Uma forma simples de analisar FII

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 05/02/22 12:59

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Giovanni  
em 05/02/2022 13:00
sobre o quadro de retorno, vamos atualizar aos poucos para 2022, os 10 primeiros do ranking já foram atualizados; e lembrando que só exibe a tabela acima de 5 anos de histórico
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Uma forma simples de analisar FII - #1 de 11
TMTR  
em 05/02/2022 13:23
Excelente, @Giovanni !

Talvez valha a pena acrescentar também a diversificação geográfica, que se mostrou importante durante a pandemia (e.g. FIIs de shoppings não muito concentrados no estado de SP sofreram bem menos).
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Uma forma simples de analisar FII - #2 de 11
TMTR  
em 05/02/2022 13:31
Pra quem quiser se aprofundar mais em análise da gestão, tem esse tópico aqui: A análise da GESTÃO em FIIs de Tijolos - FIIs & Imóveis - Bastter.com
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Uma forma simples de analisar FII - #3 de 11
Giovanni  
em 05/02/2022 13:47


postado por @TMTR em 05/02/2022 13:23:29

Excelente, Giovanni !

Talvez valha a pena acrescentar também a diversificação geográfica, que se mostrou importante durante a pandemia (e.g. FIIs de shoppings não muito concentrados no estado de SP sofreram bem menos).


tá dentro do critério maior de diversificação, o objetivo desse post é justamente abandonar esses detalinos que no fim das contas não vão fazer tanta diferença

não tem problema quem quiser olhar isso, mas só o fato de escolher um dos poucos FIIs que passam no critério de gestão + histórico + diversificação, já colocou praticamente tudo que podia a seu favor

na prática, qual FII que tem 10+ imóveis e todos são na mesma região? Talvez algum dos que investem em lajes AAA concentre na região da Faria Lima, mas pelo simples fato de que não existem tantos imóveis com essas características fora da região. Então no fim das contas é mais fácil olhar número de imóveis e inquilinos
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Uma forma simples de analisar FII - #4 de 11
FabioGama  
em 05/02/2022 14:00
@Giovanni
Muito legal, obrigado


Eu não entendo muito de FII, mas dos números que você postou, eu suponho que mesmo os melhores dentre eles não têm o upside da convexidade como as ações... Logicamente em troca de um risco menor, mas dependendo da gestão o risco mesmo assim pode ser grande para um retorno relativamente limitado.

É isso mesmo ou falei bobagem?
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Uma forma simples de analisar FII - #5 de 11
TMTR  
em 05/02/2022 14:16
@Giovanni no atual momento do mercado embrionário de FIIs, concordo que este critério pode ser visto como “detalino”, mas é possível que no futuro hajam FIIs com enfoques regionais, como hoje há REITs especializados em cidades (WRE, SLG) e que se mostraram bem menos resilientes a crises do que REITs diversificados geograficamente.

Apenas pra ilustrar como este critério impactou diferente os FIIs de Shopping, uma comparação com a queda de rendimento dos imóveis de HGBS e XPML durante a primeira e segunda ondas com os FIIs mais diversificados regionalmente: VISC e MALL.



Ver mais

Mas concordo que esse critério atualmente é limitado e só se enxerga nos segmentos de shoppings e lajes prime, como você citou.
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Uma forma simples de analisar FII - #6 de 11
Giovanni  
em 05/02/2022 15:04
@TMTR

sim no futuro pode ser que dê para fazer esse tipo de segmentação quando houverem vários FIIs com atuação parecida para escolher

Hoje em dia, a menos que o gestor tenha sido relevante na escolha, provavelmente quem tem VISC e MALL também tem HGBS e XPML no portfolio, pois são os mais bem diversificados no segmento. E o que aconteceu em 1-2 anos talvez nem seja relevante quando olhar um horizonte maior em 10-15+ anos. Enfim, isso faz parte da incerteza da renda variável, e o importante que para quem diversifica bem a carteira não é afetado por essas oscilações de curto prazo




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Uma forma simples de analisar FII - #7 de 11
Giovanni  
em 05/02/2022 15:10


postado por @FabioGama em 05/02/2022 14:00

Giovanni
Muito legal, obrigadoEu não entendo muito de FII, mas dos números que você postou, eu suponho que mesmo os melhores dentre eles não têm o upside da convexidade como as ações... Logicamente em troca de um risco menor, mas dependendo da gestão o risco mesmo assim pode ser grande para um retorno relativamente limitado.

É isso mesmo ou falei bobagem?


é a conclusão que eu tiro depois de estudar FIIs sem BUCHETTIagem. Parece que os retornos são, no longo prazo e em bons ativos:

Empresas >> FII > RF

Quando você tira a ilusão da renda da brincadeira, fica mais fácil de ver FIIs pelo que realmente são: alternativas de investimento no segmento imobiliário. Mesmo sendo renda variável, eles se aproximam mais de uma empresa que cuida dos seus imóveis, do que uma empresa tipo REIT que tem retornos mais convexos por serem operações mais complexas
em compensação FII tende a ter menor risco. É só ficar nos bem diversificados e deixar o tempo agir.
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Uma forma simples de analisar FII - #8 de 11
DATA3  
em 05/02/2022 17:18
Pelo jeito não vale a pena investir em FII.
Já sei,  eu que decido.
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Uma forma simples de analisar FII - #9 de 11
Giovanni  
em 05/02/2022 20:05
@DATA3

Cuidado com interpretar coisa que não foi falada. O trabalho aqui é ver FII pelo que é - alternativa de investimento no segmento imobiliário - e tirar a ilusão de viver de renda, de dividendo, de trade com FII, etc. O fato de ter risco menor e consequentemente menor retorno no longo prazo, quando comparado à empresas boas, não significa que não serve para investir.

Sua conclusão é a mesma coisa que dizer "como existem empresas como a WEGE, não vale a pena investir em imóveis". O cálculo aqui não é rentabilidade, e principalmente essa comparação só faz sentido no longuíssimo prazo para quem segura empresas boas, coisa que a maioria nem vai conseguir em primeiro lugar.

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Uma forma simples de analisar FII - #10 de 11
fuderosodaesquina  
em 06/02/2022 12:34
E nesses 10 anos o que se ganhou de venda de relatório com "ciência" de qual é melhor ou pior não tá no gibi
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Uma forma simples de analisar FII - #11 de 11

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por Giovanni em 05/02/2022 12:59

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