Quando o usufruto não é adequado
comentada em 10/05/2014 15:06

"Assim, ele continuaria a ter decisão sobre qualquer destino dos imóveis que os filhos possam querer dar no futuro." Esse raciocínio é falho. Tendo apenas um 1% do imóvel fica muito difícil de travar uma venda do imóvel se os filhos assim quiserem. Dê uma olhada no art. 1322 do Código Civil. Talvez uma doação com o encargo de não vender os imóveis enquanto o pai for vivo possa suprir esse ponto. Mas tem que ver se os custos de trasmissão e cartório vão realmente valer a pena. As vezes, a emenda sai pior do que o soneto.

Uma cláusula de inalienabilidade não resolveria este problema?

@rsvalentini !! Concordo com você rsvalentini. Resolve o problema tributário mas não resolve uma situação litigiosa. Só restringe um pouco, pois fica mais difícil encontrar quem queira comprar um imóvel em que a propriedade está em discussão. Quanto aos custos transacionais é quase normal que os aluguéis do primeiro ano sejam consumidos com o imposto de doações e registros. Ax

Conheço um caso onde a clausula de inalinealidade, ou seja lá com se escreve isso, foi feita. O resultado é o rapaz vivendo uma situação inusitada, mora porcamente em um palácio. obs Exagerei um pouco. NO caso em questão na duvida não faça nada!

A cláusula de inalienabilidade é uma boa alternativa, mas também acaba limitando o controle do pai sobre o uso do imóvel (o filho só não pode vender, mas pode acabar com o imóvel) e também sobre o destino do imóvel (e se o pai quiser vender?). Essa situação tem que ser pensada. Acho que a doação com encargo resolve, basta trabalhar para estabelecer bem os termos do encargo e não deixar nenhum furo. Mas deve existir algo ainda mais eficiente do que isso.

Não vou opinar quanto à parte legal porque não eh minha área de formação, mas não simpatizo com esses "arranjos". Isso acaba chamando a atenção dos beneficiários e "anexos" sobre os objetos dos "arranjos" e, via de regra, os desdobramentos disso costumam serem bem desconfortáveis ou até mesmo trágicos para o usufrutuário. Exagerei? Rsrs

A linha entre planejamento tributário e rolo é realmente muito tênue. Melhor seria se estabelecem uma legislação que tornasse tudo isso (rolo e planjeamento) desnecessário. Mas isso é utopia.

Qual seria a redução efetiva de imposto? Será que vale a pena? Esses filhos são menores? A doação será para todos os filhos de modo equivalente? O doador é solvente e não possui credores? É casado? Qual o regime? Esses imóveis equivale a todos os bens do doador? Tem que ver tudo isso. Para depois pensar em como instrumentalizar isso.

@rividal !! Os filhos são maiores. A doação é igual para os dois únicos filhos. Casamento por comunhão parcial de bens. A cônjuge concorda. O doador é solvente. Não tem dívidas. Possui outros bens, que não geram renda. A economia tributária é de +- 20 K ano.

Alex. Vou pensar em alguma coisa. Não sei como funciona a questão contábil e tributária, mas não seria o caso de constituir usufruto para os filhos. Com isso os alugueis seriam deles (filhos) e pagariam com base no valor mínimo da tabela. A propriedade continuaria com o pai. Reduziria consideravelmente a tributação sobre os alugueis e qualquer fato relativo ao imóvel, tipo venda, reforma, etc... continuaria sob o domínio do pai. Além disso os custos são bem menores.

@rividal !! Vou verificar com a tabeliã que prepara as escrituras aqui do escritório. Vi, recentemente e pela primeira vez, uma escritura em que um casal comprou uma casa, onde o valor da operação foi desdobrado, tendo os pais comprado o usufruto por r$ xxx e o filho único comprou a nua propriedade por R$ yyy. Este pode ser um caminho. Ax

Mas no seu caso específico o pai faz questão de transferir a propriedade para os filhos? Ou ele só que reduzir a tributação? Se for o usufruto para os filhos resolveria o problema na minha opinião.

Ele só quer reduzir a tributação.

Se só quer reduzir a tributação acredito que a melhor solução é constituir o usufruto em nome dos filhos. Os alugueis serão creditados para eles, aplicando-se a alíquota do IR conforme tabela. Não mexe com transferência de propriedade e nem os impostos e despesas cartorárias subsequentes. []s

Me parece que a idéia é passar a renda no papel pros filhos mas que essa renda volte por baixa dos panos pro pai...

Se o valor a ser transferido por baixo dos panos for na faixa de 20k por ano, ok. Na maioria desses valores não incidiria imposto sobre doação dos aluguéis (no caso, dos filhos para o pai) então, neste aspecto, não há irregularidade. Contudo, é o tal negócio: enquanto os filhos são pequenos e/ou o ajuste é consensual não haverá problemas. Mas chega uma hora que a confusão patrimonial entre pais e filhos tem que ser rompida.

Isso vai ajudar por quantos anos? Daqui a pouco os filhos começam a trabalhar e vão sofrer a mesma tributação do pai.

Caceta. Como vcs conseguem ler o que não está escrito? Problema. Diminuir carga tributária no recebimento de alugueis. Soluções. 1 - Doação para os filhos e usufruto do pai. Solução rejeitada pq o pai continuaria pagando alto tributo no aluguel e ainda perderia a propriedade do imóvel. 2- Constituição de condomínio com o pai tendo uma pequena parte do imóvel. Solução rejeitada pq extrapola a intenção inicial de apenas reduzir a tributação. 3 - Cláusula de inalienabilidade. Solução rejeitada pq transfere a propriedade, o que não é a intenção. 4 - Doação com encargos. Idem às duas situações anteriores. 5 - Usufruto em nome dos filhos. A renda seria recebida pelos filhos, a propriedade continuaria com o pai e a tributação seria reduzida. O que vai se fazer daí para frente é outro caso. Em qualquer situação para reduzir a tributação uma coisa é certa. O pai não poderá receber os frutos. Logo ele vai ter que passá-los para alguém. O ajuste depois do recebimento dos frutos entre pai e filho é um problema familiar deles. Assim como o tempo em que será debitado o IR pelo valor mínimo da tabela. Isso não constou na questão. E uma coisa é certa. Ele não precisa mexer em direito de propriedade (fazendo doação, criando cláusula de inalienabilidade, etc... ) para resolver essa questão. []s

@Depiné !! Os filhos ficam com a renda mas assumem compromissos de parte das despesas de educação, já que o pai não os terá como dependentes. Como as despesas de educação tem limite, esta é uma forma de ampliar a dedução acima do limite.

@rividal e demais participantes!! De todo este debate creio que a melhor solução seja a constituição de usufruto para os filhos, o inverso do que usualmente de adota. Obrigado a todos pelas opiniões. Todas serão levadas em conta para uma decisão. Ax

ótima ideia! Sempre pensei que não houvesse isenção para alguel,vejam a ideia abaixo Aluguéis mensais inferiores a 1.710,78 reais em 2013 estão isentos da cobrança de IR. Portanto, se o aluguel recebido for de 3 mil reais e cada cônjuge declarar 1.500 reais mensais, eles estarão livres do carnê-leão. Os aluguéis apenas deverão ser informados na Declaração de Ajuste Anual para que se somem à renda tributável.

Pensei aqui em outra solução. Um contrato de comodato dos imóveis para os filhos, com autorização expressa para locação a terceiros nos termos do art. 582 do CC. A princípio, não vejo óbice de ordem jurídica e acho que é uma solução que atende melhor o problema proposto. Agora seria conveniente consultar o entendimento da receita sobre o tema para ver se esse tipo de prática é aceito para fins tributários.

Ai vai ter que alterar as partes do contrato locatício já em vigor, @rsvalentini

Ao srs advogados e especialistas. Eu não ganho nada, nadinha. Mas tenho um imovel alugado por cerca de 2K pouco a mais que o minimo isento. No caso acima estarei isento de pagar IR sobre salário e outras fontes que não existem, é claro. Mas não teria que pagar IR sobre os aluguéis?

Ah sim. Mas creio que de todo modo creio que um aditivo contratual será necessário para que os filhos passem a receber os valores do aluguel. Isso porque o locatário irá declarar que efetuou pagamento de aluguéis para o CPF do pai, o que pode gerar alguma pendência no cruzamento dos dados com a receita. Entretanto, a inclusão dos filhos em uma conta conjunta com o pai - de preferência aquela que já receber os proventos - também resolve essa questão.

@rsvalentini a diferença é substancial. um contrato de comodato para os filhos altera o objeto do contrato de locação. no caso os filhos teriam que fazer outro contrato de locação com o locatário pq tendo esses os direito de explorar o imóvel, ou seja, alugar, o contrato do pai perdeu o objeto. Já com o usufruto apenas um aditivo ao contrato de locação resolveria o problema. O pai continuaria como locador, com poder de negociar os valores do aluguel, prazo, etc... e os filhos apenas receberiam os frutos. Apenas um aditivo contratual no sentido de depositar os valores ou fazer o pagamento mensal dos alugueis em conta em nome dos filhos. Resolveria o problema sem ter que constituir novo contrato de locação. []s @bigdog pergunta em outro tópico pq esse aqui já tá rendendo demais. :))

Sei que vai apagar, mas note que se refere ao mesmo assunto. Achei a resposta. Um aluguel de R$ 800, por exemplo, está isento do imposto. Porém, se somado a um salário de R$ 1.500, que também é isento, fará com que a soma da renda mensal suba para R$ 2.300, portanto, passível de tributação. Já os aluguéis acima de R$ 1.710,78 devem ser tributados de acordo com a tabela progressiva do IR, a mesma aplicada sobre a renda das pessoas físicas.

nao vou apagar por pirraça. heheheh... sua dúvida é mais para o grupo de contabilidade do que para o grupo jurídico.