Central MIMIMI Santander

Gestão atuando na resolução dos conflitos, o que é bom para ambas as partes

Bom pros dois lados mesmo. O Santander conseguiu o desconto nos aluguéis que tanto queria e o fundo ganhou mais tempo pra reduzir a exposição às agências, além de não ter mais aquela discussão sobre a posse dos imóveis.

As 18 renovações serão em contrato típico mas com multa nos primeiros 30 meses. Como dificilmente iam conseguir uma renovação atípica, acho que esses 30 meses ainda vieram de bônus.

A primeira impressão do acordo é boa. Encerrar dezenas de ações judiciais de uma vez só (que tinham tudo para se arrastar por anos) e já amarrar a destinação de vários imóveis, tudo conforme as diretrizes do fundo, é algo que parece ser interessante. 

Sem contar que o acordo tira a incerteza que pairava sobre o fundo, coisa sempre indesejável.

Agora é esperar pra ver os detalhes do ajuste. 

Eu não gostei nem um pouco desse acordo. Achei q o gestor deu foi uma bicuda na cara do cotista. 

Resolver e sair fora da justiça sempre é muito positivo, mas sei lá não sei porque nao sai fora desse rebu todo antes e resolver como deveria ter resolvido, parece que uma perna vai para direita e outra vai para esquerda nisso aí.

@Giovanni isso é verdade, não da pra negociar sozinho.

Pós Fusão com o  SAAG, O Fundo precisava crescer e diluir o risco das agências... veio a pandemia e o golpe do Santander, fundo perdeu valor de mercado, tentou um emissão pra comprar novos ativos e sofreu muito pra conseguir o mínimo, fez compras alavancadas... agora qual seria o futuro do fundo sem o acordo com o Santander? provavelmente minguaria e teria que fazer emissões muito abaixo do VP no futuro pra tentar crescer... qual o futuro do fundo com o acordo? ganha tempo e estabilidade no mercado pra seguir o plano de crescer diluindo o risco.

Pelo visto houve uma mudança no cabeça do fundo, antes era o Sr. Everton Carajeleascow que respondia pelo fundo agora é a Sra Bárbara Lombardi, agora só resta avaliar os próximos passos da gestora se está em linha com o planejado.

o aprendizado aqui é que se o inquilino é muito relevante no patrimônio do fundo ele pode causar um grande rolo no mesmo, existem muitos fundos que a receita de 1 inquilino é > 50% e o risco é praticamente o mesmo que neste caso do RBVA...

No curto prazo o acordo é prejudicial mesmo pro cotista, já que reduz instantaneamente o valor dos rendimentos, mas acho o risco de não conseguir fazer uma emissão decente até 2023 porque ninguém quer entrar num fundo com tanta incerteza e ele ficar travado até isso se resolver seria muito pior.

Fundos.NET

 resumo do FR sobre o acordo Rio Bravo/RBVA x Santander:

1) Os contratos atípicos foram quebrados.

2) Até o relatório divulgado em 19/02/2021, o RBVA vinha ganhando todos os 28 processos. E mesmo ganhando, a Rio Bravo preferiu fazer acordo. Santander vai desistir de todos os 28 processos que vinha perdendo.

3) Das 28 agências, o Santander agora quer ficar com 18. Nessas 18, quando o contrato atípico que foi quebrado vencer (em 2022/2023), ele vai fazer contrato de aluguel TÍPICO. Nesse novo contrato o Santander só se compromete a ficar até 2025/2026. Depois disso ele poderá sair pagando uma multa leve.

4) O aluguel das agências foi corrigido pelo IGP-M em dezembro/2020, mas o acordo diz que esse reajuste será cancelado e o aluguel continuará sendo no valor antigo. E o RBVA vai devolver ao Santander o valor a mais que ele pagou.

5) Além de devolver o dinheiro ao Santander, o aluguel ANTIGO também terá desconto de 17%. O FR tem uma tabela que mostra os valores novos. Será uma queda de +- 29% nas receitas que vinham do Santander (de R$ 0,59 por cota para R$ 0,42 por cota).

6) Nessa queda imediata de +- 29% está incluso o aluguel das 10 agências que o Santander não quer mais, então ao final dos contratos quebrados (em 2022/2023), caso a Rio Bravo não consiga vender nem alugar as agências, a receita vai cair mais ainda.

7) O Santander prometeu fazer a regularização dos imóveis ainda pendentes.

8) As 10 agências que o Santander não quer, ele já autorizou a Rio Bravo negociar/comercializar desde já (procurar outros inquilinos ou compradores).

9) Das 18 agências que o Santander ainda quer, quando chegar em 2022/2023 será feita reavaliação dos imóveis pra decidir o valor do novo aluguel (no contrato típico). Se os laudos sugerirem que o novo aluguel seja até 35% menor, tudo bem pro RBVA. Se os laudos sugerirem que o novo aluguel deva cair mais de 35%, então o novo aluguel será 35% menor (uma trava pra cair no máximo 35% no aluguel).

10) Essa trava na queda de 35% de aluguel já será em cima da queda imediata agora de 17%.

@Giovanni Mas eu estou questionando a atuação do gestor e não a natureza do fundo. Posso muito bem ter fundo ativo com gestores que NA MINHA OPNIÃO tomam decisões melhores para o cotista.

@rda81

11) Cada um vai pagar por suas despesas jurídicas. Pra quem dizia que já "tava ganho"...

@Giovanni

"Se não concorda com as atitudes da RB melhor não ter nenhum fundo de gestão ativa."

Por essa ótica aí então, é inútil analisar qq coisa, já que todo gestor é "igual" rs.

Uma crítica/elogio ao gestor não é sinônimo de "vou vender/vou comprar", muito menos de girar patrimônio, é apenas analisar um fato concreto que está acontecendo.

questão pra acompanhar no futuro:

já que a Rio Bravo abriu precedente pro Santander, será que a Caixa, o GPA etc não poderiam usar isso também?

@Giovanni

Ok, não foi a forma correta de eu ter abordado o assunto. Não era minha intenção acabar fugindo ao propósito da Bastter.com

seguimos

Reduzir incerteza e "garantir o pão" é importante p/ continuidade do FII, mas o contrato não foi cumprido e lesou os investidores cotistas. Diversificado e segue a vida, mas foi errado isso.

Fica a grande lição que o RBVA nos dá: inquilino com posição relevante em % no fundo tem alto poder de barganha e pode fazer muito estrago. 
Em suma: o irmão mais velho Santander fez birra, bateu no irmãozinho Rio Bravo sem ele ter feito nada. chamou a mamãe e ainda ganhou o docinho que queria.
Briga nunca é bom pra ninguém. Mas se for brigar com alguém, faça com alguém da mesma força ou mais fraco que você. 

Renegociação faz parte do mercado imobiliário. E foi uns 90% cumprido do contrato atípico, agora renovação.

O mais importante é acompanhar a reciclagem desses dez imóveis que ficaram vacantes. Ali sim a gestão vai ter que mostrar trabalho

Achei que iriam devolver tudo.
Ficou ruim, mas tá bão.

É difícil julgar um ato de gestão isoladamente. Olhando para os 18 imóveis em que o locatário permanecerá, o acordo me pareceu aceitável e até positivo. Olhando para os outros 10, me parece ruim, pois o fundo está concedendo um desconto de quase 50% para imóveis com contrato em vigor sabendo que o locatário não permanecerá. Ou seja, um desconto apenas com a contrapartida de poder negociá-lo desde já.
Mas o gestor pode já possuir o futuro desses 10 imóveis bem encaminhado (interesse forte de algum novo locatário ou venda dos mesmos) e nesse caso o acordo atual também seria vantajoso e seria coroado com uma troca de locatário ou venda do imóvel sem vacância dos mesmos.
Esse tipo de coisa, acho que não tem como saber e necessita que os cotistas aguardem o desenrolar nos próximos atos. É o tipo de dificuldade que coloca o gestor à prova.

@rda81 esse é o risco que vai ficar após o acordo. Principalmente se tratando da CEF.
No mais, olhei rapidamente alguns dos imóveis que serão devolvidos e são localizações muito boas em sua maioria.

No fim das contas é o que o pessoal falou acima. Pouca diversificação de inquilinos traz sempre riscos.
E contrato atípico não é tão aaaaaagarantido quanto muita gente pensa.

Não dá pra falar que rasgou contrato atípico ou que ele não tem qq valor. Pelo contrário, na Justiça ele foi mantido e serviu de base para que a Rio Bravo negociasse os termos do acordo. Foi a atipicidade que deu força pra ela negociar os termos. Cedeu valor no curto prazo, em troca recebeu renovação de alguns imóveis e liberdade pra negociar os demais (mesmo sem que eles estejam vagos). Perdeu e ganhou, como eh típico de um acordo. Ganhar tempo pra vender / alugar 10 imóveis sem que eles estejam vagos me parece um grande benefício. Dificilmente se conseguiria isso num acordo com base em contrato típico. Algumas reflexões para análise.

Vim aqui no início do tópico e não sabia que estava dando essa discussão.

Eu achei um excelente acordo e se fosse eu o gestor, cuidando dos meus imóveis, faria a mesma coisa. Tinha muita incerteza nos contratos antigos: prazo curto, ação na justiça, sem contar a discussão daquelas cláusulas do regulamento do fundo antigo que nem tinham começado ainda. Ganhou prorrogação de prazo e autorização pra venda (porque se o inquilino quisesse embaçar também conseguiria).

Gestão tá de parabéns.

@kbôko de fato, se analisar friamente a situação "antes e depois" a coisa piorou mesmo. Mas não foi a negociação que fez piorar, foi a realidade do mercado. Lembro que muitos analistas há muito tempo alertam para a possibilidade dos bancos dependerem cada vez menos de agências físicas, partirem cada vez mais para o digital e com isso os FIIs perderem. BUCHETTI? No longo prazo pode ser uma enorme BUCHETTI, ninguém sabe. Mas no curto prazo, que é o que vc está se queixando, aconteceu algo até melhor do que a expectativa. Esperava-se uma negociação muito mais vantajosa para o banco. Na minha humilde opinião, o desfecho foi um "ganha-ganha". Os contratos de aluguel tendem a seguir o mercado. Não adianta querer brigar com o mercado, você nunca vai ganhar. Seja pro pequeno, seja pro grande. Se não consegue entender isso, e acha que um proprietário de imóvel pode vencer o mercado e o valor do momento, sugiro ler o material de imóveis da própria bastter.com. Infelizmente não há mais disponível o livro Chega de Burrices com Imóveis, mas acho que muitas das ideias defendidas estão pelo site. 
Agora, se você está nesse FII atraído pelo DY, aí a culpa é sua...
Obs: não sou cotista justamente pelo receio do que pode acontecer com os bancos, coisa pessoal minha, não é recomendação nenhuma. Mas do meu ponto de vista, que era pessimista, acho até que esse fii se tornou um pouco mais atrativo. É aquela coisa de copo meio cheio pu meio vazio...