Conceito de Resiliência de FIIs
comentada em 21/08/2025 19:41

 @giovanni ajuda eu pow @fernando ajuda eu pow

Como nos FIIs lucro = rendimento = dividendo o rendimento acaba entrando nessa na análise, mas não DY pq DY envolve preço, normalmente maior DY = rolo, óbvio que, como tudo, tem exceções. Comparar DY de crédito com tijolo também não pode, é um erro recorrente, mas o tijolo acrua inflação, já o FII de crédito distribui.

No caso dos fundos de CRI a resiliência é um histórico longo e com poucos eventos de crédito, a qualidade na alocação pode ser avaliada pela capacidade do gestor de abter o benchmark em períodos longos. Cases interessantes/antigo para entender resiliência em fundo de CRI: HGCR, KNIP, KNCR.

No caso dos fundos de tijolo, benchmark se torna algo mais complicado pq tem o ciclo imobiliário que é longo, e períodos de vacância ou inadimplência são normais, temos os fundos com contratos atípicos que não tem vacância, mas não são melhores por isso, tem características específicas. 

Um fundo com mais de 5 anos, diversificados, sem períodos de vacância expressiva (exceto fundos de contrato atípico), com imóveis irreplicáveis ou de difícil replicação, sem problemas graves de gestão pode se dizer que é resiliente. Para os cotistas a estabilidade dos rendimentos também costuma ser algo importante, para isso a diversificação interna ajuda muito, pois a saída de um ou dois inquilinos não impacta muito, por isso em FII de gestão ativa tamanho é documento. Cases antigos interessantes para enteder a resiliência são HGLG, HGBS, KNRI, FIIB (fundo menor), RBVA trata bem da capacidade de adaptação.

No FOF, a análise é a capacidade de alocação de capital do gestor então a única coisa que importa é o desempenho frente ao benchmark em longos períodos considerando o VP e não a cotação a mercado. 

Importante destacar que nenhum desses fundos é uma indicação, existem outros fundos que considero investimentos tão interessantes quanto e alguns até melhores, mas em termos de resiliencia esses provavelmente são os cases mais emblemáticos e dois deles são os FIIs mais antigos de gestão ativa. 

A resiliência na carteira do investidor também passa pela diversificação setorial, no período difícil para os shoppings os galpões se saíram bem, no sofrimento prolongado das lajes pós pandemia os shoppings se recuperaram rápido, o segmento de renda urbana vem se mostrando resiliente a diferentes cenários, e os ativos de crédito se destacam quando todo mundo sofre (juro e/ou inflação altos).

postado por @fernando em 21/08/2025 10:57:22

Como nos FIIs lucro = rendimento = dividendo o rendimento acaba entrando nessa na análise, mas não DY pq DY envolve preço, normalmente maior DY = rolo, óbvio que, como tudo, tem exceções. Comparar DY de crédito com tijolo também não pode, é um erro recorrente, mas o tijolo acrua inflação, já o FII de crédito distribui.

No caso dos fundos de CRI a resiliência é um histórico longo e com poucos eventos de crédito, a qualidade na alocação pode ser avaliada pela capacidade do gestor de abter o benchmark em períodos longos. Cases interessantes/antigo para entender resiliência em fundo de CRI: HGCR, KNIP, KNCR.

No caso dos fundos de tijolo, benchmark se torna algo mais complicado pq tem o ciclo imobiliário que é longo, e períodos de vacância ou inadimplência são normais, temos os fundos com contratos atípicos que não tem vacância, mas não são melhores por isso, tem características específicas. 

Um fundo com mais de 5 anos, diversificados, sem períodos de vacância expressiva (exceto fundos de contrato atípico), com imóveis irreplicáveis ou de difícil replicação, sem problemas graves de gestão pode se dizer que é resiliente. Para os cotistas a estabilidade dos rendimentos também costuma ser algo importante, para isso a diversificação interna ajuda muito, pois a saída de um ou dois inquilinos não impacta muito, por isso em FII de gestão ativa tamanho é documento. Cases antigos interessantes para enteder a resiliência são HGLG, HGBS, KNRI, FIIB (fundo menor), RBVA trata bem da capacidade de adaptação.

No FOF, a análise é a capacidade de alocação de capital do gestor então a única coisa que importa é o desempenho frente ao benchmark em longos períodos considerando o VP e não a cotação a mercado. 

Importante destacar que nenhum desses fundos é uma indicação, existem outros fundos que considero investimentos tão interessantes quanto e alguns até melhores, mas em termos de resiliencia esses provavelmente são os cases mais emblemáticos e dois deles são os FIIs mais antigos de gestão ativa. 

A resiliência na carteira do investidor também passa pela diversificação setorial, no período difícil para os shoppings os galpões se saíram bem, no sofrimento prolongado das lajes pós pandemia os shoppings se recuperaram rápido, o segmento de renda urbana vem se mostrando resiliente a diferentes cenários, e os ativos de crédito se destacam quando todo mundo sofre (juro e/ou inflação altos).

Excelente explicação, obrigado Fernando>>>

Será que existe alguma analogia com os REITs? É claro que eles são infinitamente maiores que os FIIS mas são empresas voltadas para o "REal States" não?? 

um abraço

@fernando @bastter Excelente, muito obrigado! Não foi mencionado o critério da alavancagem de um FII. Existe um parâmetro objetivo para dizer que está em um nível não saudável? Do tipo acima de 50% do valor patrimonial? Ou precisa sempre ser avaliada caso a caso?

@Fernando obrigado, como sempre uma aula

postado por @Sommo_Poeta em 21/08/2025 11:34

fernando bastter Excelente, muito obrigado! Não foi mencionado o critério da alavancagem de um FII. Existe um parâmetro objetivo para dizer que está em um nível não saudável? Do tipo acima de 50% do valor patrimonial? Ou precisa sempre ser avaliada caso a caso?

 
Não tem critério objetivo, tem que olhar cada alvancagem, uma grande e bem casada pode ser boa, uma pequena totalmente descasada pode ser perigosa. Historicamente quem se explodiu tinha alavancagem acima de 50% do PL, mas teve quem fizesse esse nível de alavancagem sem ter problemas.

Exemplo de boas alavancagens que deram certo TRXF11, já no extremo oposto tem o antigo XPPR11 por exemplo.

Normalmente alavancagem é mais tranquila quanto mais fortes forem os contratos e mais líquidos forem os ativos do fundo. O pessoal se preocupa muito com a do XPML11 por exemplo, mas lá eles tem o benefício de ter participação em ativos muito desejados e com boa liquidez, fáceis de vender ou ser aceito em garantia se necesário. 

O TRXF11 sustenta a alavancagem com os contratos atípicos. A lógica da alavancagem com contrato atípico é a seguinte: faço a alavacangem de IPCA+6%, recebo de aluguel no contrato atípico 8%. Lá no final quando tiver que pagar o principal da dívida, a alavancagem foi corrigida pelo IPCA, mas o imóvel se valorizou acima ou igual a inflação, então ao vendê-lo eu pago a alavancagem e algumas vezes gera um ganho a mais melhorando o resultado/TIR. O segredo para dar certo é comprar um bom imóvel, líquido e desejável e pagar um preço ok, não precisa ser barato, mas não pode ser muito caro e ter casamento de indexadores, se o aluguel corrige por IPCA, a dívida deveria ser corrigida por IPCA.

Seria uma opção, ao invés de comprar um imóvel para aluguel, comprar cotas de fii? Nesse caso, o dividendo seria como o aluguel e deveríamos guardar 30% conforme é recomendado no aluguel? Ou aluguel é completamente diferente de fii?

Eu gosto de analisar o "earning per share" de um fii,

pegando o tijolo de exemplo, seria dividir o rendimento dos alugueis pelas cotas, olho isso ano a ano para ver se o ativo gera caixa consistente.

postado por @Ich em 21/08/2025 13:15

Seria uma opção, ao invés de comprar um imóvel para aluguel, comprar cotas de fii? Nesse caso, o dividendo seria como o aluguel e deveríamos guardar 30% conforme é recomendado no aluguel? Ou aluguel é completamente diferente de fii?

Aluguel é comparável a FII mono imóvel, que recebe aluguel de um imóvel, paga as despesas e distribui o resto. É a mesma coisa? Não. Dá pra fazer analogia? Sim, mas não é uma comparação simples como DY (rendimento dividido por preço de cota) vs cap rate (aluguel  dividido pelo preço do imóvel). Meu livro fala um pouco dessas diferenças entre investir em imóvel ou FII.

Normalmente o que eu vejo que faz sentido é: tem pouco dinheiro: FII, tem muito dinhiero: pode ter os dois. FII residencial quase não tem bons, e comprar shopping/lajes triple A sendo pessoa física é muito difícil.

Pessoas que tem bastante experiência investindo em imóveis tendem a aprender com mais facilidade FIIs de ijolo por fazer analogias e compreender dinâmicas como vacância e inadimplência.

O pessoal costuma dizer que analisar fii é mais fácil do qua analisar ações. Eu já penso o inverso. Uma empresa é relativamente simples: lucros consistentes por muito anos o preço tende a acompanhar e vida que segue (claro que dá para verticalizar um monte, mas, na essência, é isso aí).

Já os fii's é complicado. Antigamente, quando havia bem menos "gestão ativa", se o fii pagava bons rendimentos de forma regular, estava tudo certo. Basicamente, basta reinvestir os proventos e deixar quieto (claro que havia exceção).

Hoje, a tal "gestão ativa" complicou bem o estudo. Basta um movimento equivocado e créu (vide RBRP11 que comprou o River One apostando na tese de transbordo para Pinheiros, tinha RMG, veio a pandemia e o resto é história). Ou uma alavancagem mal feita como o RECT11 e créu. 

Não estou dizendo que fii é ruim. Pelo contrário, acho um instrumento excelente para o fim a qual ele se presta. Porém, e indo direto ao ponto da resiliência, acho que o aspecto basilar aqui é a resiliência da GESTÃO, e não da classe em si, nem mesmo do setor (papel, log etc.). Uma gestão boa será capaz de extrair muito valor para o cotista. Uma gestão ruim, destrói o fii. E para um fii "voltar" é muito mais complicado - até pq 95% do resultado é distribuído, ou seja, para um fii crescer depende de uma série de fatores tanto macroeconômicos, como microgerenciais, o que leva muitas gestoras a serem "criativas" em relação a isso.

A ideia do multi-região, multi-inquilino e multi-imóvies embora aponte na direção da resiliência, por si só pode não ser suficiente para "hedgiar" uma gestão ruim (vide BRCR11 e tantos outros). 

Enfim, para mim a resiliência tem fii tem tudo a ver com a resiliência da gestão.

postado por @Devir em 21/08/2025 14:43

Tem algum lugar, FAQ, post ou coisa do gênero que mostre as vantagens de se investir em FII de papel?
E FII de gestão passiva?
Só invisto em FIIs de tijolo e sei que em geral eles acabam tendo algum percentual interno que não são imóveis físicos, mas realmente não vejo muito sentido em FII de papel que aparenta ser mais sujeito a rolos internos do que outras modalidades de investimentos, ou seja, maior risco.
Pra mim o bom FII de tijolo tem que ter muitos e ótimos imóveis (cobiçados por inquilinos) alocados pra muitos e bons pagadores inquilinos, com contratos longos e previsíveis, com taxa justa de administração/gestão e sem “trade interno” (compra e venda de imóveis - a não ser que surja alguma oportunidade com risco controlado). Gosto dos segmentos de shoppings, logística, renda urbana e lajes corporativas (com algum grau de receio em função de home-office e outras tendências).

Para mim, em uma carteira de fii há espaço tanto para papel, como para tijolo. O pessoal costuma bater na tecla de que o papel tem a peculiaridade de te retornar a inflação mais rapidamente do que o tijolo, donde a questão do reinvestimento no papel é mais premente e tal. Para uma carteira realmente grande em termos de valor monetário e que já esteja na fase de friução, acho essa questão do retorno da inflação mais relevante. Porém, na fase de acumulação basta seguir reinvestindo conforme seu planejamento percentual.

Veja, por exemplo, dois fundos de papel: o KNCR11 é um reloginho e vem entregando resultado (a gestão da Kinea, pelo até agora, tem sido bem resiliente). Já o IRDM11, que sempre foi um fii muito bom, vem patinando nos últimos anos em função de um movimento equivocado da gestão (em live recente, eles mesmos admitiram que tentaram fazer market time e simplesmente destruíram um dos melhores fii de papel da indústria a ponto de agora proporem uma fusão do fundo com outro da casa, ou seja, na prática estão encerrando o fundo).

Então, de novo, gestão.

Agora veja o FIIB11. Mono imóvel (tudo bem que é um parque industrial) e gestão passiva. Desde de 2013 que é exemplo de resiliência. Vai continuar sendo, não sei. Depende da gestão.

Gestão.

postado por @shadowinthenight em 21/08/2025 14:37:32

O pessoal costuma dizer que analisar fii é mais fácil do qua analisar ações. Eu já penso o inverso. Uma empresa é relativamente simples: lucros consistentes por muito anos o preço tende a acompanhar e vida que segue (claro que dá para verticalizar um monte, mas, na essência, é isso aí).

Já os fii's é complicado. Antigamente, quando havia bem menos "gestão ativa", se o fii pagava bons rendimentos de forma regular, estava tudo certo. Basicamente, basta reinvestir os proventos e deixar quieto (claro que havia exceção).

Hoje, a tal "gestão ativa" complicou bem o estudo. Basta um movimento equivocado e créu (vide RBRP11 que comprou o River One apostando na tese de transbordo para Pinheiros, tinha RMG, veio a pandemia e o resto é história). Ou uma alavancagem mal feita como o RECT11 e créu. 

Não estou dizendo que fii é ruim. Pelo contrário, acho um instrumento excelente para o fim a qual ele se presta. Porém, e indo direto ao ponto da resiliência, acho que o aspecto basilar aqui é a resiliência da GESTÃO, e não da classe em si, nem mesmo do setor (papel, log etc.). Uma gestão boa será capaz de extrair muito valor para o cotista. Uma gestão ruim, destrói o fii. E para um fii "voltar" é muito mais complicado - até pq 95% do resultado é distribuído, ou seja, para um fii crescer depende de uma série de fatores tanto macroeconômicos, como microgerenciais, o que leva muitas gestoras a serem "criativas" em relação a isso.

A ideia do multi-região, multi-inquilino e multi-imóvies embora aponte na direção da resiliência, por si só pode não ser suficiente para "hedgiar" uma gestão ruim (vide BRCR11 e tantos outros). 

Enfim, para mim a resiliência tem fii tem tudo a ver com a resiliência da gestão.

Tenho a mesma situação. Não consigo enxergar bem como diferenciar um FII ruim de um bom sem indicadores. Pra empresas é muito claro olhar um DRE e ver se está dando lucro consistente ou não.
Pra FII me parece bem complicado. 

postado por @Ich em 21/08/2025 13:15

Seria uma opção, ao invés de comprar um imóvel para aluguel, comprar cotas de fii? Nesse caso, o dividendo seria como o aluguel e deveríamos guardar 30% conforme é recomendado no aluguel? Ou aluguel é completamente diferente de fii?

FIIs e imoveis sao coisas completamente diferentes
e nada impede ter os dois

postado por @Devir em 21/08/2025 14:43

Tem algum lugar, FAQ, post ou coisa do gênero que mostre as vantagens de se investir em FII de papel?
E FII de gestão passiva?
Só invisto em FIIs de tijolo e sei que em geral eles acabam tendo algum percentual interno que não são imóveis físicos, mas realmente não vejo muito sentido em FII de papel que aparenta ser mais sujeito a rolos internos do que outras modalidades de investimentos, ou seja, maior risco.
Pra mim o bom FII de tijolo tem que ter muitos e ótimos imóveis (cobiçados por inquilinos) alocados pra muitos e bons pagadores inquilinos, com contratos longos e previsíveis, com taxa justa de administração/gestão e sem “trade interno” (compra e venda de imóveis - a não ser que surja alguma oportunidade com risco controlado). Gosto dos segmentos de shoppings, logística, renda urbana e lajes corporativas (com algum grau de receio em função de home-office e outras tendências).

tem FAQ topicos e videos do fernando
os videos do fernando sao muito bons
so ir na galeria da area de FIIs q estao todos la

O conceito de bons FIIs é basicamente o mesmo que você usa para montar a sua carteira... não focar nos dividendos e sim na qualidade e diversificação das empresas que você escolhe.

Um FII com inquilinos diversificados, com localidades e imóveis diversos com um bom histórico é o melhor que você pode fazer para colocar as chances para você..

Quem fica fissurado com o dividendo vai acabar em ferro.

postado por @shadowinthenight em 21/08/2025 14:37

O pessoal costuma dizer que analisar fii é mais fácil do qua analisar ações. Eu já penso o inverso. Uma empresa é relativamente simples: lucros consistentes por muito anos o preço tende a acompanhar e vida que segue (claro que dá para verticalizar um monte, mas, na essência, é isso aí).

Já os fii's é complicado. Antigamente, quando havia bem menos "gestão ativa", se o fii pagava bons rendimentos de forma regular, estava tudo certo. Basicamente, basta reinvestir os proventos e deixar quieto (claro que havia exceção).

Hoje, a tal "gestão ativa" complicou bem o estudo. Basta um movimento equivocado e créu (vide RBRP11 que comprou o River One apostando na tese de transbordo para Pinheiros, tinha RMG, veio a pandemia e o resto é história). Ou uma alavancagem mal feita como o RECT11 e créu. 

Não estou dizendo que fii é ruim. Pelo contrário, acho um instrumento excelente para o fim a qual ele se presta. Porém, e indo direto ao ponto da resiliência, acho que o aspecto basilar aqui é a resiliência da GESTÃO, e não da classe em si, nem mesmo do setor (papel, log etc.). Uma gestão boa será capaz de extrair muito valor para o cotista. Uma gestão ruim, destrói o fii. E para um fii "voltar" é muito mais complicado - até pq 95% do resultado é distribuído, ou seja, para um fii crescer depende de uma série de fatores tanto macroeconômicos, como microgerenciais, o que leva muitas gestoras a serem "criativas" em relação a isso.

A ideia do multi-região, multi-inquilino e multi-imóvies embora aponte na direção da resiliência, por si só pode não ser suficiente para "hedgiar" uma gestão ruim (vide BRCR11 e tantos outros). 

Enfim, para mim a resiliência tem fii tem tudo a ver com a resiliência da gestão.

Sim, é mais fácil por motivos óbvios, vamos pegar como exemplo uma empresa de properties como a Multiplan, ela tem TODAS as características do FII mais retenção/reinvestimento e diversas formas a mais de fazer alavancagem.

Pega a Log CP no lugar de um fundo de desenvolvimento, ela desenvolve, vende os ativos, administra e desenvolve mais para vender ou alugar, é um fundo de desenvolvimento com bem mais nuances. Se comparar com um fundo de logística simples então putz... a diferença de complexidade é abissal.

Sem contar que analisar empresas de commodities com seus ciclos é bem complexo ou mesmo seguradoras com seus índices combinados e float. O cara pode alegar: mas eu aprendi a analisar Petrobrás, parabéns isso não te ajuda em praticamente nada em Cemig ou Porto Seguro.

Então, sim, FII é mais simples, o que não torna ele melhor nem pior do que ações por sí só, mas é mais simples. Ter uma carteira sortida de FIIs ou de ações sem critério não tende a ser bom negócio.

Esses exemplos de BRCR11, etc, poderíamos contrapor com OI ou Amer, faz zero sentido analisar pelos piores apenas tanto ações quanto FIIs. E sim era visível que esses FIIs eram problemáticos até mais do que era visível os problemas nessas empresas, que tinham lucros pagavam dividendos etc.

Nos FIIs, diferente das ações, os erros na alocação de capital ficam mais escancarados porque em última instância refletem no rendimento, nas ações muitas vezes esses erros ficam escondidos ou mais complicados de perceber, mas quando são grandes a paulada é forte vide os erros de alocação e estrutura de capital da Cosan.

Ninguém é obrigado a ter nenhum ativo, mas criar simplicidade ou complexidades fantasiosas não ajuda. Tem que ver as coisas pelo que elas são.

Se em ações você olha só o lucro é o mesmo que olhar o histórico de resultado do FII. Aí fica simples também, mas não recomendo que faça só isso. É um início, mas é pouco para filtrar e escolher.

Nada é "facinho". Só Tesouro SELIC, mas nem por isso não compensa aprender outras coisas.