A Assembleia é soberana

FIIs e Imóveis
Nod  
em 13/10/17 8:14
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Henrique59 
em 13/10/2017 08:25
Nível no Race: Tá começando a andarNível no Race: Fera nenémNível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter 
Que doidera, por que o cara não vende as cotas. Não seria isso um desinvestimento ? E a maior vantagem de o fundo ser negociado em bolsa.
A Assembleia é soberana - #1 de 29
trader2592 
em 13/10/2017 09:16
@Henrique59 Deve ser por causa da baixa liquidez, se o cara tiver muitas cotas quando ele acabar de vender toda posicao o preco estara bem menor do que o do comeco da venda. Isso sim pode ser bem pior pra todos cotistas do fundo, acho que nesse caso dos males o menor.
isso serai mais dificil de acontecer num fundo com muitos cotistas, justamente pela dificuldade de juntar o quorum qualificado pra mudancas, ai o cara acaba vendendo de pouco em pouco sem pensar em algo desse tipo.
A Assembleia é soberana - #2 de 29
celtiberian  18º
em 13/10/2017 09:26
Ele poderia oferecer as cotas em um bloco como transação privada, não precisa vender no mercado.

Aliás, esse cotista em questão possivelmente errou na diversificação da carteira (assumindo ser uma PF). Se ele tem um grande patrimônio a ponto de coisas de baixa liquidez só poderem ser vendidas em transações privadas (ou ao longo de muito tempo no pregão), tem que limitar a exposição a isso de forma a nunca ter que vender caso fique ruim. Nesse caso ele parece precisar ou querer o dinheiro, mas se você precisa do dinheiro de um ativo de renda variável sem liquidez, me desculpe mas é um erro por definição.

Esse caso também mostra o seguinte: a forma de operar de quem tem percentuais relevantes de ativos é DIFERENTE do pequeno investidor. O pequeno investidor é passivo, ele não vai ter ganhos ($$$) dedicando tempo e energia a ir em assembléias, ficar fazendo propostas, etc. Ele nem pode tomar grandes ações, já que a maioria delas tem um % mínimo para ser considerada. Já um investidor que pode controlar percentuais relevantes de FIIs e empresas tem como seguir, se assim quiser, um rumo diferente, pois ele pode negociar até mesmo uma cadeira no conselho e influenciar os rumos futuros da empresa. É o chamado "investidor ativista".

Possivelmente outros cotistas estão na mesma posição que ele, e por isso foi aprovada a proposta.
A Assembleia é soberana - #3 de 29
UXX 
em 13/10/2017 10:29
Excelente trazer esse exemplo para o pessoal aqui @Nod !
Muito obrigado!
A Assembleia é soberana - #4 de 29
rodrigoctba 
em 13/10/2017 11:31
Que situação maluca/interessante essa. É realmente uma prova real de diversificação.

Olhando de fora, é um tanto surreal imaginar que um cotista proponha o "fim" de um fundo. Sendo que a ideia é exatamente o inverso, estar o maior tempo possível em bons fundos, que gerem renda contínua.

Como disse o @celtiberian, ele deve ter feito besteira e quando viu que estava muito exposto e talvez desesperado, apelou.

@Nod, obrigado por compartilhar. Algo assim nos mantém alertas, para continuar estudando, escolhendo bons ativos e diversificando sempre.
A Assembleia é soberana - #5 de 29
extimido  73º
em 13/10/2017 11:59
Excelente tópico!
A Assembleia é soberana - #6 de 29
Giovanni 
em 13/10/2017 13:36
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
Muito bom o acompanhamento Nod. Isso mostra uma característica que eu considero cada vez mais importante nos FIIs, que é se tem algum "majoritário".

Nos novos informes trimestrais é possível ver se tem algum majoritário.
Enquanto o interesse for alinhado com o seu, nenhum problema em ter majoritário, mas e se ele mudar ?

Mas vale dizer que mesmo sem majoritário um grupo de cotistas pode se unir ou alguém comprar várias cotas até ter aos de 5% e propor algo.

Por isso só a diversificação salva.
A Assembleia é soberana - #7 de 29
D@go  180º
em 13/10/2017 14:13
As vezes ouço pessoas aqui comentando que quem tem muito dinheiro é sábio.

Existem maneiras de "andar na sombra" para ganhar,poupar,multiplicar,usufruir e manter patrimônio.

Nesse caso específico mostra o quanto é importante a diversificação e , principalmente,entrar devagar(já vi alguns floristas querendo vender imóveis para entrar em RV de uma vez).

Muito proveitoso o aprendizado deste tópico, @Nod
A Assembleia é soberana - #8 de 29
Sitim  180º
em 13/10/2017 16:02
Além do aprendizado central levantado pelo @Nod, este episódio ilustra bem outras lições reiterados infinitas vezes aqui no site:
1. Fundos de papel tem alto risco, sobretudo quando há concentração elevada em um único papel e/ou emissor. (vide observação 2 abaixo)
2. FIIs com poucos cotistas ou muito concentrados trazem risco para o pequeno cotista. Fazendo um paralelo com empresas, boa governança, free float elevado e investimento em ONs deve sim ser critério de seleção. Caso haja alugm problema, o pequeno cotista (ou minoritário detentor de PNs) será severamente prejudicado.
3. Liquidez é fundamental (vide obsevação 3 abaixo). Na ocorrência de uma mesbla, abandonar a posição será dificil e trará grandes prejuizos.
4. Diversificação é a melhor forma de reduzir riscos (vide observações 1 e 2 abaixo).

Obsevações:
1. O cotista que chamou a assembléia tem cerca de 5 milhões investido no fundo. A partir das informações disponiveis e pelo montante envolvido, não podemos simplesmente concluir que houve um erro de diversificação. Seria muito pouco provável que em condições normais um cotista com esse monstante seja assim tão inocente.
2. O parecer do auditor do fundo incluído nas demonstrações finenceiras do fundo (Fundos.NET) traz ressalvas para o tratamento dado a possíveis perdas resultantes de um dos CRIs do fundo, no valor de 10 milhões. Para um cotista com 5% do fndo, isso representa um prejuizo de ~500 mil (10% do montante investido).
3. Como bem observado pelo @trader2592, dada a baixa liquidez do fundo, abandonar uma posicação deste tamanho teria grande impacto no preço das cotas, além de provavelmente levar muito tempo.
4. Em que pese a falta de detalhes das deliberações, o fato é que 40% dos cotistas representados na assembléia aprovou por unanimidade a pauta 1 e reprovou a 2, ou seja, todos optaram pelo "encerramento" do fundo. Assim, na melhor das hipoteses, o poder de convensimento do cotista que convocou a assembleia é muito superior ao do administrador/gestor.

Com base nos pontos acima, me parece mais plausível concluir que houve uma insatisfação geral com o trabalho do administrador/gestor. Como FII´s não permitem o resgate de cotas, restaria como opções o seu encerramento, como deliberado, ou a tentativa de mudar o gestor, o que não solucionaria os problemas com os CRIs já adquiridos pelo fundo.
A Assembleia é soberana - #9 de 29
cmweber 
em 13/10/2017 16:05
Também acredito que estão pensando na questão tributária.

Vender as cotas gera IR independente da quantia, sem isenção abaixo dos 20k. Amortizando as cotas até o fim do fundo isso não aconteceria, certo? Não tenho muita certeza quanto a isso porque nunca tive cotas de FII com prazo determinado.

Se o fundo ficar com menos de 50 cotistas tem IR nos rendimentos também. Talvez por isso decidiram não cindir também.
A Assembleia é soberana - #10 de 29
celtiberian  18º
em 13/10/2017 16:54
Até onde eu sei amortização ou resgate de quotas gera IR sim. É diferente de rendimentos mensais.
A Assembleia é soberana - #11 de 29
cmweber 
em 13/10/2017 17:07
Quando BRCR e TRXL amortizaram só tive que ajustar o preço médio na declaração de IR. Ao contrário do que ocorre nos rendimentos, você tem de declarar e ajustar o preço médio de acordo com a amortização.

Daí quando saí de TRXL, paguei IR de acordo com o preço médio que tinha descontada a amortização.

Mas não sei o que acontece quando o fundo se dissolve e amortiza tudo.
A Assembleia é soberana - #12 de 29
sniper 
em 13/10/2017 17:27
Amortização não gera IR mas reduz o custo de aquisição (ou preço médio) da cota na declaração de bens. É uma devolução parcial do principal investido. Não de ganhos.

Então posterga o IR mas não evita já que a alienação futura das cotas vai usar como base um custo de aquisição menor

Mas como disseram aí que houve prejuízo com CRIs talvez não tenha IR pois pra ter IR tem que haver o ganho de capital

Acredito que quando um fundo se dissolve o administrador fique responsável por calcular e reter o IR dos cotistas. E cada cotista teria que encaminhar ao administrador as notas de corretagem de compra para o administrador apurar o ganho de capital. Lembro de ter visto alguma coisa nesse sentido em algum post.
A Assembleia é soberana - #13 de 29
celtiberian  18º
em 13/10/2017 17:36
Pergunta: e se você receber na amortização mais que o seu PM? Você ajusta o PM em R$ por cota ou em %?
A Assembleia é soberana - #14 de 29
sniper 
em 13/10/2017 18:14
Tem gente mais preparada pra falar desse assunto do que eu, só comentei o que eu sabia mesmo.

Ajusta em R$ mas acho que não tem como receber mais que o PM.

Se há um valor maior que o PM então ele não tem como ser todo amortização. Parte seria principal e outra parte seria ganho de capital. Acho que o próprio conceito de amortização é esse, de devolver o simples/mero principal que foi investido/emprestado. Os excedentes são outros componentes (juros, ganhos, renda, etc). Se puder amortizar acima do valor investido, pela lógica eu deduzo que a receita vai considerar o excedente como ganho de capital e tributá-lo de acordo.
A Assembleia é soberana - #15 de 29
cmweber 
em 13/10/2017 19:23
Sim, também entendo desta forma, já que amortização não é ganho de capital.

É o inicial investido ou parte dele devolvido ao cotista.
A Assembleia é soberana - #16 de 29
Rodrigo_N  180º
em 13/10/2017 19:48
Acho que o Bastter vai ver esse textão e vai desistir de FII junto com os Bitcoin [huhu]
A Assembleia é soberana - #17 de 29
sniper 
em 13/10/2017 19:59
Até dei uma olhada no KNCR mas FII de papel é uma coisa que nunca me despertou interesse
A Assembleia é soberana - #18 de 29
Nod 
em 13/10/2017 22:11
Vamos lá. Como sempre, por partes:

- Não temos como saber se alguns cotistas compõem algum tipo de grupo ou algo assim.
- Não temos como saber exatamente qual a intenção do cotista que chamou a AGE
- Pode ser que ele - ou eles - queiram sair da posição, mas não querem ter de enfrentar a baixa liquidez do fundo
- Pode ser que ele - ou eles - estavam interessados no fundo na época de juros mais altos. Com a baixa das juros, entendem que não vale a pena. Então querem deixar os papeis rolarem, mas não querem que o fundo compre nada.

Existem mil possibilidades. Não dá pra saber.
A Assembleia é soberana - #19 de 29
Nod 
em 13/10/2017 22:17
A cerca do IR sobre amortização:
- Qualquer valor recebido a título de amortização vai reduzir seu preço de aquisição
- O Bastter System já faz esse cálculo automaticamente, desde que você tenha cadastrado as compras na janela de Movimentações, e que a amortização esteja corretamente cadastrada na página específica do fundo (aba "Proventos")
- Se você receber tanta amortização a ponto de zerar seu preço de compra, você terá que pagar IR de ganho de capital, com alíquota de 20%.
A Assembleia é soberana - #20 de 29
Nod 
em 13/10/2017 22:25
@celtiberian,

O PM não "existe". O que existe é o preço total de aquisição. O PM é calculado a partir dele.
Quando você recebe uma amortização, ele reduz seu preço de aquisição. E isso é que vai mexer no seu PM.

@sniper,

É possível receber mais de amortização do que seu preço de compra e isso não é rendimento. Segue um exemplo:
- O TBOF comprou o prédio por R$ 1 bilhão.
- Em 2015, você comprou cotas por R$ 50,00 (sim, ele esteve a esse preço)
- Imagine que o fundo vendeu o prédio por R$ 900 milhões
- O fundo não terá rendimentos a distribuir, pois ele não teve lucro (na verdade, foi prejuízo)
- Com isso você vai receber cerca de R$ 90/cota de amortização
- os primeiros R$ 50 zeram a sua amortização. Os demais R$ 40 são ganho de capital, e você vai pagar R$ 8 de IR.
A Assembleia é soberana - #21 de 29
Ricardong 
em 13/10/2017 22:36
Nod,

A assembleia é soberana até o momento que o adm/gestor consegue uma liminar no judiciário para não realizá-la.
:P
A Assembleia é soberana - #22 de 29
Nod 
em 14/10/2017 09:17
@Ricardong

[huhu][huhu][huhu][huhu][huhu]
E já tivemos tentativa de cancelar AGE já realizada. (TRXL)

Mas, vamos considerar esses casos como excepcionalidades...
Tudo sempre tem um espaço para rolo, mas em "condições normais de temperatura e pressão", a Assembleia é soberana.
A Assembleia é soberana - #23 de 29
Ze_mario 
em 18/10/2017 01:22
Me considero bem diversificado... mas depois dessas e outras estou ficando com a pulga atras da orelha. Da a impressão de que tudo pode acontecer! Tem FII que vira outro FII, FII que para no tempo, e agora FII condenado a morte.

Como ja mencionaram, ressalto a importancia da diluição das cotas, preferencia por maiores patrimonios e liquidez pra garantir um curso tranquilo e dentro do esperado.

Distância redobrada de FIIs mais obscuros agora.
A Assembleia é soberana - #24 de 29
LuizBlind 
em 18/10/2017 09:53
Excelente tópico e excelente a contribuição dos foristas. Parabéns a todos. É por isso que eu digo que esse site é um portal focado no investidor amador e não apenas no iniciante. Temas como esse agregam vivência e só fazem reforçar a experiência de todos que o melhor caminho para o amador (não confundir amador com iniciante) é diversificar pois o amador nunca vai ficar sabendo das reais intenções das pessoas envolvidas nesse tipo de manobra e nem vai ter "bala na agulha" para alterar o curso de uma movimentação como essa.

Tudo pode, por exemplo, ter sido um papo de fim de semana de meia dúzia de milionários com 40 milhões em cotas que queriam sair do fundo e decidiram fazer dessa forma.

O que o amador que tem 5k em cotas vai fazer? Diversificar! Porque a gente ganha mais focando no nosso trabalho, tendo tranquilidade e aproveitando a vida.
A Assembleia é soberana - #25 de 29
Nod 
em 18/10/2017 19:15
@Ze_mario

Seja em fundos obscuros ou fundos mais conhecidos; seja em ações, FIIs ou RF; sempre invista pensando que tudo pode acontecer. Isso é o que vai te proteger.

Os percentuais que cada investimento vai ocupar no seu portifólio são definidos pela seguinte pergunta: "Vou estar confortável quando algo acontecer com esse investimento?"

Observe que não uso a expressão "Se acontecer", mas sim "quando acontecer". Isso muda totalmente seu controle de risco.
A Assembleia é soberana - #26 de 29
Ze_mario 
em 20/10/2017 01:04
Certissimo NOD! não podemos achar que vai ficar tudo numa boa pra sempre q um dia a surpresa vem.
A Assembleia é soberana - #27 de 29
Bart.Pimenta  180º
em 20/10/2017 22:45
Nível no Race: RookieNível no Race: IntermediárioNível no Race: Tá começando a andarNível no Race: Fera nenémNível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Excelente Tópico, uma aula!
A Assembleia é soberana - #28 de 29
zippo57 
em 23/10/2017 23:22
Aposentar50,

Também acredito na questão da qualidade do gestor. Eu andei tendo cotas desse fii mas das poucas vezes q tentei respostas a questionamentos jto à Polo, fiquei ouvindo os grilos. Embora não tenha zerado, reduzi posição na época.

Logo depois da Age eu fiz meu ultimo, e não respondido questionamento: como, qdo e de que forma a Polo vai zerar a posição em cotas do POD e num fundo DI do Bradesco, que representavam cerca de 10% do patrimonio, de acordo com o último rel. anual?
A Assembleia é soberana - #29 de 29

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Você está em FIIs e Imóveis > A Assembleia é soberana
por Nod em 13/10/2017 08:14

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