MFII11 a cada dia mais obscuro, suspeito e cheirando a maracutaia.

por favor, elabore mais... pq suspeito, maracutaia, obscuro?

Desconfiar e acusar de "maracutaia" pelo fato de estarem em fase inicial de e nova emissão é exagero. Melhor analisar e ver o e números do FII pra não sair atirando sem alvo certo.

Ninguém sabe ao certo da onde vem o dinheiro pago aos cotistas, se dessas emissões uma atrás da outra ou das amortizações dos empreendimentos, ou até quanto do valor da cota é referente às amortizações.

Até onde eu sei isso aqui é um fórum de análise fundamentalista. Se você quer emitir uma opinião baseada em "cheiro", fica complicado amigo. Você pode até acertar no chute, mas a ideia é analisar dados, balanços, fundamentos.

MFII é um fundo sui generis. Além de diferente dos demais, sempre foi obscuro, difícil de analisar e ver o resultado de cada SPE do fundo. Mas me parece que vem tentando melhorar a transparência e qualidade da informação divulgada. Gestor prometeu para breve a divulgação de balanço auditado e melhorias nos relatórios (o deste mês já trouxe bastante informação adicional, apesar de ainda longe de abrir a caixa preta).

Mas no final, como sempre, se acha o modelo do fundo interessante, entre devagar e mantenha baixo % do patrimonio nele. Se não gosta, não entre.

Me pareceu que o gestor entende que a estrutura do fundo é complexa e eventual divulgação mais detalhada poderia confundir os investidores. Segundo entende, já são divulgados dados suficientes.
A mensagem que ficou pra mim foi: se você confia no gestor, seja sócio, do contrário, não seja sócio, porque ao que tudo indica não teremos mais informações do que vem sendo divulgadas.

A grande dúvida é por que o fundo estaria fazendo uma nova emissão de cotas se em tese ainda existe dinheiro no caixa da última. Tem gente dizendo que é pra pagar os cotistas...

Não é atoa que o yield aqui é alto.
É um fundo relativamente novo, que tem usado a alta distribuição(inclusive distribuindo parte do dinheiro arrecadado nas emissões) pra atrair mais dinheiro e crescer mais.
A expectativa é que o break even seja atingido em 2019, quando as receitas das SPEs sejam suficientes para cobrir os rendimentos.
É uma estratégia diferente, e que só se mostrará assertiva se eles abrirem o Fluxo de Caixa das SPEs antes do término dessa nova emissão.

a minha pergunta foi sincera...

pesquisei sobre o assunto fora daqui e vi o video de ontem do @Nod e foi esclarecedor.

Também assisti o vídeo do Nod ontem!
Foi super esclarecedor!! Quem quiser entender o que está acontecendo, basta assistir os vídeo e não terá mais duvidas.
Só resta agradecer ao @Nod pela contribuição!

Se realmente acredita em maracutaia, deveria vender imediatamente as cotas, pois isso significa falha de governança grave, o que nenhum investidor deve tolerar (é o primeiro critério de entrada em qualquer ativo).

Confesso que a transparência não é das melhores, até pelo emaranhado de informações em um fundo totalmente diferente do resto (mal há comparação de pares). No entanto, os vídeos no YT sobre ele e o do NOD aqui da Bastter já elucidam razoavelmente o case dele.

Em vez de entender todos os pormenores do ativo, eu preferi me resguardar no controle de risco. Seu valor não corresponde nem a 0,7% do meu patrimônio. Com o tempo as informações tendem a ficar cada vez mais claras.

NOD pode disponibilizar o link do vídeo de ontem sobre d sobre a nova emissão? Obrigado.

@edvaldocb, já está na área de videos ("Emissão do MFII. De novo?")

Faço que nem você stunts, 0,5% do patrimônio alocado nesse até ficar tudo mais claro. Cheguei a perguntar ontem no chat se a CVM tinha se pronunciado sobre o fundo, uma vez que tem muita gente fazendo acusações graves sobre a operação. Esse uso da taxa de ingresso das novas emissões para pagar os cotistas é regulamentado pela CVM?
Não é normativo que os fundos devam explicitar de onde vem seus resultados? Essas contas não são auditadas?

Aposentar50, obrigado.

Pois é @Rufino2. Me parece que a empresa se utilizou de uma manobra para burlar a obrigatoriedade de divulgação da contabilidade da empresa. Dessa forma existe um risco oculto em ser cotista desse fundo. Oculto e portanto imensurável. Não vejo razão para ocultar a contabilidade, se não algo negativo.

O vídeo no Nod foi muito esclarecedor. E o fato de ele ter ligado lá diversas vezes, ser transferido mais de 4 vezes e ninguém dar informações já diz muita coisa. Nisso que ficaram de retorna a ligação pra ele e não o fizeram. E por duas vezes ele ligou lá. Tá pior que a vivo quando tentei resolver problema da internet em casa. Só acho que uma hora esse fundo não vai se sustentar. Desse jeito não dá pra investir. Algumas coisas muito simples que eram pra ser resolvidas de forma simples estão complicadas. E quando isso acontece pra mim já perde a confiança.

Kkkk qualquer um saberia que tem ligar para o Gestor e não para o administrador...

só devem estar pegando a $ das emissões de novas cotas e fazendo trade de bitcoin com robozinho :)

@alexandreapso

"Kkkk qualquer um saberia que tem ligar para o Gestor e não para o administrador..."

Vamos lá:
- As demonstrações financeiras são de responsabilidade do administrador
- Os informes mensais são de responsabilidade do administrador
- Os informes trimestrais são de responsabilidade do administrador
- Os informes anuais são de responsabilidade do administrador
Logo, se minhas dúvidas eram relativas a esses documentos, tenho que ligar para quem é o responsável por eles.

Além disso, em nível mais profundo:
- No caso de algum questionamento da CVM sobre qualquer questão do fundo, quem tem que responder é o administrador, não o gestor. O Gestor nem é mencionado.
- O gestor não é uma função obrigatória em um FII. Se o gestor abdicar do cargo, o fundo segue a vida normalmente. Já um fundo não existe sem administrador. A depender do caso, isso pode levar à liquidação do fundo.

Então te pergunto: se eu tinha dúvidas sobre as demonstrações financeiras, pq iria ligar para o gestor, que não é o responsável pelo documento em questão?

Aproveito para deixa claro:
- Não há nada, nos documentos que eu olhei, que sinalizem que exita algo acontecendo que seja ilegal ou contrário a qualquer lei ou norma.
- Logo, não vejo motivos para se falar de queixas à CVM ou coisa semelhante.
- É apenas uma medição de conforto de cada um.

@Nod a responsabilidade de RI normalmente é dos gestores. Os administradores possuem inúmeros fundos e não possuem equipe tão ágil como a dos gestores para atender as dúvidas dos cotistas. Sempre que precisei, a Mérito me respondeu super rápido!

Penso que se gera dúvida sobre a natureza, já pode ser um alerta.
As pessoas não entendem bem de contabilidade e falam bobagens.
Certa vez vi alguém dizendo: o fundo não pode distribuir o dinheiro das emissões.
Ora, depois que o dinheiro entra em caixa, quem vai saber o que é renda patrimonial ou fruto de emissão? O dinheiro não tem cheiro...
Para mim, fundo complicado não vale a rentabilidade seja qual for...

- FII novo.
- Desenvolvimento.
- Gestor novo (não importa que tenham 490 anos de mercado imobiliário, são novos em bolsa tratando com investidor sardinha).
- Sem pares para comparação.

A menos que vcs sejam o Nod, André ou outros sabidos do mercado de FIIs, esperem 5 anos. Depois desse tempo vai ter histórico contábil e acompanhamento das ações do gestor/administrador para que os imbecis, e aqui me incluo, poderem tirar as conclusões acerca da viabilidade para ser sócio de um fundo com as características e riscos citados.

Beira a maluquice acusar o fii de estar enganando as pessoas e blah blah blah.

Boa @bileski

Mesmo as opiniões do Nod são bastante sóbrias e ponderadas, sendo, no máximo, sugestivas para quem tem uma mente inquieta.

Para quem gostou do negócio no papel e fez o dever de casa (entrar devagar, um pé de cada vez), não tem nada demais. O resto é histerismo, de um lado ou de outro.

Lembrem-se: o que vai te salvar não é analisar cabulosamente a fio cada ativo seu, mas sim o percentual que ele representa no seu patrimônio e a maneira com que vc entra nele.

Vire o jogo. Não fique refém do gestor. Deixe o gestor refém de vc, facilitando a saída ao entrar devagar.

Só não entendo o porquê de ter 0,5% do patrimônio em MFII11, por exemplo.
Se é possível diversificar com ativos com um nível de governança a mais.

Acho que tomar conta da carteira dos outros é totalmente contraproducente.

Se o ativo não tem valor para vc, não deveria nem perder tempo seguindo ele, na minha opinião, e, muito menos, tentar convencer quem é cotista de não o sê-lo.

Pode ter lhe ocorrido de os cotistas verem valor nele?

Todas as vezes que entrei em contato com o RI do fundo me atenderam com a melhor das intenções. Responderam todos os meus questionamentos. Acho que quem não tiver confortável com o perfil do fundo é simples: não compre...
Abraços a todos

@Mozart42
"Certa vez vi alguém dizendo: o fundo não pode distribuir o dinheiro das emissões. Ora, depois que o dinheiro entra em caixa, quem vai saber o que é renda patrimonial ou fruto de emissão? O dinheiro não tem cheiro..."

A lógica é a seguinte:
- No prospecto da emissão, fica definido quais são o valor da subscrição. No caso do MFII, em todas as emissões, ficou definido que será R$ 100,00/cota. (Não é algo costumeiro ser sempre o mesmo valor, mas ok).
- E pode se definido um valor extra como taxa de ingresso. No caso dessa emissão, será R$ 20,00/cota para quem subscrever no Período de Preferência; R$ 30,00 para os demais.
- O valor da emissão (R$ 100,00/cota) deve ser usado para o fundo investir nos seus projetos, conforme o Regulamento. Isso não é receita do fundo. Inclusive nem aparece na DRE.
- A taxa de emissão (R$ 20 ou R$ 30/cota), é considerada receita do fundo, da mesma forma como um aluguel de um FII de renda. Entra na DRE, e é parte do lucros do fundo. E será somado para o resultado do fundo e vai compor os rendimentos do fundo.

Então, podemos dizer que sim, nesse caso, tem cheiro sim, pois uma parte do valor é contabilmente diferente da outra.

@Nod

Olá Nod, sou seu fã rs...

Cara, desculpe a ousadia de lhe contrapor, mas gostaria de defender o meu ponto de vista só esta vez.

Quando o dinheiro entra em uma empresa ele possui dois prismas: o patrimonial e o financeiro.

O seu argumento se trata de um argumento patrimonial, enquanto eu me referi a dinheiro.

Por mais que haja um ativo que registre os recursos advindos da emissão, isso não garante que eles não serão gastos com a distribuição.

Parabéns pela vocação!