VENDA DAS UNIDADES 151, 152 E 161 DO EDIFICIO PLAZA JK

VENDA DAS UNIDADES 151, 152 E 161 DO EDIFICIO PLAZA JK

@jrimenis
em 26/12/2014 20:45


vem, por meio deste, nos termos das Instrucoes CVM no 472/08 e 358/02, comunicar que, em 26 de dezembro de 2014, o referido Fundo de Investimento Imobiliario firmou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras avencas (“CCV”), para a venda das unidades 151, 152 e 161 do Edificio Plaza JK, e respectivas vagas de garagem, objetos das matriculas 169.047, 169.048 e 169.049 do 4o. Oficial de Registro de Imoveis da Capital, situados a Rua Minas de Prata,
no. 30, 15o. e 16o. andares, Sao Paulo – SP.

Os imoveis foram adquiridos pelo Fundo em agosto-2012 pelo valor total com custos relacionados de R$ 12.308.327, aproximadamente R$ 14.300/m2. No fechamento de novembro-2014, representavam 0,5% da area locavel do Fundo e 1,3%
da receita imobiliaria total. Apos a venda dos conjuntos 151, 152 e 161, o Fundo passa a deter 10% da fracao ideal do Edificio Plaza JK.

A venda foi realizada em linha com a estrategia de gestao ativa do Fundo pelo valor total de R$ 13.503.300, equivalente a R$ 15.650/m2, sendo R$ 2.700.660 (20% do preco) recebidos nesta data e R$ 10.802.640 a serem recebidos conforme condicoes estabelecidas no CCV, ate o dia 30-marco-2015. A operacao ira gerar um lucro liquido de custos de R$ 577.566, equivalente a 4,6% em relacao ao valor do investimento. O valor de venda e 15,3% superior ao valor contabil do imovel, com base no laudo de avaliacao realizado em dezembro-2014.

Sao Paulo, 26 de dezembro de 2014.
@ccouto
em 29/12/2014 15:15
Qual a vantagem de comprar em ago/12 a 12300 e vender em dez/2014 por 13500 para receber 10800 ate 30/03/2015? O LL de 577 dá 4,6%¨em dois anos? A poupança deu no mesmo período 12,57%... Lógico que tem o valor do aluguel mas...Tô cansado desse troca troca que não aumenta o valor da cota, nem os proventos e só vejo o lucro de cada negociação sumir em taxas e comissões... Cansei desse papo de gestão ativa... Imóvel só dá lucro parado. 4,6% em dois anos? Eles não tem vergonha de fazer essa venda? Temos que ir na próxima assembléia e começar a chacoalhar a administradora.
#1 de 10
@OC-06
em 29/12/2014 18:36
A sua conta tá totalmente errada. Essa comparação com a poupança é comparar banana com maça. Vc considerou o valor dos alugueis nessa conta?
Eu gosto bastante dos FII do CSHG. Gosto da administração e da gestão deles. Sigo sócio.

Abs,
#2 de 10
@longoprazo
em 29/12/2014 21:25
ccouto ... concordo.

depois daquela história dos CRIS (muito estranha) e aquela história da venda do HGJH, com uma assembleia marcada para sexta feira a tarde, em São Paulo, esta administradora para mim, acabou , e agora mais estas que eles andam fazendo ultimamente, estão apenas trocando figurinhas, o que acaba sendo bom somente para eles.
Onde o BTG e o Credit vão, eu vou passar a ir na direção oposta, acho que eles são bons para os clientes private deles ....para mim não.
#3 de 10
@ccouto
em 30/12/2014 14:41
Prezado OC, Está escrito no comentário que não levei em conta os aluguéis... Da mesma forma que eles não consideram o ITBI (2% na compra) e a corretagem (5% na venda) além de pagar 15% de lucro imobiliário... Gostaria de solicitar comentários mais precisos com dados ao invés de "totalmente" ou bananas e maçãs.Vamos a contas básicas:
Faturamento= 98M
Lucro imobiliário= 18M
Lucro CRI/FII/LCI= 8,5M
Lucro RF= 2,3M
Total = 127M
Despesas imobiliárias= 5,2M
Despesa operacional= 14,6M

Despesa imobiliária OK = IPTU, condominio, luz, seguro...

Despesa operacional= Administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e BM&FBovespa, IR sobre ganho de capital, entre outros.

15% de toda a receita? Bom para mim? Não, prefiro gestão passiva, quem tá ganhando com esse troca troca não sou eu... Valor da cota? Proventos?
A taxa de admin deveria ser de 2M...Mas 15M? Eles tão drenando 7x mais que o acordado... Tivemos 18M de lucro imobiliário mas gastamos 15M... Logo prefiro meu imóvel quieto.
#4 de 10
@CWBJCC
em 30/12/2014 15:12
Prezados, temos como identificar os fundos com mais ou menos gestao ativa/passiva???
voces poderiam me ajudar a enteder como avaliar os fundos neste sentido?
grata.
#5 de 10
@ccouto
em 30/12/2014 16:17
Fundos passivos compram um ou mais imóveis e pronto. Ficamos em casa recebendo aluguel, consertando telhado, elevador... Fundos ativos, compram, vendem, alugam, fracionam, compram CRI,LCI,FII, vendem de novo compram de novo...
A única forma que conheço é ler o prospecto de cada fundo antes de entrar... A experiência leva a conhecer alguns de cabeça... Por exemplo, passivos... Compraram um ou mais imóveis mas não tem nenhuma movimentação... FAMB11B,MAXRB11,PRSV11,XTED(argh),NSLU11,ONEF11,CXCE11B,BBPO11... Fundos considerados ativos... HGRE11,BRCR11,BCFF11...
Outra dica boa é ver o preço do metro quadrado do que está comprando ( pega o valor da cota, multiplica pelo total de cotas e divide pela área total locável) . Ex.: Laje AAA em SP custa de 10K a 12K, tem fundo a 6K o metro quadrado. Vale a pena ver o preço do aluguel por metro quadrado. Pega o valor do recebido por mês, multiplica pelo número de cotas e divide pela área locável. De novo, laje AAA em SP custa de 90,00 a 100,00 o m2. Se o seu fundo estiver alugando a R$120,00 possivelmente a renovação será pra baixo ou terá vacância. Espero ter ajudado. ABs
#6 de 10
@klinden
em 30/12/2014 19:16
Ccouto, pq você não posta ao RI sua posição e pergunta a eles onde os acionistas ganham com isso?

Outra coisa, o valor da cota não está bem inferior ao valor patrimonial? Então ele estão vendendo as salas pelo valor patrimonial, então quem vem comprando aos poucos terá vendido um imóvel por um valor bem superior ao valor da cota.
#7 de 10
@OC-06
em 30/12/2014 21:33
Investir num fii de gestão ativa e querer uma gestão passiva é estranho não acha?
Já comecou errado já. Tem q ver isso antes de entrar, não adianta chacoalhar nada.
Se vc gosta de dados dá uma lida ai em cima 1,3% da rec de locação dá uns 3 milhões de aluguel nesses 27 meses que ficou com os imóveis. Comprou por 12 ganhou 3 mi de aluguel e vendeu por 13 mi. Bem ruim hein?
E outra VC ta confundindo ser sócio com trade. Falar q a cotação não aumenta tem q voltar pra seção de inciante ou ir pra aba de trade. Pra sócio a cotação no curto prazo é irrelevante.

Abs,
#8 de 10
@ccouto
em 31/12/2014 13:55
111k por mes num imovel de 12M? Eles vão conseguir 1% no proximo imovel? a ver...
Trade em fii? kkkkk
#9 de 10
@Locker
em 04/01/2015 23:23
"O valor de venda e 15,3% superior ao valor contabil do imovel, com base no laudo de avaliacao realizado em dezembro-2014".

Significa que se for vender depois pode só conseguir vender a um preço próximo do valor contábil e portanto seriam -4,6% do lucro e -15,3% do preco de venda vs preco contábil.

É preciso entender o por que da administração do fundo tomar a decisão pela venda. Já pensaram na possibilide de oversupply do mercado e um possível aumento de vacância? Ou ainda em uma nova estratégia de compra para lucros adicionais?

Concordo com a sugestão dada de questionarem o RI para saber a estratégia do fundo para futuro ao invés de tomar decisões precipitadas.

PS: Ficar tentando comparar FII com Poupança, RF etc vai só fazer girar patrimônio e perder dinheiro.
#10 de 10

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