Reflexão sobre valor de lajes corporativas
comentada em 04/02/2021 09:26

ORUTUFlogia

espera aí que eu vou consultar minha bola de cristal e já respondo...

Entendo que o home office aumentará (diminuído a necessidade de espaço). Contudo, será necessário maior distanciamento entre os colaboradores em um escritório (aumentado a necessidade de espaço). Será um trade off interessante de acompanhar

O home office vai aumentar, como já vinha aumentando antes da pandemia. Talvez só acelere mais um pouco. Mas mtas empresas ainda não tem condições de manter 100% de seu staff em home Office. Ou seja: espere para ver o q vai acontecer. 

Vai haver mudança sim, com ctz. Mas em todo "negócio" fechado ou acordos entre times só funciona no cara a cara na empresa em que trabalho. Então, segundo o CIO houve mudança na forma de trabalho, antes não tinhamos home-office, agora passaremos a fazer 1x por semana. Então, acredito que ainda seja um bom negócio, pois empresas são feitas de pessoas e contato humano.
Adicionalmente, acredito tb que nem o developer do time deve ficar só em casa, pois há maior entendimento entre as trocas de ideias qdo as pessoas estão próximas, com uma lousa na frente. Paz!

Advinhar o ORUTUF nunca funcionou. Esqueça isso, só vai tirar sua paz.

Muito difícil quantificar essa questão,  porém algumas posições que vejo, Lajes corporativas de valor continuarão tendo demanda pois :
-  Várias atividades são mais complicadas de se desempenhar em home office: escritório de advocacia,  contabilidade, desenvolvimento de projetos etc;
- Mesmo que seja possível o home office , nem todos se adaptam a esta forma de trabalho ex: filhos pequenos em casa, necessidade de interação social / profissional.
-possível procrastinação ou perca de foco tendo que passar meses a fio trabalhando apenas em casa.

Resumindo, pra mim uma coisa nao anula a outra, home office e trabalho presencial podem sim coexistir devido a variedade de atividades empresariais, bem como as individualidades do ceromano. 

Existirão mudanças sim, com impacto no mercado imobiliário.

Quem tiver condições de trabalhar em home office e de ter um apartamento maior com um escritorio decente para trabalhar em casa, provavelmente o fará, caso se adapte.

Tem também os que não se adaptam e vão preferir trabalhar na empresa.

Se as empresas perceberem que é possível manter a mesma produtividade (ou aumentar) em home office, diminuindo o custo com auxílio-transporte, vale-alimentação, aluguel e insumos, também incentivarao o home office, o que poderá levar a uma demanda mais reduzida por lajes corporativas.

So que tudo isso depende de milhares de decisões, tomadas por milhões de pessoas e de empresas, adaptando-se a diversas realidades diferentes (no campo pessoal, profissional, financeiro, etc), a incidir sobre cenários diversos. 

Entao não dá pra estimar o impacto disso e nem categorizar decisões de investimentos também com base nisso.

Nao devemos generalizar nem dizer q é uma tendencia, pois
há muitos fatores que pesam para que as empresas adotem ou não o home office, parcialmente pode ser, mas completamente não, tem coisas q sao inviáveis.

Na indústria, a manufatura e os processos industriais, por exemplo, há mtas coisas impossiveis de serem feitas de casa, o q há sao recursos de monitoramento remoto para auxilio às atividades, mas msmo assim nao sao em casa e sao mais como  locais q centralizam fisicamente especialistas em salas remotas à fábrica. Em diversos destes negocios, reduzir o numero de profissionais na fabrica, traz riscos em se eliminar operadores, equipe de manutencao, engenheiros, segurança, liderancas, laboratorios, oficinas, etc.

Pra mim, home office é um martírio. Detesto mesmo. Muitos devem ser assim também. Acho pouco provável que, passada a causa que levou à adesão em massa dessa modalidade de trabalho, deixe de existir demanda por boas lajes corporativas, mas tudo é possível. O ORUTUF é opaco.

É um reflexão que tenho certeza que as empresas farão, pois com home office, a empresa economiza custos com aluguel, vale transporte e assim por diante. E o funcionário ganha qualidade de vida.

Agora uma coisa que é bem complicado, é 100% home office, porque o ser humano precisa de interação social. E o jogo corporativo muitas vezes gira em torno dessas relações pessoais/presenciais.

Quem nunca escutou aquela frase, "quem não é visto, não é lembrado"

Acho que vale a reflexão se você pensa em construir um negócio em torno disso. Vamos supor que aconteça uma redução da demanda de escritórios, em contra partida, vai ser necessário melhor segurança de informação, VPNs mais robustos, boas práticas em casa, etc etc etc.

Em termos de investimento acho que nada muda, pois se assemelha as agências bancárias, se a quantidade reduzir bruscamente, o imóvel ainda tá lá, podendo se tornar outra coisa.

Então pensando na questão do Fii, eu deixaria do jeito que está, é besteira querer tomar decisões de investimento baseado em achismos.

Acredito sim que o HO ganhará muita força e que, consequentemente, a demanda por lajes corporativas pode diminuir um pouco. Todavia, sempre vai haver uma demanda, uma vez que muitos tipos de negócios exigem o contato humano para uma troca mais eficiente de informações. 
Por outro lado, penso que os fundos de logística deverão ser muito beneficiados com esse crescimento exponencial do e-commerce e uma certa tendência de fuga gradual dos grandes centros. 
Dito tudo isso... sabemos que estamos mais uma vez apenas brincando aqui de ORUTUFlogia. 
Como sempre, diversificação em ativos de valor e não ficar bisbilhotando as "nutiça" são as nossas únicas "manobras" seguramente acertadas. 
Abs!

Eu, sinceramente, acho que não vai mudar nada. O home office não foi inventado pela pandemia. Se as grandes empresas pudessem economizar os milhões que gastam com aluguel através dele, já o teriam feito há muito tempo. Talvez o momento tenha servido para abrir os olhos de pequenos empresários, mas acredito que os grandes já tenham aventado essa possibilidade desde o primeiro momento que alguém falou de home office, o que foi bem antes da pandemia. 

De todo modo, a única certeza é que somos incapazes de prever o ORUTUF. O máximo que podemos fazer é chutar. Algumas vezes acertamos, na maioria erramos. Se o contexto mudar, cabe aos proprietários e gestores de FII(s) adaptarem seus imóveis à nova realidade. Sempre foi assim.

A nós resta apenas diversificar. 

Não adianta tentar prever o ORUTUF. Na pior das hipóteses todas as empresas irão fazer 100% home office nos próximos 10 anos o que é extremamente improvável mas vai que sim. Nesse caso o imóvel não deixou de existir, esta lá, vai ser usado para outra coisa. A verdade é que como o espaço é usado pode mudar de décadas em decadas, mas a séculos o que não muda é a demanda por espaço, e nunca vai mudar. Diversifica e esquece isso.

Este artigo traz uma análise sobre este tema:

O mercado de escritórios no pós-pandemia | Brazil Journal

 

Muito difícil de se fazer qualquer previsão.

Existem inúmeras variáveis e provavelmente esqueceremos de muitas outras.

Primeiramente, vamos lembrar que home office existe há tempos, nem por isso foi amplamente adotado. Talvez aumente, mas não vai extinguir a modalidade presencial. Mesmo com corte de gastos, existes muitas outras coisas à se considerar.
Por exemplo, a MSFT reduziu em 20% a carga horário de trabalho semanal no Japão e aumentou em mais de 40% sua produtividade. Porém, nem mesmo nos EUA eles utilizaram a mesma estratégia. Então não é porque deu certo em algum lugar/case isso é sinônimo de regra geral.
 

Segundo, brasileiro é um povo de contato, não adianta. Olho no olho tem valor por aqui. Somos latinos e cultura é mais difícil de se mudar num curto prazo.



Terceiro, saúde mental. Sair de casa, ter um ambiente separado e diferente do caseiro, ver outras pessoas, paisagens diferentes (mesmo que seja só cidade) etc é muito bom para uma boa saúde mental. Quem tem depressão, por exemplo, se ficar em casa tende à piorar.

Você pode ter modelos híbridos, que acho que será o mais comum. Um dia em casa, outros no escritório. Isso vai diminuir o espaço mas também será demandado mais espaço entre as pessoas (menos adensamento). Como disseram acima, um trade off interessante de se acompanhar.

Podemos levantar inúmeras variáveis mas eu te digo:

O que realmente importa nessas lajes é o que o @Bastter sempre fala:

Localização, Localização, Localização, Localização, Localização, Localização e Localização.

Se o local for bom, pode ser que saia uma empresa e vire outra. Pode ser que um andar vire depósito para delivery no last mile, pode ser que atraia outro tipo de inquilino (médicos, advogados, etc), pode ser alugado para uma dessas empresas tipo wework... Enfim, o que importa é a localização. O resto, mercado ajusta.

É sempre assim, depois ou durante uma crise aparecem os artigos "Mundo vai Mudar, nada será como antes"... Os escritórios vão acabar, os shoppings vão morrer...

Por outro lado, o e-commerce está crescendo e cada vez mais os galpões logístico para essas atividades vão ser necessários. Por isso, a ORUTUFligia é complicada! 

@leonardosalvio se você possui imóveis ou FIIs em localizações prestigiadas, estes tenderão a ser mais resilientes em épocas de crise, com menores taxas de vacância e aluguéis tendem a cair menos. Muitas empresas estão fazendo coworking em muitas destas lajes.

 

A única maneira de aumentar resiliência do seu portfólio de FIIs, imóveis é diversificar em diferentes setores (comercial, logística, residencial), diferentes inquilinos, diferentes localizações, escolher localizações mais resilientes. 

A pandemia apenas acelerou um movimento que já existia e já vinha sendo adotado por diversas empresas...faltava esse empurrãozinho para as empresas enxergarem mais valor e investirem nesse modo de trabalho...assim como o e-commerce tem revolucionado e impactado o mercado de imóveis comerciais, existe um movimento empresarial no sentido de buscar eficiência de custos por posto de trabalho (nesse sentido, o Home Office se mostra como mais uma estratégia, dentre diversas outras)... cuidado com conclusões precipitadas e rasas (ou seja, emotivas) no sentido de querer prever qualquer impacto negativo no mercado de Lajes Corporativas, existem muitas outras variáveis nesse jogo... para quem está diversificado em ativos e valor não vejo nenhum sinal de preocupação no momento..

Adivinhar o ORUTUF é impossível. Tentar é inútil. Mas seja qual for o desfecho, nada se perde...existem estudos nos EUA a respeito da possibilidade de conversão de imóveis de escritórios em residenciais em áreas nas quais a demanda por escritórios está menor que a oferta. As pessoas tendem a sempre achar que o novo acabará com o antigo, quando quase sempre há uma complementação ou convivência.

Perigo muito mais real para qualquer tipo de imóvel é uma degradação do entorno (que pode ocorrer por uma infinidade de razões, não apenas favelização). Detroit é um bom exemplo disso. Mas para quem diversifica, isso também não vai ser algo de tirar o sono.

Amigos, recentemente li um relatório da Rio Bravo sobre o tema. Todo o relatório pode ser resumido em uma única frase: se você quer produtividade, então você quer as pessoas trabalhando de casa. Mas se você quer inovação, então você precisa de interação. De qualquer forma, selecionei as informações mais relevantes e coloquei elas abaixo.

Uma empresa chinesa de websites chamada Ctrip fez um teste com seus funcionários. Nele, 50% da sua equipe de atendimento trabalhava de casa, enquanto a outra metade permaneceu no escritório. A experiência durou nove meses, e a produtividade foi 13% maior para o grupo que trabalhou em home office. A justificativa é que no home office há  um ambiente mais calmo e quieto para fazer atividades de maior concentração. Além disso, os funcionários fizeram tempos de intervalo mais curtos e trabalharam ativamente por mais horas. As pessoas que trabalham remotamente podem se concentrar plenamente no trabalho sem precisar se preocupar com as demais distrações e ruídos do escritório – claro, caso o ambiente doméstico esteja de acordo com esses requisitos.

Algumas empresas já sabem disso há bastante tempo: a IBM era uma adepta do trabalho remoto desde a década de 1980. Em 2009, a companhia anunciou que economizou mais de 100 milhões de dólares com o fato de 40% da sua força de trabalho estar trabalhando de casa. Contudo, um fato fez com que a IBM alterasse toda sua política de trabalho remoto em 2017.

Nicolas Bloom, professor de Stanford que conduziu o estudo da Ctrip, acredita que, quanto mais robótico o trabalho, maiores deverão ser os benefícios de trabalhar de casa.  
Nessa mesma linha de raciocínio, a IBM percebeu que a economia gerada pelo home office e o aumento de produtividade não seriam os únicos fatores a serem levados em consideração. Como o principal driver de uma empresa de tecnologia é a inovação, não bastou ter os funcionários produtivos em casa. Eles também precisariam interagir entre si e buscar novas soluções para os problemas que surgissem. A busca pela inovação e criatividade foi crucial para a retomada da IBM de volta para os escritórios. 
A criatividade, que é a habilidade de combinar ideias diferentes para solucionar um problema, é uma atividade que é potencializada quando feita de forma espontânea e integrada com outras pessoas. Soluções disruptivas podem ser geradas através de uma conversa no café entre duas pessoas que trabalham em áreas completamente distintas e, por mais que a tecnologia tente imitar a dinâmica cotidiana, ainda não há interação e espontaneidade nos meios tecnológicos como há na vida real.
Em 2013, a CEO do Yahoo, Marissa Meyer, já havia tomado a mesma decisão da IBM. Em um comunicado enviado aos colaboradores, constava que algumas das melhores decisões e insights se originam nas discussões no corredor e no café e por isso eles voltariam a trabalhar em seus escritórios.
John Sullivan, professor da San Francisco State University, diz o seguinte a respeito do assunto: “se você quer produtividade, então você quer as pessoas trabalhando de casa. Mas se você quer inovação, então você precisa de interação”.

Essa diretriz tem inclusive alterado o design dos escritórios modernos. Hoje é cada vez mais comum que os funcionários não tenham um lugar fixo nas mesas, o que facilita a interação entre as pessoas de diferentes áreas. Steve Jobs, quando projetava o escritório da Pixar, fez questão de colocar os banheiros o mais distante possível das mesas, de forma a favorecer encontros casuais entre os funcionários. Também é muito comum que essas empresas eliminem obstáculos que impedem as pessoas de passar mais tempo no escritório, propiciando serviços que fazem parte de suas rotinas. Lavanderias, restaurantes, academias e creches foram levadas para dentro dos espaços corporativos. Tudo isso com o objetivo de favorecer a criatividade e a inovação dentro da empresa.
E como disse Sullivan sobre a marcha de volta ao escritório da IBM: “Acontece que o valor da inovação é tão grande que ele triunfa sobre qualquer ganho de produtividade”. 

É fato que trabalho remoto reduz um pouco o valor de localização em grandes centros. Antes para trabalhar no mercado financeiro no Brasil era morar em São Paulo ou nada, isso pode mudar. Antes para trabalhar nas melhores empresas de tecnologia do mundo era ir pra Califórnia ou nada, isso pode mudar.

Nenhuma empresa vai fechar escritório. Mas vai ser normal a reformulação de escritórios, que possivelmente ficarão menores.

As melhores lajes ficarão vagas? Provavelmente não. Conheço empresa com sede no interior que acabou de abrir um pequeno escritório em São Paulo. A redução de demanda de m² de laje por parte de grandes corporações abre espaço para mais gente cravar sua bandeira em grandes centros, mesmo que com operações menores.

Em compensação a "deslocalização", a descentralização, aumenta demanda logística. Mais KTU (quilometro-tonelada útil) de coisas precisarão ser transportadas devido a distâncias mais longas. Uma pessoa que se muda de São Paulo para o interior e comia frango significa frango tendo que viajar mais, significa maior demanda por galpões logísticos.

Se você tem uma carteira diversificada, muda nada em sua vida.

Se você tem competências excelentes, mesmo que perdesse toda renda dos FIIs de lajes, poderia mais que compensar isso ofertando seus serviços para qualquer empresa do Brasil ou do mundo. Tem MUITA gente em TI morando no Brasil e trabalhando para fora, ganhando em dólar.

@Bastter resumiu tudo.
Hoje passo por esse problema, de não conseguir ir adiante em algumas coisas, porque fico remoendo o passado.
Mas pq eu fiz isso no passado...
Porque não tentei isso, agora tô pagando esse preço no trabalho ....
Porque não escolhi X coisa, poderia ser mais feliz na profissão, e n se submeter a certas coisas, e etc ..
Mas devemos viver o hj e olhar pra frente, o que passou, passou...

@Giovanni as duas lajes do HGPO são de alto padrão de qualidade (corporate A), possuem inquilinos mais resilientes e está muito bem localizada. Isso meio que blindou este FII durante a pandemia.


Outros FIIs com lajes ainda em São Paulo mas em bairros e ruas mais afastados e com lajes padrão B e C estão apanhando um pouco.

Se acompanharmos a disponibilidade de m2 nestas regiões, vemos que é baixa, apesar da vacância atual, o que justifica parcialmente o aumento do preço de aluguéis em lajes corporate padrão A. Provavelmente lajes de padrão B e C sofram um pouco mais nestes próximos  meses. 


Como já citaram acima, a própria Rio Bravo expressou no relatório do RCRB11 o pensamento deles sobre o momento.


Difícil julgarmos a mudança radical de comportamento ORUTUF (pessoas deixarão de trabalhar em centros urbanos) com base em um evento isolado e temporário.

O fato é: localizações privilegiadas e imóveis de padrão de qualidade superior tendem a ser mais resilientes durante épocas turbulentas e são mais difíceis de perder valor.