FIIs E RENDA PASSIVA A LONGO PRAZO
comentada em 22/03/2026 18:23

Vc está comparando 2012 com 2019? Sério mesmo? Auge do mercado imobiliário com o começo de uma retomada da maior crise da história do país?

 

Carteira previdenciária é a primeira vez que eu vejo. Eu gostava quando eles davam nomes mais criativos, tipo carteira defensiva, carteira lateral esquerda, carteira meia de armação...

Seria legal fazer um estudo se isso que o colega pontuou não seria um EFEITO DE DILUIÇÃO decorrente de emissões de novas cotas. Acho válida a preocupação, também me preocupa essas frenéticas emissão de novas cotas. Tem Fii (supostamente bom) que mal terminou uma emissão já está se preparando para fazer outra. Digo isso porque considero (não sei se estou errado por pensar assim) os Fii como ativos geradores de receita mensal.

Eu não entrei na página dos FII's citados e nem li os relatórios, mas você pode questionar no RI.
Eu creio que você mesmo já respondeu....com essa crise toda, mesmo não aumentando a vacância, provavelmente houveram revisionais.
Nada é em linha reta....tem altos e baixos, mesmo traçando uma tendência de alta.
Diversifique sempre e boa!

Cara, como é difícil ter uma discussão decente nesse site.

Pois bem, vou reexplicar pra ver se encontro uma mente saudável não postadora dos mesmos links repetidos de sempre.

Eu tenho alguns imóveis que exploro comercialmente. Esse é uma forma bem comum de renda no Brasil aliás.

Pois bem. Ao longo do tempo, o valor que eu recebo de aluguel aumentou. Não interessa se aumentou muito ou pouco, ou a relação com o valor comercial do imóvel (reparem que não citei yield, como falaram acima). Não interessa o quanto o imóvel vale pq não quero vender. O que interesse é que aumentou, ou seja, ao menos compensou parte da perda de valor que toda moeda sofre ao longo do tempo (inflação).
Se eu estivesse velho e essa fosse minha única fonte de renda, estaria, de certa forma, com renda mensal protegida da depreciação da moeda.

FIIs atuam da mesma forma. O valor recebido nada mais é que o lucro remanescente da exploração comercial do imóvel (consideramos apenas fundos de tijolo aqui).

Portanto, seria de se esperar, que acontecesse com a renda dos FIIs o mesmo que acontece com a exploração comercial dum apartamento qualquer da vida. Mas não aconteceu. Podemos, inclusive, discutir o porquê de não ter acontecido e os pontos que diferem FIIs de imóveis reais.

Trazendo pro mundo real que interessa. Muita gente aqui (acho que quase todos) poupa pra viver de renda um dia. Garanto que muita gente aqui nem aposentadoria paga (tbm não pago, não acho que vale a pena).

A pior coisa é vc chegar no fim da vida e perceber que o dinheiro não dá mais pra pagar as contas e ter que começar a vender ativos pra viver (ou pior, perder padrão de vida). Trabalho com pacientes que passam por isso e acreditem, é desesperador pra essas pessoas. Escolher bem, portanto, é fundamental. 

Não estamos discutindo aqui se FIIS são bons ou ruis. Isso também não importa. Foco no ponto "viver do dinheiro que vc tem investido". Não ter dor de cabeça no fim da vida.

Sendo assim, novamente. Pros que ainda são jovens (ou nem tanto) e estão escolhendo ativos pra viver deles um dia. Consideram FIIs adequados para está função? Preferem as ações (pra ficar no segmento de renda variável, senão expande demais)? E os porquês.

Abraços

Parei de ler em “carteiras previdenciárias”.

Talvez a sua avaliação seja simples demais. Da uma olhada no informes para ver se encontra a resposta

"Portanto, seria de se esperar, que acontecesse com a renda dos FIIs o mesmo que acontece com a exploração comercial dum apartamento qualquer da vida. Mas não aconteceu. Podemos, inclusive, discutir o porquê de não ter acontecido e os pontos que diferem FIIs de imóveis reais."

Um "apartamento qualquer da vida" também pode ter redução do valor do aluguel, assim como períodos de vacância. No longo prazo o valor dos imóveis e provavelmente dos seus rendimentos, acompanham a inflação. Mas isso no LONGO prazo.

Entendi a sua reflexão, mas é algo que não tem resposta. Um fii/imóvel/empresa pode subir pra sempre, descer pra sempre, andar de lado pra sempre, por n fatores... A unica coisa que é sempre resposta aqui (é sempre resposta pq é a unica solução):

SÓ A DIVERSIFICAÇÃO SALVA.

@Lbento eu tenho a mesma dúvida que você: em relação à eventual diluição causada por emissões frequentes de novas cotas. Minha opinião até o momento sobre os Fiis é que estes seriam ativos geradores de receitas. Talvez estejamos confundindo o Fii com um imóvel, mas eu acho que seria um estudo interessante calcular o impacto das emissões na distribuição de proventos. Veja, dizem que novas emissões a priori é uma coisa boa, pois indica que o Fii vai aumentar o patrimônio, mas, no frigir dos ovos, a única certeza de uma nova emissão é que haverá diluição e a distribuição da receita do Fii será ampliada com mais sONcios. Estou para dizer que este é um fator a avaliar: se as emissões foram positivas resultando em maior receita distribuída entre as cotas ou se isso não se reverteu em ampliação da receita distribuída. 

@vdecarli não existe estudo que preve o ORUTUF cara, vc ta falando coisas totalmente sem sentido. uma emissão pode ser boa, ruim, pode ficar na mesma, ou seja pode ser qualquer coisa. Desiste de tentar prever o ORUTUF

@ricardoradtke não falei em prever ORUTUF. Falei em analisar o impacto do HISTÓRICO (portanto passado) de emissões de novas cotas em relação à distribuição de receita passada e presente. Na minha cabeça isso é um ponto de governança (como o Fii trata os recursos que arrecada em relação à razão da sua existência, A.K.A. DISTRIBUIR os alugueis entre os sONcios). Sacou?

Eu vou colocar meu ponto de vista aqui, mas tome com uma boa dose de ressalva, pois não sou nenhum especialista.

 


FIIs são bons, ao menos para você ter uma maior diversificação nos seus investimentos. Você acumula dinheiro em alguma coisa que está exposta a um nicho de mercado específico (imobiliário), que às vezes você não consegue captar em outros tipos de investimentos (ações, renda fixa, moeda, etc).

 


É um pouco difícil comparar FIIs com imóveis que você possua para locação. Nos FIIs existem profissionais que tratam das questões comerciais, os valores dos negócios são bem mais expressivos e os bens, em si, mais valiosos. É um tipo diferente de negócio imobiliário;

 


Também é um pouco complicado comparar FIIs com empresas. Se não por questões mais óbvias, ao menos porque eles não crescem de forma orgânica, exatamente por causa da regra de distribuição dos proventos, que faz com que eles não consigam reinvestir em si mesmos com tanta força;

 


Outra coisa importante relaciona-se às datas. Seu exemplo quer comparar dois momentos bem diferentes da economia, o que naturalmente gera algumas distorções;

 

5.Por mais que o objetivo final seja obter uma renda passiva (o tal viver do que se tem investido) não dá para desconsiderar a existência de ganho de patrimônio (valoração das cotas + reinvestimento), que ocorre durante a fase de acúmulo de patrimônio.

 

Dito isto, à sua indagação: consideram FIIs adequados para esta função (conferir, lá no ORUTUF, a renda para se viver tranquilamente)?

 

Sim e não. Eles são um bom instrumento para isso, mas, você não pode colocar todos os seus ovos na mesma cesta. Ou seja, para ter a renda passiva e viver com tranquilidade, ela deve vir de vários investimentos distintos (RF, ações, FII’s, etc.). Noutras palavras: FIIs são tão bons quanto outros investimentos, desde que você saiba escolher bons fundos e “temperar” bem as proporções entre os vários tipos de investimentos.



Eu acho que é isso. Que venham os memes....

@Lbento Acho que entendi a sua dúvida, e o @Ourico e @gustcar já explicou aí.

comparação de épocas diferentes. Alta e baixa do setor, reajuste de alugueis, tem tantas variáveis que dá preguiça de falar.

mas fez uma comparação infeliz com ações. LPA envolve preço, então esquece.

o ideal é seguir o processo

reaplicando os rendimentos e comprando dinheiro novo

vc provavelmente só vai ver crescendo os rendimentos...hahahahaha

@Mogli.

Sem dúvida. Mas considerei apenas FIIs multi multi multi grandes. Nesses o volume de contratos é tão grande que a vacância varia muito pouco ou não impacta tanto. Olhando o histórico de vacância e o dividendo por cota, podemos ver que não estão bem relacionados.
Quanto ao tempo, o mercado de FIIs praticamente surgiu em 2012. Então o que temos pra analisar é isso.

Acho que, em tese, bons FIIs de gestão passiva (mas que sejam multi-inquilinos, pra diminuir o risco de vacância), por não terem necessidade de fazer (tantas) subscrições, se aproximam mais da situação de “tenho um imóvel físico alugado”. Mas mesmo assim, reajuste de aluguel não é só pra cima... pode ser pra baixo também em tempos de crise. E a vacância, em um momento ou outro, também acontece.

Mas posso estar falando besteira, já que sou novato no assunto. No mais, qualquer tipo de investimento que você fizer, vai ter períodos que vai variar pra cima e períodos que vai variar pra baixo. Até mesmo a renda fixa é assim... por isso a importância da diversificação.

PQP, é por isso que assino este site e faço um esforço danado para ler todos os tópicos do fórum que posso: o processo de desardinhização deve ser constante.

Quando a gente chega a dar uma ponta de razão para uma dúvida como esta, e depois lê os comentários do Batter, do Huoya, Mauro Jasmim e outros diversos assinantes mas antigos e mais estudiosos, vê o quanto a manada ainda está na gente.

Só tenho a agradecer à todos, a quem postou a dúvida e quem comentou.