Imóvel de herança
comentada em 05/01/2018 06:51

acho q vc precisa avaliar melhor se o imovel tem valor para voce
se tiver primeiro passo procurar uma boa imobiliaria
colocar na mao dela
e tentar um aluguel q o inquilino faça a obra em troca de nao pagar aluguel por X tempo

Pois é, acho que o que está atrapalhando mais a minha decisão é justamente o valor do imóvel para mim. Eu sei que não deveria misturar as coisas, mas esse imóvel tem um valor sentimental pra mim também, afinal foi onde passei parte da minha infância e toda a adolescência. Queria deixar ele no melhor estado possível justamente para encontrar um inquilino bom. Quanto à imobiliária foi o que pensei.

E se o imóvel precisa reformar a estrutura do telhado, é possível que a cada chuva ele esteja se deteriorando, além de estar vazio. Se você não fizer nada, e se o imóvel não for invadido antes, com o tempo o valor irá se reduzir ao valor do terreno. Eu precisei mudar de Estado e não tinha como reformar antes da entrada do inquilino. Combinei que ele entrava como estava e entregava do mesmo jeito. Uns dois meses depois da entrada, uma antiga vizinha escreveu, perguntando se poderia passar meu número de telefone, pois o inquilino estava querendo falar comigo. Como a casa estava a venda (não está mais), eu pensei: talvez ele queira comprar a casa diretamente, sem passar pela imobiliária... Mas resolvi ponderar por alguns dias. Ao final do prazo, pensei: Não está certo, ele chegou lá pela imobiliária, que está fazendo um bom trabalho. Deixa ela ganhar a parte dela e eu ganho a minha. Disse que não era pra passar o número.
Resultado: dois dias depois a imobiliária me escreveu dizendo que o inquilino precisaria ser mudar para os EUA e gostaria de saber se poderia não pagar a multa [huhu][huhu][huhu][huhu]. Se eu tivesse passado o telefone, alguma coisa eu teria cedido, se não tudo, apenas para me livrar dele. Então, toda vez que vejo o @Bastter falar para colocar em uma administradora, lembro que é o dinheiro que me dá mais prazer em gastar. Com o dinheiro da multa eu arrumei tudo o que precisava na casa, por dentro e por fora e em duas semanas ela estava alugada novamente. Faz 4 anos que tenho os mesmos inquilinos, dos quais só sei o nome por que vêm na prestação de contas para o IR.
Minha sugestão é que faça os orçamentos para reparar o imóvel e o repare, para ele parar de se degradar. Depois, coloca na mão de uma boa administradora e avisa que quer alugar. Todo imóvel que está vazio pode ser alugado, é só colocar um preço alugável. As pessoas acham que o valor do aluguel é o que elas querem, mas, na verdade, é o valor que tem alguém disposto a pagar.

se nao quer vender a melhor soluçao eh

- boa imobiliaria
- nao faz obra nenhuma
- inclui no contrato do aluguel, o inquilino faz a obra e nao paga por X tempo

e segue a vida

se tem muito imóvel pra alugar, é bem provavel que os donos estão pedindo valores mais altos do que o mercado está disposto a pagar ali.
então é só baixar o preço que aluga.

@Bastter,

eu vejo um problema nesta opção: " inclui no contrato do aluguel, o inquilino faz a obra e não paga por X tempo".

E se o inquilino não pagar o aluguel e também não fizer a obra? Acho difícil contratualmente definir os parâmetros exatos da obra(qualidade de material, de mão de obra, serviços a serem realizados). Neste caso, uma ação judicial teria de ser ajuizada (o que seria uma péssima opção)

@Portella_MVP para isso q tem administradora
eu prefiro este risco do q eu ter de cuidar de obra

mas nao discordo q ha o risco

eu com a minha administradora toda obra trato assim
nao quero nem saber de nada

na minha experiencia de 20 anos com aluguel
o principal objetivo deve ser paz

Na minha opinião.

- Tem valor?

- Se sim, faz a obra, dá um tempo nos aportes

- Quando estiver pronto, você coloca na mão de uma boa imobiliária e aluga.

alias a administradora atual, pq ja tive de mudar
ha 5 anos q nao fala nada comigo
simplesmente nada
so deposita com um relatorio e pronto
eu falei com ela q minha principal ordem eh q ela nao falasse comigo
resolvesse tudo

ai tem risco, claro q tem
mas por outro lado eu vivo mais e melhor

entao cada um pesa o q eh mais importante para ele

@Bastter

agora entendi o seu ponto de vista. Realmente obra é um pé no saco.

eu assumo o risco de perder para nao me aborrecer
mas cada um tem de ver o q quer fazer

para mim o maior problema dos proprietarios eh q eles nao desapegam do imovel
e ficam tendo emoçoes com o imnovel

ai vc le coisas como

- por este preço prefiro nao alugar
- tenho odio do inquilino
- o inquilino me deu prejuizo (pagou 300K de aluguel e deixou um furo de 5K)
- nao permito esta mudança (morei em um q tinha armarios horrorosos q o cara nao deixava trocar e alugava mais barato por causa disso)
- etc

Desapega q funciona

e principalmente o foco nunca deve ser preço de aluguel
o foco eh inquilino bom

Tava pensando estes dias. Tenho um apartamento que estou pra alugar...

Os valores são fictícios. Por exemplo, estou pedindo 1700R$ e um possível locatário me oferece apenas 1500R$. Bato o pé e não alugo. Alugo apenas 4 meses depois!!!

Deixei de ganhar 4X1500= 6000R$ em 4 meses.

Os 200 R$ a mais que briguei para ganhar a mais, vão demorar 30 meses (2 anos e meio) para me retornar os 6000R$ que deixei de ganhar nos 4 meses parado...

E isto que coloquei que já conseguiria alugar ele em 4 meses.,,O prazo se eu bater o pé por um valor que EU ACHO JUSTO pode ser ainda maior que este valor.

E se considerar ainda o juros/custo de oportunidade dos 6000R$ que deixei de capitalizar em 2 anos e meio...

Em resumo. Muitas vezes vale a pena alugar logo por um preço justo, abaixo do que vc esperava, para um inquilino que seja bom.

sim, esta eh a conta q ninguem faz
e fica batendo pe e demora 20 anos para recuperar
se o inquilino eh bom segura ele e pronto

Na verdade nem ligo tanto para o valor do aluguel, o que me interessa é um inquilino que cuide da casa. Mas pela experiência da vida, creio que se cobrar um valor baixo demais corro o risco da pessoa não valorizar o imóvel e detonar de vez, ou seja, o valor justo a meu ver seria um meio de selecionar o tipo de pessoa que vou alugar.

Sendo assim, corro o risco de pegar um inquilino ruim e ainda não ter dinheiro depois para arrumar os estragos.

Meus pais tiveram um apartamento na praia alugado nessas condições. O apartamento estava mobiliado e foi alugado pela imobiliária da cidade. A inquilina atrasava sempre o aluguel e quando houve a ordem de despejo ela levou tudo o que tinha dentro. A imobiliária na época se esquivou de toda responsabilidade. Foi uma briga na justiça e pra variar os advogados fizeram um acordo em que só eles ganharam.

@h3dcliff,.

o que você falou não faz o menor sentido.

1) Quer dizer que uma pessoa com o poder aquisitivo menor é mais desleixada? Essa relação não existe.

2) Pequenas deteriorações no imóvel fazem parte do risco de se ter um imóvel como investimento. Se for para ficar estressado com detalhe de pintura de janela quebrada então, eu prefiro nem ter imóvel. Isso no longo prazo não vai fazer na menor diferença.

Como o amigo falou aí em cima, o prejuízo de ter o imóvel desocupado é muito maior

@h3dcliff vou repetir pela enesima vez

1 - coloca numa boa imobiliaria

2 - desapega e vai viver a vida

para ficar tendo este stress q vc tem melhor nao alugar

o unico problema de vc alugar muito abaixo do mercado e se vc tem varios imoveis no mmo lugar, pq aeh vc ta "fazendo" o mercado de precos.

se vc tem um ou outro imovel aki e ali, nao tem problema alugar abaixo, ate pq pode baixar mais ainda, nunca se sabe.

@Portella_MVP e @Bastter

Vocês tem razão. Eu tenho deixado o emocional interferir na decisão. Tenho que colocar na cabeça que lá não é mais a casa dos meus pais e desapegar.
Ainda tenho que trabalhar isso.
Acho que vou fazer o que o Bastter falou lá em cima, colocarei na imobiliária e vou buscar um inquilino que aceite consertar as coisas em troca do aluguel.
Muito obrigado a todos que responderam, me ajudou muito a pensar de maneira mais racional.
Abraços.