Compra de apartamento para alugar em prédio pequeno, vantagens e desvantagens?
comentada em 15/01/2025 15:33

Um dos piores problemas de ter poucas unidades é quando ocorre inadimplência de alguma unidade, o impacto é enorme para os demais.

postado por @EngMF em 13/01/2025 18:52:42

Esse tipo de prédio com poucas unidades é complicado. Um familiar comprou um semelhante, 24 apartamentos, bem localizado, 4 andares e sem elevador. Condomínio bem mais caro que o normal e frequente taxa extra para cobrir obras necessárias e rombos.

O prédio é simples (sem porteiro, sem área de lazer, etc.)Logo condomínio é barato entre 100 e 170. Isto eu acho bom. Entretanto, hoje ao descobrir que fundo de reserva não sai da taxa de condomínio fiquei com o pé atrás.

O problema de não ter fundo de reserva: vc pode fazer esse fundo em poupança, mas se os demais proprietários não fizerem aí fica difícil fazer alguma melhoria, até mesmo pintura externa de tempo em tempo.

Eu sou burro nesse assunto e não tenho imóveis, mas independente disso o que posso te dizer é: Se tá com pé atrás, não vá em frente.

Aprendi isso do jeito difícil quando comprei um pequeno restaurante (postei aqui na época). Hoje vejo que a experiência foi muito boa, mas na época foi dureza. Fui contra uns red flags claros, e eles mais tarde se voltaram contra mim. 

Além disso, independente do dinheiro, o fato do prédio não ter uma administração robusta é assustador. Imagina ter que confiar no bom senso de 12 pessoas? Provavelmente vão te colocar em algum grupo, vão te comunicar algumas coisas diretamente, vão te pedir contribuição na obra X, na manutenção Y, etc. 

Não me parece algo que você compra e esquece... Mesmo na mão de administradora.
Você só tem controle sobre o que você ainda não fez, uma vez que você o fizer, é mais um fardo nas suas costas.

postado por @oxe em 13/01/2025 19:57:12

Um apartamento é uma experiência em vida comunitária.

Seu poder de controle sobre as decisões do prédio é quase nulo. Fazer qualquer coisa geralmente envolve participar de reuniões com um monte de gente de todo o tipo e com todo o tipo de interesse.

Aí você faz todo esse microgerenciamento, compra um apartamento nos trinques e basta uma reunião de condomínio pra isso acabar. Vai ficar ansioso e viver em função desses detalhes.

Qualquer ativo em que você investe vai ter que abrir mão da administração pra ter paz. Não é um trabalho pra você.

Se não confia na gestão a ponto de conseguir fazer isso, é sinal de baixa diversificação ou de algum problema de ansiedade. Talvez seja melhor ir com calma.

 

Perfeita sua observação @Oxe por isto estou tentando entender um pouco antes de entrar (comprar), depois que comprou, tem que desapegar como o Bastter fala. Mas como eu ainda não comprei estou tentando aprender o mínimo, pra colocar o mínimo de chances ao meu lado, ou, ao menos, saber que riscos eu estou aceitando correr. Como o risco do coletivo que você falou.
Então estou tentando aprender algo aqui e ali, eu sou tão verde no assunto, que acreditava que as administradoras (é administradora/sindico profissional) montava fundo de reserva guardando parte da taxa de condomínio. Hoje que descobri que condômino é só pra cobrir despesas correntes, que qualquer outros gastos são emitidas taxas extras que vão direto pro proprietário.

Há um tempo estava com a mesma dúvida sua e um comentário aqui me fez refletir: "Só compraria um apartamento nesse précio se eu tivesse condições de comprar o prédio todo". Conversei com muita gente na época e a impressão que eu tive é que quando os problemas estruturais maiores começam a surgir e consequentemente mais taxas extra são demandadas, vira um problema insoluvel. Eu particularmente não entraria em um negócio desses. Sabedoria ai na sua decisão. Abraços

postado por @prinzmetal em 13/01/2025 20:28:43

Há um tempo estava com a mesma dúvida sua e um comentário aqui me fez refletir: "Só compraria um apartamento nesse précio se eu tivesse condições de comprar o prédio todo". Conversei com muita gente na época e a impressão que eu tive é que quando os problemas estruturais maiores começam a surgir e consequentemente mais taxas extra são demandadas, vira um problema insoluvel. Eu particularmente não entraria em um negócio desses. Sabedoria ai na sua decisão. Abraços

Lembro do seu comentário, acho que o ap no seu caso tinha muita estrutura, porteiro, piscina, etc. Tanto que lembro que você comentou que o condomínio era bem mais caro que o da região.
No meu exemplo, isto é o oposto, condomínio bem barato, pois não tem custos fixos, só limpeza/zelador. Condomínio muito mais barato que a media do bairro. O que me preocupa é se possíveis pinturas e obras não custariam 2, 3, 5 anos de aluguel...

@Bill_Sier

A verdade é que tudo depende. Alguns prédios têm um fundo de provisão. Outros não têm, emitem taxa extra. Em alguns há uma administradora terceirizada ou um síndico empregado, em outros um dos moradores é síndico. Enfim, todo o tipo de arranjo.

E os condôminos podem mudar tudo de uma hora para outra. Em regiões mais turísticas ou de imóveis com perfil de investimento, é comum que os proprietários não participem das reuniões. Aí basta meia dúzia de moradores mais emocionados e as regras mudam.

Sem falar que há muito conflito, por qualquer coisa. As picuínhas de vizinhança são comuns. Conflito porque fulano estaciona o carro atravessado na vaga de garagem. Porque coloca o lixo depois do caminhão passar. Porque tem festa com música no apartamento. Assim vai.

Tem aquele morador aposentado que não tem mais o que fazer a não ser se meter em tudo. Tem os que querem socializar em grupo de condomínio. Tem quem quer coletivizar água, gás e energia, tem os que querem tudo individualizado.

Todas as coisas humanas que você acha engraçado em A Grande Família têm uma chance de aparecerem pra ti no prédio.

O prédio é um microcosmo da sociedade.

E pode também não ter nada. O que também não significa que não vá ter no futuro. Afinal, um inquilino pode simplesmente sair, mas o proprietário tem um custo enorme em vender. É algo que te prende por vários anos.

Isso é verdadeiro aí, aqui ou em qualquer lugar. Quanto mais você participa, mais tende a viver todas essas coisas.

Por isso que ter imóvel se resume a: 1- não se meter em nada que não seja absolutamente necessário; 2- viver na sombra, de preferência que ninguém nem saiba que você existe; e 3- terceirizar tudo o que seja minimamente razoável ser terceirizado.

A maior dificuldade de fazer isso com imóvel reside no fato de que ele geralmente representa um alto percentual do patrimônio da pessoa. Então a baixa diversificação gera ansiedade, o medo constante de aquilo ali perder valor.

Por isso digo que talvez seja melhor ir com calma. Vá adquirindo experiência de vida, aos poucos, e compre quando tiver patrimônio suficiente para não sentir necessidade de microgerenciar tudo.

postado por @oxe em 13/01/2025 20:51:01

Bill_Sier

A verdade é que tudo depende. Alguns prédios têm um fundo de provisão. Outros não têm, emitem taxa extra. Em alguns há uma administradora terceirizada ou um síndico empregado, em outros um dos moradores é síndico. Enfim, todo o tipo de arranjo.

E os condôminos podem mudar tudo de uma hora para outra. Em regiões mais turísticas ou de imóveis com perfil de investimento, é comum que os proprietários não participem das reuniões. Aí basta meia dúzia de moradores mais emocionados e as regras mudam.

Sem falar que há muito conflito, por qualquer coisa. As picuínhas de vizinhança são comuns. Conflito porque fulano estaciona o carro atravessado na vaga de garagem. Porque coloca o lixo depois do caminhão passar. Porque tem festa com música no apartamento. Assim vai.

Tem aquele morador aposentado que não tem mais o que fazer a não ser se meter em tudo. Tem os que querem socializar em grupo de condomínio. Tem quem quer coletivizar água, gás e energia, tem os que querem tudo individualizado.

Todas as coisas humanas que você acha engraçado em A Grande Família têm uma chance de aparecerem pra ti no prédio.

O prédio é um microcosmo da sociedade.

E pode também não ter nada. O que também não significa que não vá ter no futuro. Afinal, um inquilino pode simplesmente sair, mas o proprietário tem um custo enorme em vender. É algo que te prende por vários anos.

Isso é verdadeiro aí, aqui ou em qualquer lugar. Quanto mais você participa, mais tende a viver todas essas coisas.

Por isso que ter imóvel se resume a: 1- não se meter em nada que não seja absolutamente necessário; 2- viver na sombra, de preferência que ninguém nem saiba que você existe; e 3- terceirizar tudo o que seja minimamente razoável ser terceirizado.

A maior dificuldade de fazer isso com imóvel reside no fato de que ele geralmente representa um alto percentual do patrimônio da pessoa. Então a baixa diversificação gera ansiedade, o medo constante de aquilo ali perder valor.

Por isso digo que talvez seja melhor ir com calma. Vá adquirindo experiência de vida, aos poucos, e compre quando tiver patrimônio suficiente para não sentir necessidade de microgerenciar tudo.

Morei em um condomínio de 2 torres de 18 andares, tinha tudo isto que você falou Oxe, o grupo de whats eu sai com 1 mês, e como não era proprietário foi uma benção pois nunca tive que ir em reunião... Minha esposa, coitada, queria educar os velhos a não espalhar fake news no whats kkkkkkkk...

De prédios pequenos recebi a mesma info que @OuroReal.
É um problema mesmo.

Eu só compraria (caso não tivesse melhor opção para essa quantia) para viver mesmo e assim poder poupar o máximo possível para trocar para um melhor apt mais cedo do que poderia fazer se tivesse de pagar aluguel. (No meu caso, foi o evento inicial e fundamental que permitiu que meu ex e eu conseguíssemos começar a construir patrimônio.)
É a única situação em que acho que pagar o alto custo de trocar (compra/venda de) imóveis se justifica: facilitar a poupança mais cedo.
Olharia bem para os condomínios pagos durante o último ano (e ver como isso impacta na capacidade de poupança), e que a revenda seja rápida também, sendo que seria uma moradia temporária.

Muita boa sorte!

@Bill_Sier

Avisa pra esposa que cachorro velho não aprende truque novo..rs

@Bill_Sier

O que normalmente ferra prédio pequeno é elevador, cuja manutenção costuma ter grande impacto no valor do condomínio. 
Se for bem localizado, se preferência 1.ou 2 andar( poucos lances de escada) de fundos (minimiza o barulho da rua) pode ser ok.
Mas esse imóvel que vc descreveu provavelmente compete com a prestação dos Minha Casa Minha Vida. Tem de pensar bem mesmo.

Vamos lá:
Gosto de prédios assim porque o condomínio é barato.
Um prédio de 4 andares também é mais simples de pintar do que um de 20 andares, então no rateio, fica meio que elas por elas.

Como alguém mencionou, elevador tem uma participação alta no custo de manutenção, o que não é o caso aqui.

Se o apartamento ficar no térreo, não compre. Se o apartamento ficar no quarto andar, não compre.

Se ficar no primeiro andar, melhor dos mundos.

Segundo andar ainda é aceitável.

Eu compraria.

Tem 2 coisas que normalmente não se fala sobre imóveis:

1) algumas coisas você só descobre depois que comprou: se o grupo de proprietários é bom ou ruim, se tem problema com vizinho, se a administração é boa, o que os postulantes a morar naquele local demandam, etc. É incerteza mesmo. E por mais que vc saiba de alguma coisa dessas, tudo pode mudar em algum tempo que pode nem ser longo.

2) não existe imóvel perfeito: um a garagem não é tão legal, outro não tem incidência solar quanto vc gostaria, outro poderia ser uma rua mais próxima que vc gosta, etc. Choose you hard!

Eu prefiro andar na sobra e estar em um local com vários proprietários. Centenas, se possível. Mas isso não quer dizer que eu estou certo ou errado. Esse seu grupo de 12 pessoas pode ser consciente da necessidade de administrar o prédio de forma responsável e um grupo de centenas, não. 

Não que seja uma regra absoluta. Mas predio com torre unica ou poucas unidades, melhor que seja que classe A e B. Indice de inadimplencia de condominio costuma ser menor. Só costuma, não é uma regra.

Tem umas otimas opções de predios com varias torres, classe A e B com areas de lazer espetaculares, piscina normal e aquecida, academia top, brinquedoteca. A reunião de condominio parece um pandemonio. Mas tudo tem o lado ruim e bom ne. Nesses casos alguns inquilinos atrasando condominio não vai incomodar.

Além de tudo, vc precisa dar um pouco de sorte pros outros inquilinos não ser um bando de tapados, e pelo menos priorizar a manutenção preventiva do predio que com o tempo vai fazer com que o imovel mantenha o valor. (Muitos predios não fazem isso)
Como todo investimento, tem varios riscos. Só invista se tiver preparado pra lidar com eles.

 

@oxe Participar em reunião de condominio me faz questionar se a democracia realmente é a forma mais eficiente de regime administrativo. hahaha

Da vontade de incarnar o Xi Jing Ping, mandar enforcar alguns e estabelecer as regras sozinho.

Eu fui uma vez, de trouxa.

Chegando lá descobri que a pauta era redistribuição das vagas de garagem.

Quando a pessoa que convocou a reunião falou o motivo eu só disse "não sou dono do apê e nem carro tenho, então passo", e fui cuidar da minha vida.

Tenho um apartamento com as mesmas características que comprei 17 anos atrás. Sempre esteve locado, salvo entre 2020 e 2021, em que com a suspensão das atividades presenciais os estudantes devolveram os apartamentos e voltaram para suas cidades para economizar pois estavam tendo aula on-line. 
Nesses 17 anos tivemos duas chamadas de capital: uma pequena, que consumiu 3 meses de aluguel, outra maior, que consumiu 9 meses do retorno do aluguel. 
Nem o retorno com aluguéis nem a valorização do apartamento foram extraordinárias. Juntos, provavelmente, perdem do CDI. 
Quando coloquei pra vender tive propostas para vender rapidamente, pois a localização é boa, mas acabei desistindo. 
Em síntese, foi um investimento ok, sem grandes problemas, mas sem retorno extraordinário.