Comentários do Aministrador

na boa, a distribuição de rendimento baixa é até aceitável, conforme verificamos na movimentação do mercado de FIIs, agora não pagar os 95% determinado pela ICVM que regula os FIIs, tira a segurança neste tipo de investimento, além do MXRF11 temos o XTED11 entre outros que estão mega enrolados, falta fiscalização, vou começar a ser MUITO chato com os gestores e administradores dos FIIs, se não tiver o atendimento esperado, vou envolver a ANBIMA e CVM, isso ta parecendo "festa do caqui", vou questionar se foi descontada a taxa de administração referente ao período de não distribuição de rendimento, o cotista pode tomar na cabeça o administrador/gestor não? peço até desculpas, mas alguém localizou esse tipo de risco no regulamento?

Taí...é exatamente isso que estava pensando.
Tenho certeza que os gestores não foram prejudicados e embolsaram suas taxas, mas fuderam com os investidores "para não prejudicar o fundo" e "não dá calote". Não importa o que aconteça agora, a credibilidade da XP já desceu pelo esgoto, não aplico mais um centavo em nada que a XP administra.
Resta a pergunta: Por quê só os cotistas têm que ser prejudicados e os gestores não?

A regra dos 95% não é apurada mensalmente.

Agora se perguntem se a não distribuição foi veiculada no site Infomoney, de propriedade da gestora do fundo.. ;)
Isenção e credibilidade.

Abço,
Gardener

André,
Com que regularidade os 95% são aplicados? semestralmente?

O problema é que essas "regras" foram dadas somente agora. Isso não está claro no prospecto, eles alegam que está "subentendido" e é questão de "interpretação", assim, cada um interpreta como quer. A desculpa de que cotas dos FII em carteira caíram não está me convencendo. Se eu soubesse que era assim eu nunca teria entrado. Se continuar nessa porcaria a bel prazer desse gestor incompetente, no mês que vêm esperem outra desculpa no relatório mensal, pois não vão pagar nada de novo. Tem alguma forma de "forçar" uma assembléia???
Quando eu comprei cota de MXRF eu estava comprando outra coisa, aquilo que estava no Prospecto.

Ninguém vê o que está acontecendo como uma oportunidade?

Sim, pode ter sido algo atípico, ruim e até mesmo irresponsável... mas se você gosta de investir em FIIs, acho que foi um bom momento para comprar um bom FII à um preço muito bom... Fiz minha posição em MXRF ontem próxima a R$95,00.... O fundo é bem diversificado, com bons FIIs(minha visão), O VP está acima de R$106,00(não estou dizendo isso como critério, apenas um comentário). Os mesmos que compravam ele por R$130,00 são os que estão vendendo nesse pânico..

Não entendo a reclamação, Cristiano78. Onde do prospecto, exatamente, está claro que tem pagamentos mensais?

Desculpe... oportunidade??? Perdoem minha irritação e minha grosseiria, mas vc não pensou que pode está colocando mais dinheiro em papel podre??? De acordo com as novas regras do fundo, o rendimento só vai ser distribuído com a recuperação dos FII em sua carteira. Porém essa política de destribuição é péssima para o cotista (e boa para XP que continua cobrando suas txs). O valor desse fundo que eles colocaram é alto e até lá não teremos rendimentos. Mas teremos pagamentos de tx de adm. ao fundo. O PL precisa ser preservado pelo cotistas??? que bom!!! mas pode ser destruído pelos gestores. Se o mercado achar que a cota não volta mais pra 107 o fundo vai pro saco e nóis junto.

Me desculpe, mas papel podre? Você analisou a carteira do MXRF antes de comprar? Você sabe quais CRIS, LCIS e FIIS ele possui na sua carteira? Desculpe minha opinião, mas sua atitude é de quem não estudou o FII, comprou na opinião dos outros e se desesperou quando a cota caiu... Pode até cair mais, mas não vejo papel podre...

Não sou de me meter muito nas discussões aqui, mas vcs repararam que dos 6 FII que eles compraram, 5 são tb administrados pelas XP?

São 100 milhoes de reais que o gestor pegou do MXRF e investiu em fundos que ele mesmo é o responsável. Fundos que eu parei pra analisar um por um (de modo superficial), mas o unico com futuro pra mim é o XPGA11. A impressão que ficou é que está usando o meu dinheiro pra amenizar a queda de seus outros fundos, pq tds estão em queda.

Quando comprei este fundo, era um fundo com focos em CRI, agora é um fundo de fundos. Cada um deve fazer sua avaliação, mas pra mim, esse não é mais o papel que comprei lá em ago/12, o perfil mudou e não me agrada mais. Saí fora e acho que a administração está fazendo cagada, mas se alguem aqui acha que é uma "oportunidade", torço por vc e para que sua análise seja melhor que a minha e que este papel se enquadre na sua carteira.
Abs

Obs: os FII estão em queda de um modo geral, usando essa desculpe, o MXRF pode ficar sem dar dividendos por um bom tempo.

Pessoal, segundo o proprio administrador do fundo houve sim o recolhimento da taxa de adm. Eles não vem problema algum em haver um recolhimento da mesma, pois o fundo foi administrado. Não sei se bem ou mal???? Fica ai a respostas.

Pessoal,

Esta história de cobrar adm. não tem motivo de ser discutida, é a regra, tomem como exemplo fundo de ações. Não é por as ações caíram que o gestor não fez o trabalho dele, e outra coisa, o gestor faz gestão... não existe qualquer garantia de rentabilidade por parte do mesmo, ano ser quer serja algum fundo estruturado ou com regras específicas(ex. renda garantida).

Com relação ao não pagamento do dividendos, acho lamentável...e demosntra que não houve na minha opinião manejo adequado da alocação em ativos de mior volatilidade....se existe este tal patamar que o fundo não paga dividendos, ele deve ser levado em consideração pelo gestor e trabalhar com alocação que não deixe o fundo exposto ao que está acontecendo.
Alguém sabe qual é este patamar de pl que ele considera para pagar ou não dividendos?

Jeanbr83, relatório de Abril:

"Hoje, após duas ofertas, o valor de referência do Maxi Renda é de R$107.29 por cota, sendo o patrimônio Líquido em 30/04 de R$106.95 por cota."

E antes que perguntem, sim, os R$ 106,95 já incluem os rendimentos brutos recebidos do mês.

André: só para entender, então. A diferença para restaurar o valor patrimonial por quota seria de 107,29-106,95 = 0,34?

Considerando o que o fundo vinha pagando, uns R$0,60 por cota, no próximo mês, se não houver novas quedas dos fundos, o MXRF11 já poderia a voltar os pagamentos mensais? Viria por exemplo 0,60-0,34 = 0,26?

Joguei os valores só para ilustrar a lógica. Estou certo?

Incluindo essa condição de não ter novas quedas, sim, essa lógica mesmo.

Obrigado André pelas considerações. Olhando por essa perspectiva até que a coisa não esta tão ruim...Prá mim no cenário atual de fundos imobiliários desvalorizados até preferia que os dividendos ficassem no próprio fundo..Sinceramenente! Mas o efeito psicológico e para a imagem da gestão do fundo é bem negativo como vimos no valor da cota. O modo que XP tratou este problema temporário foi no mínimo atrapalhado e inresponsável com quem já está dentro do Fundo...pois era claro que a cota caíria bem mais proporcionalmente do que se o fundo distribuísse os míseros 60 centavos dos últimos 2 meses...se o problema continuasse pagasse 50 no mês seguinte e distribuísse isso...Pq o efeito de simplesmente não pagar nada é muito ruim(previsibilidade, competência da gestão, comprometimento com os cotistas e etc...) Como um "Fundo de Renda" que não tem renda. Pretendo manter minha posição no Fundo porque acredito que o mercado vai voltar e a carteira é boa na minha opinião...mas o que serviu de lição de tudo isso foi o modo amador e inresponsável que XP Investimentos tratou e geriu os eventos que ocorreram.

Jean,
Eu nao vejo essa postura do gestor como um problema.
Inclusive acredito que as recentes quedas nos fundos imobiliarios servem para mostrar para o investidor que fundo imobiliario e renda variavel e um investimento de longo prazo.
Toda essa choradeira mostra que a maioria ainda nao entendeu isso.
Eu nao espero uma melhora dos rendimentos no curto prazo e nao dou a minima. A minha carteira foi bem diversificada.

Valtair,

Respeito sua opinião, por outro lado acredito que o gestor deve mensurar e controlar de forma mais sistemática os riscos de suas estratégias e decisões. Como por exemplo:

1 -Determinar um objetivo para alocação em CRIs(que trás maior estabilidade de rendimento) e não cumprir mês após mês.
2 - Aumentar exposição em FII sem controlar adequadamente o risco de não pagar rendimentos( Algo que provoca queda considerável das cotas no mercado ).
3 - Não levar em consideração o pagamento de um rendimento mínimo quando da alocação dos ativos da carteira, por exemplo: o Fundo poderia ter pago algo 0,60 centavos ou 0,50, isso não traria grandes surpresas na cota no mercado(pegue este valor e multiplique pela quantidade de cotas e verá que este valor não distribuído tem peso pequeno no patrimônio do fundo quando comparado a desvalorização do valor de mercado e perda de credibilidade) e no relatório de abril deixar explicito que o fundo estava em período de recomposição de capital, por isso do rendimento aquém. Com relação as reclamações, isto é secundário, cada um tem sua estratégia, agora o fundo deve ter estratégias que prezem pela rentabilidade e preservação do capital do cotista, independentemente se ele tem 1% ou 100% do capital dentro do fundo. Os bons gestores não só tem bons rendimentos como também tem previsibilidade dos rendimentos dos mesmos, principalmente em fundos de renda.

Depois de ler tudo sobre o que aconteceu, o problema com o MXRF11, no meu entender, foi de má comunicação. Se junto ao comunicado de não distribuição mensal já tivesse vindo um relatório explicando exatamente o que aconteceu, inclusive com as explicações do AndrePC, acho que o impacto teria sido bem menor. Flutuação é normal, mas a alteração dos pagamentos de FII, ainda que não obrigatórios mensalmente, deve ser explicada. Não custa nada explicar e custa muito aos cotistas mais desesperados. Embora FII seja renda variável, UMA das características de um bom fundo é a baixa volatilidade. O administrador tem que ter como um dos objetivos manter a volatilidade a mais baixa possível.

Foi emitido uma nota explicativa. A mesma se encontra no site do Bovespa.

Lamento àqueles que se sentiram ofendidos pelos meus comentários. Vale uma explicação:
A questão não é o fato de "não estudou o FII, comprou na opinião dos outros" ou ter "esquecido" que o investimento se trata de renda variável ou o fato do gestor ter cobrado tx pela sua incompetência ou não. Ninguém aqui é criança. O fato do valor da cota ter caído não tem a menor importância pra quem quer se aposentar com esse investimento. O que aborrece SÃO AS CAGADAS CONSECUTIVAS DO GESTOR. Falta de comunicação, esta tudo mal explicado! Por quê usar o VP para definir rendimento? Como é calculado o rendimento quando o fundo estiver na alta? Por quê porra decidiram jogar a bomba sem nenhuma explicação na véspera de um feriado como se isso fosse normal acontecer??, explicações sem embasamento regulamentar prévia(prospecto). Houve clara mudança das regras aos 45 min do 2° tempo e isso é, no mínimo, um desrespeito aos cotista que são os verdadeiros donos desse fundo. Espero que revertam a situação e a situação melhore, afinal...ESTAMOS TODOS NO MESMO BARCO, não esqueçam disso. Pra mim esse assunto acaba aqui.

AGORA está explicado e a razão faz sentido. Mas a explicação saiu depois da notícia do não pagamento.

Quem administra um fundo deve saber cuidar da repercussão de uma notícia ruim.

A crítica está na falta de sincronismo da má noticia com a explicação.

Prezados,
Também fiquei decepcionado com o fundo. Trata-se de um fundo de CRI e complicaram tudo.
No entanto, considero a marcação a mercado importante para evitar riscos. Principalmente em fundos que futuramente estarão alocados 50% em CRIs.
Caso a norma seja mudada em assembléia, vendo todas as minhas cotas.

Colegas eu possuo cotas no fundo em questão e creio que os argumentos do cristiano são no mínimo irrefutáveis pois eles simplesmente expõem a verdade que está ocorrendo (que certamente atinge a credibilidade do gestor). Creio que devemos levar isso à cvm e até aos meios legais se necessário, com relação ao prospecto não corresponder com oque está sendo feito.

Estou vendo o pessoal reclamar do prospecto isso, prospecto aquilo... e ai, quem leu?

André.PC,
Li o prospecto e o gestor seguiu as regras.

Infelizmente, valtair, você pode estar coberto de razão, e o gestor totalmente dentro das regras. O fato inegável é que o mercado não gostou. Desagradando ao mercado, por conta de pouco, piorou muito a situação de seus cotistas. Ele argumentou usando os valores de referência do fundo, e seu patrimônio. Vamos aguardar o tempo. Porque final do mês vai chegar, e estando a cota a R$ 97,00, e o patrimônio do fundo estável, estará obrigado o gestor a pagar um dividendo de R$ 10,00. A não ser, é claro, que ele se lembre de alguma outra regra... Embora os valores das cotas deem a ele essa opção, o fundo teve receita, e essa deveria ter sido distribuída, afinal, o fundo não desfez posição. Os inquilinos pagaram os aluguéis, os fundos DI renderam sua %. Ele poderia ter pago, soltado o relatório onde constava a situação, e a estratégia que o fundo seguiria caso a situação se agravasse. Ele não pagou e não explicou. Só o fez depois, quando cobrado. Lamentável a atuação dele, e o mercado não é amiguinho de ninguém, já está cobrando o preço.

Ainda bem, sonfav. Quanto mais ressentimento, revanchismo e "raivinha" for disseminado, mais lucrativo será. Por favor, continuem.