Off - Dúvidas sobre aluguel de ponto comercial
comentada em 10/03/2014 17:07

O importante está aqui! Atualmente o ponto comercial tem um contrato de aluguel válido por X anos. 1 - Terei de fazer um novo contrato de aluguel ou o atual será somente transferido para meu nome? Tem que ver o contrato atual pq é com prazo determinado. Ver se tem cláusula de vigência em caso de alienação e se está averbado nos termos do artigo transcrito abaixo. Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 2 - Precisa de aprovação do locatário ? Vide resposta acima. 3 - O locatário pode reajustar o valor de locação neste momento ? Vide resposta acima. 4 - O que mais eu teria de me atentar em relação ao aluguel do ponto ? Há quanto tempo os locatários estão no ponto? Qual o valor atual do aluguel, se está na média do mercado, acima ou abaixo, pq se eles tiverem direito de continuar com o contrato atual e já se encontrarem com 5 anos de locação, terão direito a renovatória quando do fim do contrato. E isso pode dificultar tirá-los do ponto ou até mesmo um reajuste considerável do aluguel. 5 - Há prazos mínimos/máximos se tratando de imóvel comercial ? Não. Mas quanto mais longo o prazo contratual, melhor para o locatário.

Por outro lado, se o contrato não tiver averbado ou com cláusula de vigência em caso de alienação, vc tem que denunciar o contrato ao locatário para desocupar o imóvel em 90 dias. Mas a denúncia conta a partir da data da compra ou do compromisso de compra e venda. Se perder o prazo presume-se a concordância com o contrato atual. Em outras palavras, se o contrato atual não tiver a tal cláusula de vigência e nem for averbado no cartório, vc tem toda a liberdade para retirar o locatário ou realizar novo contrato. []s

Vidal, obrigado pelas respostas. Não sei se entendi direito, mas me parece que vc entendeu que eu estaria comprando um ponto comercial e gostaria de retirar o atual locatário de lá. Não é isso...estou avaliando a compra do negócio instalado neste ponto comercial, inclusive o mesmo continuaria sendo tocado por mim, neste mesmo local.

Putz. Então eu troquei as bolas geral. hahaha.. Eu respondi como se vc estivesse comprando o "Imóvel" alugado. Mas na verdade vc está comprando um fundo de comercio. É isso?

@Faro Fino acho que isso pode te ajudar. http://www.sebrae.com.br/momento/quero-melhorar-minha-empresa/utilize-as-ferramentas/vendas/ponto/bia-505-cuidados-ao-adquirir-um-ponto-comercial/BIA_505 E pelo C.C. o locador poderá rescindir a locação, devendo denunciar o contrato em 90 dias. Art. 1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante. O ideal é vc conversar com ele sobre o assunto. []s

Aproveitando a deixa, caso o locatário esteja há mais de 5 anos, tem o direito a renovar. Se o locador quiser aumentar o valor e o locatário não aceitar, como fica? Não pode tirar o cara pq já tem 5 anos? Esses 5 anos pode figurar da seguinte forma: 2 contratos de 3 anos, por exemplo?

Vidal, isso mesmo, é um "fundo de comércio". Não manjo muito deste "juridiquês", mas pelo que entendi o locador do imóvel não pode se opor à transferência do comércio, ou seja, o contrato de aluguel já firmado apenas passaria para mim. O locador somente poderia rescindir o contrato, até 90 dias depois da publicação da transferência, se o novo dono não cumprir com alguma obrigação já estabelecida, o que caracterizaria esta justa causa ?

@Faro Fino Consertando. Fiz uma pesquisa e um estudo sobre a natureza desse contrato de locação e boa parte da doutrina e da jurisprudência entendem que ele é de carater pessoal. Sendo assim, não se aplicará o artigo transcrito, mas o artigo 13 da lei de locação. Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. Neste caso, se vc vier a comprar esse fundo de comercio, o contrato de aluguel não poderá ser transferido para vc. Vai ser necessário que vc converse com o locador e faça um novo contrato. Segue decisoes nesse sentido. []s 8 - Processo: Apelação Cível 1.0024.09.602441-9/001 6024419-58.2009.8.13.0024 (1) Relator(a): Des.(a) Selma Marques Data de Julgamento: 13/04/2011 Data da publicação da súmula: 25/04/2011 Ementa: EMENTA: RESCISÃO CONTRATUAL - CESSÃO DE LOCAÇÃO - TRANSFERÊNCIA DE FUNDO DE COMÉRCIO - A lei de locação exige, para a cessão, o consentimento prévio e expresso do locador, sendo que a observância desta obrigação legal está a cargo do locatário, sem a qual, comete infração contratual. Entende-se por fundo de comércio o complexo de bens corpóreos organizados pelo empresário para o exercício da sua atividade. 12 - Processo: Apelação Cível 1.0525.07.122657-1/001 1226571-06.2007.8.13.0525 (1) Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira Data de Julgamento: 13/01/2010 Data da publicação da súmula: 12/02/2010 Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. VENDA DO FUNDO DE COMÉRCIO. AUSÊNCIA DE PRÉVIO CONSENTIMENTO DA LOCADORA. EFEITOS DO CONTRATO ENTRE AS PARTES. RESPONSABILIDADE DOS REQUERIDOS PELO PAGAMENTO DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1 - A venda do fundo do comércio depende do prévio consentimento da Locadora, sob pena de o negócio gerar efeitos apenas entre as partes. 2 - Ambos os Réus são responsáveis pelos pagamentos dos débitos locatícios, pois a desavença comercial havida entre eles não atinge o direito da proprietária do imóvel. 3 - Recurso não provido.

@Ourico Se quiser abre outro tópico. Grosso modo. Tem direito a renovatória. Se divergirem quanto ao valor do aluguel o juiz resolve. Só pode tirar do imóvel nos casos excepcionados pela lei. Vide artigo 51 e seguintes da lei 8245. Pode somar os contratos. []s

Vidal, muito obrigado pelas informações, foi de grande valia ! Abs

Por hora respondido Vidal! Valeu!!!

@Faro Fino Comprar fundo de comercio não é brincadeira não. Cuidado com o que está fazendo. @Ourico Qualquer coisa abre novo tópico. []s