Incorporação, pelo Fundo, do SANTANDER AGÊNCIAS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS – FII

Esse fundo tava no caminho inverso de desalocar e diminuir dependência de agências focando no varejo agora toma atitude oposta, estranho.

Ele deve estar focando nos imóveis que o Santander não renovar.
Foco é varejo.
Mas é uma boa pergunta ao RI

É preciso entender melhor como serão os termos dessa incorporação, pois podem trazer riscos adicionais ao RBVA. Nunca estudei os detalhes do SAAG, mas pelo que me lembro, além do fundo não poder alugar para outro inquilino que não o Santander, o banco espanhol tem opção de encerrar unilateralmente todos os contratos do SAAG e pedir os imóveis de volta, o que na prática encerraria o FII.

Se o RBVA (que ainda tem 75% das receitas provenientes da Caixa) ficar mais concentrado em bancos, é um mau negócio para os cotistas. Se os riscos do SAAG são incorporados ao RBVA (por meio da incorporação do seu patrimônio), pior ainda.

Só não me resta dúvida de que para a Rio Bravo, sob o ponto de vista organizacional, é um ótimo negócio, ao possibilitar cortes de custos com pessoal e talvez até mesmo com espaço físico.

Ao ler o regulamento do SAAG, vi que caso o Santander não queira renovar o contrato de algum imóvel, o fundo terá de vendê-lo (já que é proibido de locá-lo para outro inquilino), sendo que o banco teria direito de preferência na compra. E o valor da venda poderia ser distribuído ou retido para alguma outra aquisição (que pelo que entendi, não precisaria mais ser locada ao Santander).

Continuo não gostando muito de reconcentrar novamente em bancos, mas pelo menos as condições não são tão draconianas quanto pensei inicialmente.

Agora e a Caixa, hein? Ainda não transferiu nenhum dos imóveis para o fundo. Fazer negócio com ONREVOG é sempre garantia de rolo.

A partir deste vídeo que o @aantonio mandou o link, entendo o seguinte:

- a partir da incorporação do SAAG ao RBVA, o que valerá é o regulamento atual do RBVA, ou seja, as agências hoje que estão com o Santander, em caso de não renovação do aluguel, podem ser locadas para varejo. Portanto, não é necessária uma etapa prévia do SAAG para virar fundo de varejo antes da incorporação, apenas a aprovação por parte dos cotistas dos dois fundos da incorporação do SAAG pelo RBVA. Acaba também essa necessidade de vender a agência ao banco em caso de não renovação.
- não há necessidade de aprovação do Banco Santander para esta migração.
- são 28 agências do Santander no fundo, dos quais 2 tem contrato até 2029 e 26 vencendo entre 2022 e 2023.

Partindo destas premissas, entendo que esta incorporação é vantajosa. Apesar de num primeiro momento o fundo ficar mais concentrado em agências novamente, na prática são dois inquilinos distintos, o que de certa forma é uma diversificação, ainda que pequena. Porém, o fundo ganha escala, são 28 imóveis novos que podem ser locados para o varejo.

O grande ponto de atenção é que, até 2023, além das 26 agências do Santander, 54% das agências da Caixa também tem contrato vencendo. Portanto, a gestão teria que trabalhar quase em dobro para a destinação destes imóveis.

Temos poucas informações a respeito de como isso será feito. Ainda é uma informação incipiente. Esperamos a rio bravo dar mais detalhes sobre como pretende fazer essa fusão, os pontos de risco e como esse movimento irá gerar valor aos cotistas de AMBOS os fundos.

Aquisição no mínimo temerária, complexa demais e cheia de pontas soltas. De duas uma, ou o gestor se desdobra para gerar uma transparência enorme e detalhada ou é certeza de rolo.

O que foi ponderado acima é relevante:

1) RBVA vinha tentando desconcentrar o foco em agências bancárias e faz movimento oposto;

2) Como fica a relação contratual limitante e cheia de interesses do Santander a serem superados.

Caberá ao gestor justificar isto com: 1) Renovação ou Destinação Diversa dos Imóveis; 2) Resolução ou novo desenho contratual com o Santander para acomodar os interesses do RBVA.

É um tema relevantíssimo para o Fundo. Olho no peixe e olho no gato...

É preciso que a gestão esclareça se as agências do SAAG poderão ser locadas caso o banco não renove os contratos. Isto porque há cláusula de contrato ou do regimento que impede alugar para qualquer outro que não seja o banco.

Em tempo, conforme novo fato relevante e aquisição de 6 imóveis do grupo pão de açúcar, houve desconcentração significativa da caixa. Se aprovada do SAAG reduzirá ainda mais.

Pelo o que deu a entender pelo vídeo do amigo acima @SARD3, acredito que poderá ser locado os imóveis de rua a qualquer outro inquilino, só não ficou claro onde está esse amparo escrito, pois o regulamento vigente do SAAG, prevê exclusividade de locação para o Santander, e venda quando o Santander não quiser renovar os contratos, com preferência ainda de compra para o Santander.
Vale um e-mail para gestora para esclarecer as afirmações da entrevista em vídeo, eu vou mandar aqui, se me responderem coloco na aba RI.

A partir que acontecer a migração para o rbva o regulamento parra a vigorar do rbva.
Então pode alugar para qualquer inquilino

é concordo e esperar mais detalhes sobre a incorporação para poder tomar uma decisão mais assertiva.

Detalhes da incorporação:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=77906&cvm=true

Como ficou essa questão, vai incorporar?

Acho que a participação tá bem baixa, dada as constantes prorrogações.
Além de que já recebi três vezes o aviso da consulta pelo correio.

Sei não se é vantajoso. Além de faltar clareza, a taxa de administração do fundo subirá de 0,351% para 0,651%. Este valor de 0,651% eu vi num resumo de proposta encaminhado aos cotista do outro fundo. Neste ponto, é uma desvantagem. O nosso presente fundo possui um percentual maior de caixa e um valor patrimonial por cota maior. Acho que não é uma proposta interessante no momento, a não ser se alguém souber de algo que justifica. O que vocês acham ?

Não gostei nada da possibilidade de custos de ITBI com a fusão, da ordem de 17 milhões de reais.

Muito tempo perdido discutindo o "nadinha". Quem já comprou, alugou e/ou vendeu imóvel, não perde tempo fazendo conta de 0,3% de taxa de administração, muito menos ITBI que é tributo, portanto, obrigatório por lei. Quer ser sONcio, mas também quer ter um gestor ativo que trabalhe de graça; quer que o FII compre imóvel, mas não quer que pague tributo devido na compra... Cada vez menos vejo o mural por coisas deste gênero

Mindset da miséria que tem nos faqs e o bastter sempre fala.

Como se dará isso?

Procedimento fácil ou melhor vender logo?

Não quero problemas em preencher IR ano que vem.

Vou analisar todos os fundos que podem entrar na mesma situação de SAAG mesmo de outros gestores, parece ser o destino de todos os fundos mono de gestão passiva.

Valeu Giovanni

"É importante ressaltar que o eventual ganho de capital na venda da fração de cota em leilão estará sujeito a imposto de renda e seu cálculo é de responsabilidade do investidor. Recomendamos que os investidores procurem orientação de RODATNOCes ou assessores financeiros quanto ao procedimento aplicável à sua situação específica".

Na minha opinião, essa questão das sobras é o que poder dar rolo no IR. Para evitar, uma opção é comprar ou vender cotas de SAAG11 em quantidade que faça não ter sobras ao converter para RBVA11.

Retificando o que disse acima, considerando que a taxa de conversão é de 1 cota SAAG para 0,88299943 cota RBVA, não tem como comprar/vender cotas com o objetivo de não ter sobras (a menos que seja removido).

Tinha entendido que a taxa de conversão era de 0,88, o que facilitaria bastante, mas com essa dízima fica complicado... ponto negativo, na minha opinião.