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É comum começarmos a nossa análise em FIIs tentando trazer os nossos cacoetes da análise de imóvel. Nos imóveis, LOCALIZAÇÃO é sempre apontado como o principal fator a ser analisado, mas em FIIs de Tijolos de gestão ativa, onde imóveis são adquiridos e alienados, não faz tanto sentido analisar a localização de cada ativo em si num FII com 30 imóveis. Aprendendo aqui na bastter.com (nos chats e cursos do Fernando, nos chats do André e nos tópicos e comentários anuais do Giovanni), a gente entende que cada vez mais o que importa, especialmente com a tendência dos FIIs de gestão passiva de serem incorporados pelos de gestão ativa, é QUALIDADE DA GESTÃO.
Porém, enquanto a avaliação do tempo de IPO, da vacância e da diversificação do portfólio de imóveis (multi-imóveis, multi-inquilino e multi-geografias) do FII pode ser mais objetiva, a análise da GESTÃO é sempre mais subjetiva e sujeita a sardinhagem e histerismo do momento. Isso, ao meu ver, foi o caso recente com a Rio Bravo, gestora com longo histórico que teve alguns FIIs com rolos e, ao meu ver, o pessoal julgou mais o rolo em si (algo de certa forma fora do controle da gestora) e como a Justiça lidou com o rolo (e como diz o Bastter, lei no Brasil é a cabeça do juiz) do que a atuação da gestora pra resolver o rolo (o que está no controle dela e pode ser efetivamente avaliado).
Neste sentido, e sem nenhuma intenção de tentar controlar o incontrolável, mas sim colocar as chances ao nosso favor e simplificar nossa vida, seguem alguns critérios que podem ajudar na análise da gestão:
1) Histórico da gestão no mercado de FIIs - nada impede da CSHG se tornar uma gestão péssima em poucos anos, mas boas gestões tenderão a continuar boas e gestões com histórico ruim tenderão a ficar ruim;
2) Tempo da gestão naquele segmento - cada FII tem uma equipe de gestão e por isso tempo mínimo de IPO é importante. Não é porque a VINCI é uma boa gestora de FIIs de shopping que, por isso, vale a pena entrar no IPO do VIUR11;
3) Qualidade e transparência do Relatório Gerencial - o André Bacci sempre citava esse critério em seus chats e, de fato, muito se pode extrair da qualidade da gestão pela qualidade com que ela informa os seus cotistas no RG;
4) Cuidado e velocidade na alocação de emissões - aqui cabe uma análise do tempo, da qualidade dos ativos adquiridos e de como eles ajudam a reduzir os riscos do portfólio pela diversificação do mesmo em termos de geografia e inquilinos;
5) Alinhamento das taxas (de gestão e performance) aos interesses dos cotistas - aqui não é uma cruzada contra as taxas, como vejo muitos inclusive colocando como critério de eliminação, mas se a taxa e o benchmark fazem sentido.
6) Transparência da estratégia de compra e venda de ativos pela gestora - quando a gestora compra ou, especialmente, vende parte do seu portfólio, a estratégia por trás desse giro faz sentido pra você? É aquilo que a gestora havia prometido?
7) Inovação e iniciativa para resolução e mitigação de problemas – como a gestora se comportou durante a pandemia para evitar aumento de vacância ou em relação à cobrança das taxas? A gestão inova buscando também diversificar parte de sua estratégia pra desenvolvimento com uma justificativa que faz sentido pra você?
Agora vem a questão mais importante: graças ao trabalho do @Giovanni e do @Fernando, boa parte dos critérios acimas já vêm bem mastigados para nós por meio de ferramentas do site. O critério 1 (gestão) e 2 (tempo de IPO), por exemplo, já são critérios dos cachorros. O RG dos FIIs estão bem acessíveis tanto na página do FII como na aba #pas do BS e já vêm com comentários dos moderadores. O critério 4 pode ser um pouco mais mastigado até, mas já há o gráfico de alocação do portfólio do FII onde dá pra analisar em quantos trimestres o caixa da emissão foi alocado e em que (imóveis, FIIs ou CRI/LCIs). O critério 5 também já tem gráfico, inclusive comparando as taxas
versus rendimentos mensais. Os critérios 6 e 7 a gente consegue entender ao ler de maneira objetiva, sem se emocionar e sem se impregnar pelo histerismo, em alguns comentários no fórum das páginas ou nas avaliações dos FIIs.
De qualquer forma, pra quem quer muito sossego e não sente prazer lendo os Relatórios Gerenciais, dá pra acompanhar as versões simplificadas e ler apenas o Anual daqueles que você conseguir filtrar como os que precisam de mais acompanhamento (com base na mudança de cachorros ou de gente histérica nos murais).
Por último, a outra palavra de ordem aqui é DIVERSIFICAÇÃO. Seja em FIIs, segmentos e gestoras, pra colocar as chances ao nosso favor. No momento em que um FII representar menos de 5% da sua carteira de FIIs e menos de 1% da sua carteira total, a sua necessidade de achar que deve acompanhar se a gestão continua alinhada aos seus interesses de longo prazo também irá diminuir.
