Será hora de entrar no fundo?

vc garante q o fundo tá no fundo?

Retorno dos 4 BIG MAMI (multiativos e multiinquilinos):

Hoje:
FFCI => 1,58 / 0,011847 = 0,750%
KNRI => 1.198,00 / 8,85 = 0,739%
HGRE => 1.422,00 / 11,60 = 0,816%
BRCR => 135,90 / 1,00 = 0,743%

Em 01/12/2013(vide neste tópico abaixo:
FFCI => 1,60 / 0,011847 = 0,74%
KNRI => 1315,00 / 8,55 = 0,65%
HGRE => 1500,00 / 11,60 = 0,77%
BRCR => 137,00 / 0,9600 = 0,70%

Em 02/04/2013(vide neste tópico abaixo:
FFCI = 0,64 %
KNRI = 0,399%
HGRE = 0,662%
BRCR = 0,64%

Os yields estão convergindo. Vejam que em 02/04 o menor yield era 60% do maior e hoje, é de 90,5%.

Com diz o m.issa, no longo prazo, os preços seguem os fundamentos. O resto é blá, blá, blá...

General, você já havia dito aqui neste forum que só valia a pena comprar quando a cota chegasse pelo menos a $1.200,00. Mas mudou alguma coisa naquela sua análise? Você ainda acha justo o valor de $1.200,00 ou agora acha melhor esperar por um valor melhor?
Sei lá, não tenho experiência e acho que vocês aqui do Forum sabem avaliar melhor do que eu.

kabala, vc sabe o q quer comprar (conhece o fundo, seus fundamentos,qntidade de imoveis...)??

Olá Padu,
Sei muito pouco, só o que leio em sites de economia e negócios.
Apenas li alguns postagens deste Fórum e a análise que fiz foi a mesma do General: 8,85/1200=0,74% ao mês.
Acho um percentual razoável mas vendo tanta notícia ruím sobre a economia e os imóveis temo que o fundo caia ainda mais.
Queria investir pensando no longo prazo, quando acredito numa valorização das cotas e ainda ganhar um valor razoável com os dividendos.
Mas não sei analisar muito bem e por isso resolvo pedir a opinião de vocês.
Desculpem se estiver sendo inconveniente.

então vc não faz ideia de qnts imoveis são, nem do montante aplicado em renda fixa??

sei não cara, acho q vc tá colocando o carro na frente dos bois!

ou então tá querendo fazer trade...

inconveniente jamais, todos estamos aqui aprendendo!

tem q perguntar mesmo! mas tb é interessante aceitar respostas q divergem do seu raciocinio.

se vc tá investindo pra longo prazo, o valor da cota não interessa (a não ser q vc foque nos dividendos) no longo prazo, a cotação acompanha os lucros...recentemente teve um aumento no dividendo pago pelo fundo o q fez essa conta do general favorecer um pouco o fundo.

eu só acho q vc tem q estudar o conteudo do fundo, saber o q está comprando e em q condições está comprando!

lembrando sempre q o preço medio tende a zero no longo prazo, pq os dividendos são descontados do preço da cota.

Padu, obrigada por estar me respondendo às perguntas.
Nem sei o que é fazer trade... talvez esteja no site errado! Todo mundo aqui fala coisas muito profissionais.
A gerente do banco me ofereceu este fundo no ano passado. O valor da cota estava para lá de 1.600,00 se não me engano.
Como não entedia do assunto não entrei mas fiquei acompanhando.
Agora estava achando que o valor estava num ponto bom e entrei neste Fórum para dar uma olhada nas opiniões de vocês.
Mas acho que tenho que aprender muito ainda, antes de me aventurar.
A gerente diz que no final do ano a cota voltará aos patamares do fim de 2012.
Mas eu só estava analisando o valor dos dividendos e a perspectiva de valorização da cota.
Mas se os dividendos são descontados do preço da cota não sei mais...
Pena, estava pensando seriamente em investir um pouco neste fundo, principalmente pela grande desvalorização que sofreu.
Agora estou com receio.
Muito obrigada Padu!

As perguntas do Padu são focadas em fundamentos, kabala. Você praticamente só falou dos números externos. O Padu está tentando te mostrar o lado interno do fundo.

Porque conhecer o fundo internamente vai te deixar menos sensível ao valor da cota.

Que aliás você não controla. Ninguém controla. E por isso mesmo se corre o risco de investir e depois se arrepender, se a conta continuar caindo.

Por isso a insistência, indireta, de se conhecer bem o que está comprando, e dar menos atenção à cota.

E já te adiantando, sim. Está se configurando um oversuply de escritórios e logística, que vai dificultar o preço dos imóveis ou alugueis subir. Sim, tem-se noticiado muito bolha, vacância, problemas. Se for investir, tem de saber que vai investir nesse cenário.

Aliás, é em grande parte esse cenário que fez o valor da cota cair (fora sair a discrepância do KNRI, que era meio anômalo a relação de rendimento-cota dele, como bem resumido acima pelo General).

Enfim. Tem de ter sangue frio OU ignorar tudo isso. Parece que a segunda opção não te serve (já que trouxe esses assuntos).

De uma olhada em: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Geracionais

E quanto a história de "dividendos descontados", provavelmente não significa o que você acha que significa. Quanto a história do valor da cota "voltar", sim, tem relatório que diz isso, não, ninguém garante que vai acontecer isso.

De uma boa lida nessa página aqui, e no link acima.

Hoje tem chat de FII, caso queira tirar umas dúvidas gerais, e específicas desse FII.

André! Muito obrigada! Ainda bem que encontrei vocês! A gerente do banco sabe menos que eu. Se entrasse aqui nem ia entender o que vocês dizem.
Acabei de checar o valor da cota e vi que chegou a menos de $1.190,00.
Vou fazer o que vocês estão me aconselhando.
Mas vendo a cota cair tanto vocês não ficam com medo? Haja sangue frio. Eu até tenho um pouco mas não há o risco do fundo quebrar se todo mundo resolver vender as cotas?
De onde o fundo vai tirar dinheiro para pagar tanta retirada? Ele teria que se desfazer dos imóveis?
Acho que já estou enchendo muito vocês...
Por favor, não fiquem bravos comigo, mas não tenho com quem tirar minhas dúvidas...

Kabala, o fundo paga as retiradas com o valor dos aluguéis recebidos. O valor dos pagamentos caem se o recebimento de aluguéis cair e vice versa.
É a mesma coisa que você ter algumas casinhas alugadas, se vagar alguma sua renda mensal cai até achar outro inquilino.
A grande vantagem e desvantagem de qualquer fundo imobiliário é sua liquidez, você compra e vende no ato.
Se eu pudesse te dar um único conselho seria para você jamais dar ouvidos ao gerente do banco, ele quer bater a meta dele e não está nunca interessado em te ajudar.
Pense em comprar compras cotas deste ou qualquer ou fundo imobiliário como se você estivesse comprando um imóvel físico, veja seu real valor, condições de conservação, inquilinos e sempre tente pagar menos que o valor real,use dinheiro que não te fará falta nos próximos anos e reaplique os proventos mensais comprando mais cotas.
No caso específico deste fundo também acho que chegou a um patamar onde eu talvez compre algumas cotas. Vai parar de cair ? Só Deus sabe, se cair compro mais ...

Olá Henrique!
Muito boas as suas explicações!
Eu estou pensando exatamente nisso: ir comprando aos poucos e se cair continuar comprando para conseguir um valor bom médio.
Realmente os gerentes de bancos só querem atingir suas metas, você tem razão.
Hoje a cota está caindo mais! Como ninguém tem bola de cristal melhor é ir comprando aos poucos.
Mas alguém tem idéia do porque da cota estar caindo tanto? Além das notícias ruíns sobre a economia será que tem alguma coisa a mais?

Finalmente a cotação deste FII chegou à realidade, em linha com seus pares !

R$ 1.180,00, dy de 9% aa, ótimos ativos (prédios corporativos de alto padrão e galpões logísticos de qualidade, no RJ e SP)compões o quadro de uma boa opção de investimento.

Pois é. Se me perguntassem em 2011~12 se um dia isso sequer poderia acontecer, eu diria na sinceridade que nunca chegaria esse dia.

Não é só questão de não ter bola de cristal, parece mesmo a perseguição difusa (mas obstinada) do Sr. Mercado em provar todo mundo errado :)

@kabala

Investir devagar ajuda muito na sobrevivência. Esse é mesmo o caminho.

Notei que este momento de "stress" está provocando uma racionalidade na formação de preços dos FIIs, eliminando-se ou reduzindo-se as distorções (como ocorria com KNRI).

Na minha opinião, o stress do mercado está provocando a fuga dos sardinhas ex-deslumbrados com a "moda" dos FIIs, permanecendo apenas os "profissionais".

Este fenômeno traz racionalidade e melhor formação de preços.

Quiçá possa também "expulsar" ou "escantear" os gestores picaretas e seus produtos micados (já bastante conhecidos dos operadores).

Como tudo no mercado a coisa se ajeita. O Itau atuou forte hoje segurando a queda da cota, deixou uma sombra inferior no gráfico ... Gostei da eficiência do RI do fundo, enviei um email ontem questionando uma informação ( pinçada de um forum) que o saldo do caixa era aplicado em um fundo do Itau com tx de administração de 5 % aa e a explicação veio rápida e convincente. Muito diferente de outros gestores que até escondem os canais de contato.

Os caras estão preocupados com a queda das cotas.
É que a gestora cobra taxa administrativa de 1,25% do valor de mercado das cotas (art. 14 do regulamento). Com a queda, as receitas da gestora também cai.

Sim, sim e sim.

Bom, só voltando ao tópico. Se a perspectiva de investir for pelos rendimentos, fazendo investimentos frequentes, a queda no valor das cotas é uma boa notícia *antes e depois* das primeiras compras.

Se preocupar com o valor da cota geralmente significa que não é uma aplicação apropriada (FII é renda variável, e o valor VAI variar em qualquer direção, ponto). Ou ainda que investir tudo de uma vez provavelmente fará suar frio quando as coisas desandarem ("quando", note bem. Nem está condicionado no "se").

Questões de caro ou barato sai por comparação de pares (conhecer OUTROS fundos). Mas a questão da cota é simplesmente imponderável.

Pessoal, eu trabalho no ramo de construção civil, não na área comercial nem financeira.
O que o pessoal do comercial está dizendo é que as vendas realmente pararam, tá vendendo quase nada.
Mas falam também que dificilmente o valor dos imóveis irá cair, talvez subirá menos, só repondo o INCC. Dizem que não há margem para diminuir os preços dee construção. Estou falando de médio padrão à popular.
Os investidores estão cautelosos de comprar na planta.
Mas por outro lado, na minha humilde opinião, esta estória de bolha é muita especulação.
Imóvel sempre foi uma coisa cara, como o automóvel. Mas hoje, nas obras, não tem encarregado nem mestre que não tenha carro.
Quando eu estudava (já faz um bom tempo) poucos iam de acrro para a faculdade.
Casa também, era muito difícel de comprar; hoje nem tanto.
Esta estória de imóvel no Rio a preço de NY, Castelo na Europa a preço de apartamento em SP...
Talvez o dólar esteja barato, um amigo da bolsa disse que vai chegar a R$3,00. Bom, aí o imóvel já começa a não ficar tão caro assim.
O que acontece é que os salários talvez estejam baixos.
Comparar imóvel no Brasil com imóvel nos EUA é uma coisa; mas quanto ganha um americano por ano e quanto ele tem que trabalhar para comprar um imóvel em NY. De quem será que é o interesse em alimentar a estória de bolha imobiliária. Bom, só estou pensando alto pois entendo muito pouco destas coisas... falei muita bobagem?

Não é exatamente questão de ser bobagem ou não. Mas uma questão de perspectiva.

De que vale hoje o contexto de expectativas de 1984, 30 anos atrás? E a segunda pergunta: que importância terá todo esse conjunto argumentativo de compras estancadas, vendas na planta e dólar, daqui 30 anos?

Pare, releia o que escreveu, tentando imaginar o você de hoje convencer uma @kabala de 2044 que essas preocupações aí digitadas tem importância.

Tem razão, mas é que eu acho que tem muita gente com medo de investir em imóveis ou em FIIs por conta da estória de bolha.
Mas talvez a estória da bolha seja de interesse de alguns, mas não seja bem a verdade.

E se for isso, talvez seja uma boa hora para entrar no fundo...

Kabala, se me permite chamar-te a atenção para alguns pontos:

Gerentes de banco, na maioria, não se preocupam em indicar o melhor investimento, e sim em vender o melhor produto! São coisas bem diferentes, portanto, muito cuidado com indicação vinda dos mesmos.

Creio que a diversificação seria a melhor saída para a sua insegurança em relação aos FIIs, não só nos de bons fundamentos de um setor específico, como os que o General bem postou acima, mas de outros setores. Diminui a sua exposição a eventuais "problemas".

Quais seriam estes? Aí não tem muito jeito, tem que pegar os prospectos/regulamentos e analisar cada um. É chato, mas ajuda muito, pois conhecer no que se investe é bem melhor do achar que conhece. Desnecessário dizer mais do que o André postou mais acima.

Sobre bolha... penso que há um descasamento entre a alta de preço de imóveis, verificada nos últimos 5 anos, e o aumento de renda médio do salário do brasileiro. Aí há um problema, mas não acredito em "estouro", acredito em acomodação e, até mesmo, uma possível queda no preço, mas nada absurdo, apenas um ajuste à realidade. Nosso quadro é bem diferente do dos EUA.

Peço aos demais colegas desculpas prévias pela postagem longa e fora do tópico do KNRI.

Então kabala. Primeiro a decisão.

Você está querendo acertar momento de compra ou está querendo investir em imóveis.

A diferença é que no primeiro você estará se preocupada com preço de um fundo 100% do tempo, enquanto que no segundo vale a comparação de pares, e você terá de olhar para mais de um FII (e o preço se torna secundário no longo prazo).

Primeiro a sua decisão, firme e clara. Depois a discussão.

Muito obrigada ACUMULADOR!
Espero que este tópico também esteja ajudando aos outros seguidores.
Vou procurar não postar menasagens tão longas...
Muito obrigada a todos!

É verdade André.PC,
Eu quero investir em imóveis, tudo bem?
Estou em uma cidade nova e não faço idéia de quanto custa um apartamento por lá.
Não posso comprar o primeiro que eu ver.
Tenho que fazer uma pesquisa de mercado e visitar outros imóveis do mesmo padrão para ver o que eu posso comprar, e por quanto.
Acho que é isso que vocês estão tentando me dizer!
Meu único medo é estar analisando preços em uma cidade onde todos os imóveis estão muito caros, além do que deveriam valer.
Então eu procuro anuncios em jornais de 1 ano atrás e vejo que há um ano os imóveis eram vendidos por 30% a 40% à mais.
Chego à conclusão de que é uma boa hora para comprar.
Depois descubro que vão construir uma hidroelétrica na região e que toda a cidade será alagada.
Mas obrigada à todos, estão me ajudando muito!

Mais ou menos isso, porém com uma diferença.

Continuando a analogia da compra na cidade nova, o único jeito de saber se caro ou barato é comparando com *outros* imóveis. E comparação qualitativa, não só quantitativa. Então você tem de ver o conteúdo do fundo primeiro, e comparar com o conteúdo de outros fundos depois. Preço só vem por último.

Quanto a rolos, a maioria deles se descobre lendo uns 2 anos de relatórios mensais e demonstrações financeiras auditadas. Rolos outros, do mundo real, só participando do mercado, que é coisa que quase ninguém tem tempo ou traquejo para fazer.

E daí, para diminuir substancialmente a exposição ao risco de rolos e problemas, conhecidos ou não, entra a diversificação. Investir em mais de um FII. Cinco, dez, vinte e cinco. O maior número que puder, sem que o número maior te tire o sono de noite.

E para investir em mais de um FII, tem de conhecer mais de um FII...

Pessoal,

Em dois dias, enquanto eu tentava decidir entre entrar ou não no fundo KNRI11, pedindo a opinião de vocês, a cota passou de 1200,00 a 1115,10 (fechamento de hoje)!!!

Este fundo não tem fundo?!
Estou muito preocupada!

Então kabala, coisas em bolsa não tem fundo não. Depois que bate 0,01, pode ainda agrupar, para abrir mais espaço para quedas. Recursivamente e sem nunca parar.

Isso dito, então tratar os efeitos ao menos. Já que o vai e vem de cotas lhe causa muita preocupação, não faça novos investimentos em renda variável.

Investimento bom é aquele que te permite dormir a noite sem preocupação nenhuma. inclusive prevendo e tendo consciência dos riscos, não é bom se tira o sono.

Kabala,

Inspire fundo pelo nariz;
Expire pela boca.
Faça isso 3X!

Acalmou?

KNRI é um FII, ativo de renda variável, ou seja, "vareia" para baixo ou para cima.

São vários os FIIs que têm demonstrado queda nos últimos tempos. São muitos os motivos que levam a este movimento.

Sugiro você iniciar seus estudos e tirar dúvidas gerais com os demais colegas aqui:

Bastter.com - Grupos - Forum de FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios

Espero ter ajudado!

Abço