Orientação Jurídica - Inquilinato
comentada em 16/03/2024 00:16

A imobiliária está confundindo a cláusula penal (multa) com indenização suplementar, que deve ser prevista no contrato como um plus. A princípio a multa serve para compensar eventual indenização, mas o caso que vc narrou, pelo que entendi, não tem nada a ver com indenização. A reforma do imóvel durante dois meses entra na conta como locação. A multa pelo descumprimento do contrato deve ser aplicada proporcional e não abrange a locação, que é sempre devida! No caso narrado não estamos tratando de nenhum tipo de indenização. Tanto é que a multa há de ser paga pelo descumprimento do contrato, o imovel reformado para ser devolvido como locado, e os alugueis quitados. Se houvesse indenização a ser compensada com a cláusula penal, pq o locatário iria reformar o imóvel? O que acontece ai é o seguinte. Ex. Imóvel locado por 3 anos. Locatário ficou 12 meses, ou seja, 1/3 do contrato. Multa de 3 alugueis em caso de devolução antecipada. Como cumpriu 1/3, a multa é aplicada proporcionalmente, ou seja, deve 2 meses de aluguel a título de multa. No entanto, o imóvel ficou reformando por mais 2 meses, e conforme cláusula contratual, estes meses são devidos a título de aluguel. Logo, vc deve cobrar do inquilino a multa proporcionalmente, mais os 2 meses de aluguel devido à reforma. Principalmente se no contrato existir tal cláusula. Acho que a imobiliária se equivocou nisso.

Excelente, Vidal. Sou engenheiro, não sou advogado, mas a minha interpretação é exatamente a que você descreveu. Muitíssimo obrigado pela resposta e ajuda. Abraços.

@Eduardo18 Não sou advogado mas vou postar minha experiência sobre isso aí. Mesmo tendo cláusula que diz que o tempo de reparo é computado como aluguel devido, o ideal é que se na devolução há reparo a ser feito o proprietário/imobiliária se recuse a receber as chaves até que o imóvel esteja na condição adequada. Assim o inquilino faz, por conta dele, os reparos. Como o termo de entrega de chaves dele vai ser a data final, automaticamente o tempo decorrido conta como aluguel devido, condomínio, etc. Você não teria que ficar discutindo isso na justiça, inquilino não pode inventar histórias (por exemplo alegar que os reparos principais foram feitos logo nos primeiros dias e que durante os dois meses seguintes ficaram só detalhes de menor importância, que não impediriam que uma nova locação fosse realizada. Que a imobiliária sabia disso mas estava com a outra cópia da chave e não exigiu mais velocidade porque era desnecessário já que não surgiu nenhum interessado durante esse período, então ele foi providenciando com calma...) A lei garante a ele o direito de devolver mesmo com os danos porém para exercer esse direito a opção dele seria entregar as chaves em juizo, raramente algum vai querer fazer isso pois será muito mais inconveniente para ele. E se devolver em juizo vai ficar constando ação em nome dele nas certidões enquanto a ação tramita. Enfim, recusar as chaves é eficaz. Se fosse coisa rápida de pouca importância que não impedisse iniciar as visitas de outro interessado ou que a própria imobiliária, ou você, pudesse administrar por conta própria nesse meio tempo tudo bem. Mas me parece que foi amadorismo dessa imobiliária ter recebido essas chaves havendo reparos que levariam 2 meses para serem feitos. Mas formei essa visão por causa do que advogados e corretores foram me falando ao longo dos anos. @rlvidal você vê isso de outra forma?

Na prática geralmente recusam em receber as chaves, mas correm o risco do locatário as depositarem em juízo e os custos do processo ser maior do que os pretensos alugueis almejados. Principalmente se o não recebimento das chaves for por um motivo injustificável ou filigranas contratuais. No caso reportado a fato de terem recebido as chaves não elide a obrigação de pagar os alugueis durante o período de reforma, ainda mais que há previsão contratual. Cada caso é um caso. Não dá para generalizar. Receber ou não as chaves vai depender dos motivos da recusa. Locatário x Inquilino é uma eterna briga de cão e gato. Nem sempre a razão está com um só. Neste tipo de relação contratual bom senso fala bem mais que a lei. []s

Bom dia, Srs. A recusa da entrega das chaves foi justamente a primeira indagação que fiz à imobiliária na época. E a resposta foi que eles não podem recusar a entrega. Ainda vou discutir este ponto com o jurídico da imobiliária. Ontem, estive na imobiliária para apanhar alguns documentos e o problema (acredito que o maior) é que provavelmente o último inquilino fez um "gato" na energia elétrica durante o 1,5 ano que ficou no imóvel (comercial). Brincadeira?! Abraços.

Um conhecido meu alugou uma loja. O inquilino, antes de ocupar o imóvel, contratou uma empresa para fazer algumas reformas de instalar forro, cabeamento lógico, luminárias, etc. Por puro acaso, meu conhecido e o inquilino marcaram de se encontrar lá na loja para resolver uns assuntos e quando chegaram lá flagaram um funcionário dessa empresa que estava fazendo a obra com uma máquina cortando um pedaço da viga de sustentação do prédio. Para facilitar o trabalho lá de passar algumas calhas de cabeamento. É um prédio novo, de 5 andares, que tem essa loja no térreo em vão livre, sem pilares. Então no teto da loja havia essa viga horizontal, que sustentava a estrutura do prédio. Sorte terem visto naquele momento pois depois que fechassem colocando um forro provavelmente ninguém iria perceber o que foi feito, a não ser que acontecesse uma tragédia. Aparentemente nem o dono da empresa de reformas sabia disso. Parece que o peão olhou lá e pensou "deixa eu cortar só um pedaço disso aqui que facilita, não dá nada não...", e foi fazendo... heheh

Inquilino devolveu as chaves sob ameaça com advogado filmando a devolução alegando que nao pagara mais aluguel(ja estavam ha 1 mes e pouco no compromisso de consertar varios danos)  e se compromissou a pagar os danos que nao consertaram (vários; bancada da cozinha quebrada; fogao quebrado; 2 ar condicionados quebrados; dentee outros detalhes menores)...

a imobiliaria recebeu as chaves mesmo com as nao conformidades na vistoria de saída e repassou a situacao... informam que irao ver o juridico deles... informaram que se nao aceitassem sofreram ameaça de depositar em juizo as chaves e assim receberam as chaves...
eis que; a encrenca so começou 

alguem ja passou por isso?

Penso o seguinte ele devolveu sob ameaça  sem devolver como alugou. Admitiu isso. Nao fez o reparo indicado na primeira vistoria.

Consertamos e infelizmente levaremos a justiça para os danos materiais e lucro cessante?

Quem ja se meteu nessa?

O aluguel é renda de idosos sendo um com doença gravíssima; os processos correm em prioridade pela doença. 

postado por @Bastter em 15/03/2024 20:14

Vegemite vc percebeu q a postagem eh de 2015?

Às vezes a pessoa é meticulosa e demora um pouco pra dar forma de texto às ideias..

postado por @Bastter em 15/03/2024 20:14

Vegemite vc percebeu q a postagem eh de 2015?

uai tentei ver se alguem voltava o assunto e respondia...

vou fazer outro entao e ver se alguem pode ajudar