equivalente a 0,4% em relação ao valor do investimento.". Isso do ponto de vista de "trade" é vantagem muito baixa que não justificaria a venda, nem pela ótica de "imóvel está com vacância e portanto gera despesa sem receita".

Em tempo: pela estratégia de gestão ativa do fundo, só o lucro líquido (R$ 17.145) seria amortizado aos cotistas, ficando o principal em caixa para novas aquisições, o que daria uma amortização de R$ 0,02 para cada cota.
#6 de 19
@Nod
em 29/08/2015 09:24
@Locker,

Na verdade, a amortização é o raciocínio contrário:
- O lucro foi de R$ 17.145;
- Esse valor, aos ser enviado aos cotistas, não é amortização. É rendimento, pois é lucro do negócio.
- Inclusive, ele é OBRIGADO a distribuir, no mínimo, 95% desse resultado (a menos que a assembleia autorize distribuir menos)
- Se, além desse valor, o gestor resolver distribuir todo o valor da operação, aí é amortização, pois está devolvendo o "capital". Essa amortização impactaria, inclusive, o PM das cotas.

E, independentemente do resultado, a venda parece estar alinhada ao conceito Bastter de acumulação de patrimônio: se perdeu valor, sai a qualquer preço. E, para o fundo, não tem valor ter posições pequenas nos empreendimentos, principalmente sendo um imóvel que está gerando despesas.
#7 de 19
@Locker
em 29/08/2015 11:53
Entendi @Nod.RJ, faz sentido.

PS: Eu usei o termo errado quando disse "amortização". Queria me referir à parte do rendimento dado aos cotistas que não era advindo de locação de outros imóveis.
#8 de 19
@Eric61
em 29/08/2015 12:20
CEOC e THRA? Gsuis. ...
#9 de 19
@Nod
em 29/08/2015 13:09
@Eric61, sim, ambos estão em situações delicadas. O ponto positivo é que, apesar das dificuldades, estão tentando resolver.
#10 de 19
@evs
em 30/08/2015 20:00
Só não sei qual a estratégia do HGRE de comprar um fundo que vai ficar 2 anos sem pagar rendimento e o outro nem isso se sabe... (e eles compraram antes da oferta, pois eles tem cotas e recibos de subscrição)
#11 de 19
@Nod
em 30/08/2015 20:22
MXRF também tem... Podem estar esperando algum turn-around. Devem ter tido tanto prejuízo que já nem ligam em tentar salvar o pouco que tem...kkkk
#12 de 19
@Locker
em 31/08/2015 00:07
Onde encontro a lista dos FIIs que o HGRE11 possui participação?

Grato.
#13 de 19
@Locker
em 31/08/2015 00:20
Obrigado @Nod.RJ.

Sempre olhos os relatórios mensais, não tinha visto os informes mensais dele.
#15 de 19
@foton
em 31/08/2015 13:27
Aparentemente o HGRE está usando a estratégia de vender imóveis físicos, cujos preços começaram a cair a pouco tempo, e comprar cotas de FIIs que já caíram bastante durante o ano passado, aparentemente já chegaram no fundo do poço (com valor de mercado abaixo do patrimonial) e possivelmente devem começar a se recuperar mais rápido que os imóveis físicos. Interessante... Mas, em particular com parte do dinheiro estão comprando cotas de fundos com alta vacância que estão bem descontados ... Acho que isto é válido com o TBOF, que já está 60% alugado, mas me parece arriscado com o CEOC e THRA ...
#16 de 19
@Nod
em 31/08/2015 23:43
@foton, você pode até questionar ao gestor o motivo de certas escolhas, mas para mudar a estratégia ou postura, só com pressão de vários cotistas.

Caso contrário, cabe a você estudar o fundo, com todas as suas qualidades e defeitos e decidir se permanece ou não no fundo.
#17 de 19
@foton
em 01/09/2015 14:39
Caro @Nod.RJ, eu apenas fiz uma pequena analise da lógica da estratégia de realocação do dinheiro decorrente das vendas dos imóveis, que achei por sinal bastante interessante, com exceção da pequena parcela alocada no CEOC e THRA. Mas não tenho intensão de questionar ou me desfazer de minhas cotas, uma vez que, como falei, de modo geral acho interessante a estratégia que eles estão adotando.
#18 de 19
@Nod
em 01/09/2015 18:03
Quando disse que pode, é que pode mesmo. Você pode perguntar pq eles compraram ou venderam qualquer ativo. Claro que nem sempre a resposta é 100% objetiva, mas, se você demonstrar um genuíno interesse na saúde do fundo, pode conseguir informações bens legais.
#19 de 19

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