Renovatória ponto comercial
comentada em 11/03/2014 23:47

Vender o ponto é venda do estabelecimento comercial. O outro tópico explica isso. Mas no que tange ao contrato de aluguel a cessão para o novo inquilino tem que ter a anuencia do proprietário. Pode-se somar os contratos para a renovatória, inclusive de inquilinos distintos, como no caso de compra do "ponto". Sim, a renovatória é feita em juízo no prazo de 1 a 6 meses antes do vencimento do contrato. Entao se não houver acordo o juiz decidirá.

Nao entendi a pergunta n. 2 []s

É, a pergunta 2 é meio estúpida mesmo...rs Eu pretendo futuramente comprar imóveis comerciais para aluguel. Não sei se criei um monstro em minha cabeça com essa questão de renovatória, mas fiquei muito preocupado com isso. Do inquilino ficar lá 5 anos, e depois eu não conseguir reajustar o aluguel. Existe algo contratual ou alguma forma de minimizar possíveis problemas como este? Não sei se fui mto claro...peço desculpas.

Posso dar um pitaco? Na verdade, a ação renovatória não proíbe que um proprietário aumente o aluguel, visa apenas evitar práticas abusivas do proprietário. Muitas vezes, o proprietário sabendo que o locatário construiu ali um ponto comercial valioso aguarda o término do contrato para, por exemplo, dobrar o valor do aluguel. O locatário fica sem escolha ou perde seu ponto comercial ou paga o que lhe é imposto. Nesses casos, o Judiciário dá ao locatário o direito de manter o contrato nos mesmos termos, porém o índice de reajuste existente no contrato (por exemplo, IGP-M ou IPCA) continuará vigente e o contrato será reajustado anualmente da mesma forma que era nos anos anteriores. Vale lembrar que na ação renovatória cabe defesa do proprietário e se esse provar que houve uma valorização real do imóvel (normalmente se prova através de perícia), o aluguel é sim reajustado, desde que seja para um patamar condizente com a valorização. Ou seja, compre seus imóveis tranquilamente e contrate um bom advogado se um dia precisar...

Entendi... @sergio_mariano, sua resposta me fez lembrar um certo proprietário de imóvel em Betim-MG. Entrei em contato, questionei dados do imovel e valores. De cara o preço já não estava legal para mim...mas perguntei se havia negociação e ele disse que sim. Quando nos encontramos no imovel, eu não adorei, mas atendia minhas necessidades. Perguntei e o adorável senhor falou que não tirava nem 1 centavo. Já fiquei meio p#%$@% mas blz... Agora a grande sacada é que não havia clausula de renovação, nem índice nem nada...como ele mesmo disse, ano a ano a negociação era: "Olho no olho". Acredito que é exatamente isso que o espertão queria fazer. Dependendo do retorno do meu negocio, dobrava o aluguel ano após ano. Tá lá pra alugar ainda (olha que já faz quase uns 2 anos)...o mau do esperto é achar que os outros são idiotas. Valeu pela resposta!

O @sergio_mariano já respondeu, @oruco Na renovatória o proprietário não é obrigado a manter o preço do aluguel ad eternum. Há todo um trâmite a ser discutido na renovatória. Inclusive a defesa do locador na ação pode versar: Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). 1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. 2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. 3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. 4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. 5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. NO final o juiz decide o valor justo do aluguel. O que não pode é o locador ter o contrato hoje por 5k reais e na hora de reajustar querer pedir 25k para o comerciante, inviabilizando o negócio depois que ele já fez o ponto, adquiriu clienta, investiu no negócio e no imóvel, etc... Sacou?

Entendido mestre! Não e tão simples nem para um lado e nem para o outro. Melhor assim! E se Deus quiser nunca nem juiz precisará ficar sabendo de nada....rs Valeu pela atenção!