Fato Relevante 20/05/16

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Assunto:

@rda81
em 20/05/2016 10:32

"FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CYRELA THERA CORPORATE
CNPJ/MF N.º 13.966.653/0001-71

FATO RELEVANTE
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, com sede na Cidade
e Estado do Rio de Janeiro, localizada à Praia de Botafogo, 501, 5º Andar (Parte), Torre
Corcovado, Botafogo, Rio de Janeiro, Brasil, CEP 22250-040, inscrita no CNPJ/MF sob o nº
59.281.253/0001-23, devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”)
como administradora de carteira, de acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de
março de 2006, na qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO - FII CYRELA THERA CORPORATE (“Fundo”), nos termos do artigo 31 do
regulamento do Fundo, informa a seus cotistas e ao mercado em geral ter recebido, em 19 de
maio de 2016, proposta para venda do único ativo do fundo, sendo os andares 3º, 4º, 16º, 17º
e 18º do Edifício Thera, pelo valor de R$ 100.568.520,00 (cem milhões, quinhentos e sessenta
e oito mil, quinhentos e vinte reais).

A proposta será avaliada pela Administradora, sendo certo que o mercado será devidamente
informado quanto a eventuais desdobramentos e definições que venham a ser formalizados
entre as partes."

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=679

@evs
em 20/05/2016 10:42

Casualmente já faz 2 semanas que o valor da cota ficou bem próximo do valor que os cotistas receberão se a oferta for aceita...

#1 de 36

@Sazón
em 20/05/2016 10:53

Entendi bem de um possível takeover?

#2 de 36

@evs
em 20/05/2016 10:57

Takeover clássico... rsrsrs

#3 de 36

@salompas
em 20/05/2016 11:07

1.472.728 cotas
Sendo o preço 100.568.520 então teremos: R$ 68 reais por cota.
Meu PM é 87
O consolo é que tenho apenas 7500 reais investidos.
Sou a favor da venda.

#4 de 36

@Sazón
em 20/05/2016 11:18

O meu consolo é que tenho 1 dúzia.

:-)

#5 de 36

@salompas
em 20/05/2016 11:21

Sazón,
qual o seu PM ?

#6 de 36

@Sazón
em 20/05/2016 11:57

108,00

:-(

#7 de 36

@Nod
em 20/05/2016 16:21

A subida dos preços pode ter sido o próprio comprador adquirindo a um preço abaixo da proposta que ele ofertou....

#8 de 36

@Ron68
em 21/05/2016 00:12

FII é complicado.

Se fez bobagem e comprou na alta mesmo com a intenção de longo prazo, dança.

Ao passar pela baixa vem alguem e te tira o imóvel, justamente na baixa.

Por isso que FII é FII e imóvel é imóvel.

E cuidado ao pensarem no PM. Pensem no PM corrigido pela inflação para ver o tamanho do prejuízo real.

Estao pagando praticamente a metade do custou no lançamento.

#9 de 36

@Ron68
em 21/05/2016 00:23

Se me lembro foi lançado +/- em 2012.

Valor de Emissão: R$ 136.824.700,00

Corrigido digamos por uns 8% aa daria R$186milhoes ou preço por cota de uns R$130,00.

#10 de 36

@Nod
em 21/05/2016 09:18

Ron68,

Ninguém "tira" o imóvel de ninguém.
Alguém faz uma oferta pela aquisição do imóvel. Quem é o dono do imóvel? O fundo. Quem decide pelo fundo? A assembleia. Como a assembleia decide? Por votação.

Quem entra em um FII tem que estar ciente de todos os riscos, inclusive o risco de ser vencido em uma votação em assembleia. Não tem novidade nenhuma nisso.

É igual quem vai morar em um condomínio. Você pode querer fazer uma obra para melhorar alguma coisa e o resto dos condôminos não. Ou vice-versa e você ser obrigado a pagar cota extra de obra que não queria.

E nunca temos como saber se o momento presente é alta ou baixa. Isso só saberemos depois e conforme o "zoom" que dermos no gráfico.

#11 de 36

@Ron68
em 21/05/2016 14:33

1. Quem sabe como o processo de take over acontece, concorda comigo que sim, um agente externo é capaz de tirar o imóvel do fundo e liquidar o FII à revelia dos cotistas minoritários. O que não acontece com um imóvel fisico. Voce pode comprar e segurar para voce por quanto tempo quiser. Isso é importante mostrar para as pessoas para que elas não vejam em FIIs baratos oportunidade de valorização, pois alguem pode abortar o seu plano no meio do caminho.

2. Já faz pelos menos uns 2 anos que sei como funcionam os FII's, mas não sabia em 2012.

3. Sim, temos elementos que indicam um momento de baixa - um deles muito forte é o nível de vacância. Observe como era em 2012 e o como está agora em 2016. Estamos no meio de uma recessão e incertezas econômicas. É lógico que o preço dos ativos será baixo. O futuro não é previsível, mas não concordo com a idéia de que tudo é absolutamente imponderável.

#12 de 36

@Ron68
em 21/05/2016 15:05

Usei palavras populares...Mas para que não fiquem dúvidas, quando eu digo que alguem "tira" o imóvel do minorirário quero dizer: "o minoritário tem o voto vencido pelo voto de um majoritário que propoe a venda do imóvel em uma assembléia. Desta forma o minoritario nao quer vender o imovel, mas é obrigado a fazê-lo pelo voto da maioria".

#13 de 36

@Nod
em 21/05/2016 16:32

Certamente a falta de autonomia decisória é uma das desvantagens de se investir em FIIs em comparação com o investimento direto em imóveis. Sempre comento isso.

Só pra lembrar: no caso específico, não há nenhuma venda sendo proposta por um majoritário. Alguém quer comprar o prédio e o administrador deve levar esse caso para decisão dos "donos".

Além disso, atualmente, não é possível um "take-over de dentro", como ocorrido em outros momentos, já que a nova redação da ICVM 472, alterada pela ICVM 571, impede o voto de cotistas em conflito de interesse com o fundo.

#14 de 36

@110976
em 25/05/2016 10:15

Sou a favor da venda. Muito melhor ter fundo imobiliário, do que ter que administrar alugueis. Fora que não pagamos imposto de renda. Vou ter lucro comprei essas ações na baixa.

#15 de 36

@Jeanbr83
em 25/05/2016 22:24

Com a palavra...Sr. pica das galaxias...rsrs...aquele q v tudo, só não consegue ver que estará vendendo na hora errada e a preço baixo(independente de lucro)...
Não precisa ser genio pra saber que a hora ideal será quando a economia estiver recuperada e totalmente alugado...até lá vivemos do aluguel.

Abraço,

#16 de 36

@Nod
em 26/05/2016 10:03

Só pra esclarecer: se tiver lucro, vai pagar IR.

#17 de 36

@investidoremvalor
em 26/05/2016 10:19

@Nod

Nessas situações de Takeover, normalmente a assembleia vota pelo sim?

O THRA11B em minha visão esta começando a ter resultados. Ja tem quatro inquilinos. Mesmo com alugueis subsidiados e com carência, é um imóvel de alto padrão, bem localizado e que tem potencial no longo prazo.

Vender hoje, a R$ 69, é 30% abaixo do lançamento, isso sem contar a inflação e custo de oportunidade.

Se em toda crise ocorrer a venda dos imóveis dos FIIs, image a destruição de patrimônio que vai ser.

A Administradora deveria se esforçar para manter esse FII, ate mesmo convencendo seus cotistas, ajustando custos, taxas de adm, etc.

Acho que esse tema interessante para um chat @Nod.
Quem investe em FIIs pensa no longo prazo, não em se desfazer de seu ativo em 4 anos, em plena crise sistêmica.

#18 de 36

@salompas
em 26/05/2016 10:32

Que inquilinos são estes?
Quando termina a carência?
Cadê estas informações?

#19 de 36

@Nod
em 26/05/2016 10:37

O histórico de take-overs é demasiadamente curto para que possamos traçar um comportamento médio das assembleias sobre o tema.

E há uma diferença fundamental agora: não é permitido o "take-over hostil". Até a entrada em vigor da ICVM 572, aconteceu o seguinte:
- Alguém interessado em comprar o imóvel começava comprando cotas do fundo
- Quando juntava uma posição confortável, fazia uma proposta de compra pelo imóvel.
- Na assembleia, a proposta já tinha muitos votos favoráveis (os dele), o que facilitava a aprovação.

Hoje em dia, cotistas em conflito de interesse não podem votar, o que impede esse tipo de take-over.

Mas, sim, investir em FIIs envolve ser parte de um condomínio e que sempre há o risco de você ser vencido em alguma assembleia. Você não tem autonomia de decisão.

Podemos fazer um chat disso. Vou deixar anotado.

#20 de 36

@Nod
em 26/05/2016 10:46

Salompas,

Os quatro inquilinos estão listados no relatório gerencial: Fundos.NET

O administrador não comunicou valores de aluguel ou períodos de carência para não atrapalhar negociações (como é rotineiro em fundos mono-imóveis). A única informação que há é:
"A administradora informa que, considerando a projeção atual de despesas e receitas do fundo, e levando-se em conta as condições e os valores estabelecidos nos contratos de locação firmados, não há perspectiva de ocorrer distribuição de rendimentos aos cotistas do fundo, ao menos, até o final do primeiro semestre de 2016. A administradora comunicará aos cotistas e ao mercado, caso receba informações que alterem este cenário."

#21 de 36

@investidoremvalor
em 26/05/2016 10:59

@salompas

Inquilinos hoje:

Cipasa Desenvolvimento Urbano S/A
International Paper
CEVA LOGISTICS LTDA
ERM Brasil Ltda.
70% Ocupado
30% Vago.
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=367
A carência é possível ate 2018. Ou seja, pelo que eu entendi ate la nao pagam nada.

As revisionais estão para 2020 e 2025.
Para relembrar:

Ate Maio a vacância era 100%

Relatorio: https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=7F68F63F-7551-4C47-B1BE-66460424E3FD

Em Junho ja haviam 3 locatarios e um aviso sobre carencia:

Relatorio:
https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=189D3047-7075-4120-A50F-CE09E58C664E

#22 de 36

@investidoremvalor
em 26/05/2016 11:04

@Nod

Esse risco de "takeover branco" é real e vale mesmo um chat para explicar sobre isso.

O pior é que querem um valor próximo ao patrimonial, o qual já sofreu várias revisionais e diminuição por conta de saída de caixa para pagamento das despesas (hoje o FII esta com despesa > receita).

#23 de 36

@salompas
em 26/05/2016 13:34

Nod e Bruno Gonçalves,
concordam então que não há como ter uma decisão sem as informações mais detalhadas sobre estes contratos?

De imediato mudei minha opinião: sou agora contra vender.

#24 de 36

@Nod
em 26/05/2016 14:19

Salompas,
Normalmente, o administrador só abre informações sobre contratos de fundos mono-imóveis em assembleia. Não mandam essas informações por e-mail ou coisa semelhante.
Entendo sua consideração e até a considero válida.

#25 de 36

@tiagosam
em 26/05/2016 14:54

Pessoal poderiam me ajudar a entender os próximos passos? Devemos vender ou espero o resto da tramitação da venda? Esse foi meu primeiro fundo mas se entendi bem acho que o negocio é ter ativos físicos ou ações. Pois se na baixa você pode ser lesado então vira uma grande problema querer investir em fiis para longo prazo.

#26 de 36

@tiagosam
em 26/05/2016 15:06

Esse é um prédio excelente. Trabalho no prédio de traz que faz parte do mesmo condominio e vejo quase todas Lajes locadas. Movimentação imensa de pessoas e claramente um belíssimo empreendimento. Esta super bem localizado. Quem conhece SP fica do lado da Vila Olímpia e na Berrini e está claramente subavaliado. Me soa a uma velha frase: quando a esmola e muita...

#27 de 36

@investidoremvalor
em 26/05/2016 15:12

Vai ter assembleia, vai haver votação.

Quem é de SP poderia participar e até votar.

Certamente quem tá comprando sabe desse desconto.

#28 de 36

@salompas
em 26/05/2016 22:00

tiagosam, compareça na Assembleia
Eu moro em outra cidade
Na questão que vc colocou não acredito tratar-se de ser leasado. Mas sim de uma decisão mesmo de momento dos acionistas.
Como o Nod já explicou: o Administrador não está vendendo. Está colocando em votação apenas uma proposta que pode ser ou não aceita pelos participantes.
Mas até pela seu conhecimento me parece que não é vantagem vender agora.

#29 de 36

@tiagosam
em 27/05/2016 10:06

Quando e onde vai ser a assembléia? Como comentei tem diversos inquilinos já no prédio. Um dos maiores que eu conheço é a PDG. Me parece que só faltam 3 andares para serem locados. Eu vou ver se consigo tirar uma foto e mando pra vocês.

#30 de 36

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