O maior erro do aluguel
comentada em 11/08/2017 12:22

10 anos para "recuperar" com inquilino ruim

Concordo com isso. Analisar a escolha de um inquilino não foge muito da filosofia de investimentos adotada aqui no site. Em vez de focar em alta rentabilidade, foque em mitigar os riscos.

vejo acontecer com reajuste também. com tanto imóvel pra alugar vários inquilinos estão tentando negociar aluguel. tem gente que não aceita, pelo visto peferem receber 0 ao invés de dar desconto de 100 reais

Isso é problema de rico que não precisa de dinheiro. Pobre aluga rapidinho.

Muitos que vivem de aluguel receberam o imóvel de herança e nunca fizeram muita conta se o patrimônio está aumentando ou diminuindo.

No Brasil, na média, a valorização do imóvel segue o IPCA. Se fizer a média por vacância, reforma para manutenção do imóvel etc, se não alugar por pelo menos 0.5% do valor ao mês (o que é difícil hoje), está perdendo dinheiro.

0.5%am = 6%aa. Se presumir vacância de 20% ao ano (em média) essa receita deve cair uns 25%. 6% - 25% = 4.5%.

Dizer que manutenção de imóvel custa 4.5%aa é um exagero. Poucos imóveis demandam tanta manutenção assim. Acha normal um quarto/sala de R$ 300 mil exigir manutenção de R$ 70 mil a cada 5 anos? 4.5%aa é isso aí.

O custo de manutenção varia dependendo do imóvel mas a média que normalmente se estima é bem menor que isso: uns 2%aa no longo prazo.

Daí, pela sua conta, pra ter "prejuízo" teria que alugar por menos que 0.2% ao mês.

Mas essa coisa de que segue o IPCA é ilusão. Tem mil coisas que influenciam o mercado imobiliário... crescimento populacional, mudanças culturais do país (frequência de casamentos, tempo morando com os pais, tamanho das famílias), crescimento da renda, crescimento econômico, tecnologias que vão reduzir muito o custo de construção de imóvel similar, sistema de transporte da região, violência/segurança pública, leis de zoneamento/edificação que restringem o potencial construtivo, permissões de uso do espaço aéreo/altura de edifícios que aumentam o potencial construtivo, etc. Não dá pra prever que vai ser igual, pior ou melhor que IPCA.

E se não alugar ta perdendo mais dinheiro ainda.

continhas...