Análise de FII é subjetiva...

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 19/02/19 16:29
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Bastter 
em 19/02/2019 16:33
Nível no Race: Turbo Mix 
eh o criterio rolo evidente q eu tenho nas açoes
Análise de FII é subjetiva... - #1 de 22
rodlamin  181º
em 19/02/2019 17:00
eu demorei mt pra começar a investir em FII por causa disso.

é muito subjetivo mesmo.

hoje eu me defendo com multi inquilino, vacância histórica/atual baixa, sem fraude. essas coisas. 
Análise de FII é subjetiva... - #2 de 22
Malk  181º
em 19/02/2019 17:05
 @Giovanni Os FIIs cadastrados podiam ganhar um selo "Sem rolo grave" ? E em algum lugar explicar o que é rolo grave. 

Ou " com rolo grave". Daí a gente já pula e vai pro próximo na análise. 

Ou seria muito "recomendação"?
Análise de FII é subjetiva... - #3 de 22
morerj 
em 19/02/2019 17:05
multi-inquilino e preferencialmente multi-imóvel.
Se for um bom imóvel, muito bem localizado, e dependendo da finalidade, por exemplo lajes ou galpão, até dá ter um percentual em mono-imóvel.
Análise de FII é subjetiva... - #4 de 22
silviokj  181º
em 19/02/2019 17:12
Não sei vcs, mas tô com dificuldade de diversificar muito em fiis, não consigo encontrar mais que 6 que passam nos meus principais critérios ...
Análise de FII é subjetiva... - #5 de 22
Innervisions  181º
em 19/02/2019 17:16
Nível no Race: Tá começando a andar
@silviokj se for ver o ideal: tijolo, multi, multi, não tem mais que isso mesmo
Análise de FII é subjetiva... - #6 de 22
caiotaniguchi  181º
em 19/02/2019 17:20
Aqui se fala muito sobre diversificação interna de FIIs, que o melhor é ser multi-multi, mas se levar essa recomendação a ferro e fogo não sobra quase nada e cai nessa situação do @silviokj.

Eu flexibilizei os meus critérios e resolvi colocar em carteira FIIs que são mono imóvel ou inquilino (nunca os dois). Usando a estratégia de alocar percentuais menores, dá pra ter uma carteira com um número de ativos bem maior, sem ignorar o maior risco da pior diversificação interna.
Análise de FII é subjetiva... - #7 de 22
Giovanni 
em 19/02/2019 17:30
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@ayltoncn nas rapidinhas tento evidenciar isso
a primeira coisa que abro quando quero lembrar de um FII é a rapidinha =)

@rodlamin a boa notícia é que são poucos FIIs com rolos GRAVES
a maioria que oferece condições para ser sócio/cotista (liquidez) não tem rolo grave aparente, e o que difere um FII de outro nessa categoria é a diversificação interna

@silviokj se você fechar bastante seus critérios vai encontrar poucos já que o nosso mercado é um bebê que engatinha...

e por isso sou a favor de ter PESOS diferentes na distribuição dos percentuais em FIIs

Exemplo grotesco, não é recomendação:

XPCM, TBOF e HGRE são FIIs do segmento de lajes corporativas que passam nos meus critérios de valor

são mono/mono, mono/multi inquilino, multi imóvel e multi inquilino respectivamente

Considerando a diversificação interna e portanto a chance de um rolo grave acontecer, vou colocar no meu BS um peso bem menor para o primeiro, um peso ligeiramente maior no segundo e um peso maior no terceiro


Análise de FII é subjetiva... - #8 de 22
Giovanni 
em 19/02/2019 17:31
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
claro que vão existir FIIs "multi" imóveis como HGJH, FLMA, RNGO mas que tem mais de um imóvel na mesma localização/bairro
pode levar isso em conta na hora de distribuir os percentuais
Análise de FII é subjetiva... - #9 de 22
chimp  149º
em 19/02/2019 17:31
Nível no Race: Tá começando a andar
até a classificação de multi é subjetiva. Tem FII que tem dois imoveis muito proximos, mas as finalidades sao distintas, como o #FLMA11. Pra quem tem um critério mais elástico, pode ser que ele caia na sua rede.
Análise de FII é subjetiva... - #10 de 22
Innervisions  181º
em 19/02/2019 17:40
Nível no Race: Tá começando a andar
@Giovanni você acha um problema concentrar muito numa mesma gestora ?
Análise de FII é subjetiva... - #11 de 22
Malk  181º
em 19/02/2019 17:45
@Giovanni rapaz eu nunca tinha visto as rapidinhas rs 

Falha minha. Realmente, tem bastante informação ali. 

Já deu uma clareada. FIIs para mim ainda são um pouco "mistério" xD
Análise de FII é subjetiva... - #12 de 22
Giovanni 
em 19/02/2019 18:01
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@Innervisions não vejo problema, já que os gestores e até mesmo os administradores são prestadores de serviço do FII e podem ser substituídos

e temos vários exemplos recentes de substituições

o mais importante é que os FIIs passem nos seus critérios de valor e seja considerada a diversificação interna

@ayltoncn normal! Mesmo como moderador e estudando n FIIs eu fico perdido as vezes. Por isso vamos tentar estabelecer critérios mais objetivos para separar o joio do trigo
Análise de FII é subjetiva... - #13 de 22
Giovanni 
em 19/02/2019 18:25
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@Masamune isso mesmo 
em breve o BS terá a opção de distribuir por PESO ao invés de digitar manualmente o percentual
Análise de FII é subjetiva... - #14 de 22
rodlamin  181º
em 19/02/2019 18:29
po, eu faço isso ai que a galera está falando.

categorizo em 3 níveis. sendo os melhores os multi mercados e tal, até o ultimo que ainda eh bom, ser mono inquilino ou mono imovel.

na verdade eu faço isso com ação tb... hahaha
Análise de FII é subjetiva... - #15 de 22
extimido  63º
em 19/02/2019 22:43
sou mt iniciante. mas já tenho minha carteira de fiis formada. e gostei dela
fiquei "chateado" quando vi que passaram a informar a situação de "alerta" quando o fii é mono-imóvel.

PQDP, FCFL. e outros. esses eu reputei serem ótimos fiis.
tem ainda aquele que é triplo a e tem dois imóveis lado a lado. esqueci o nome

tmb dividi minha carteira (em ações tmb) com o msm peso
Análise de FII é subjetiva... - #16 de 22
bmoraes2000  181º
em 20/02/2019 06:39
Qualquer ideia que ajude a selecionar os melhores fiis é bem vinda. 
Análise de FII é subjetiva... - #17 de 22
Genkidama 
em 20/02/2019 07:27
@Giovanni

Dividir por PESO os ativos vai ser ótimo!!!
Análise de FII é subjetiva... - #18 de 22
oxe  1º
em 20/02/2019 09:13
Eu faço isso que falaram: seleciono todos os FIIs que não têm problemas graves, coloco um peso maior nos mais diversificados internamente e um peso menor nos menos diversificados. Além disso, controlo o percentual total dos investimentos em FIIs.

Não saio olhando cada um dos imóveis dos FIIs, nem faço "compra de vacância" (que é praticamente um EDART de valor).

No final, acho FIIs muito mais simples de escolher e acompanhar. Eu já tive mais dificuldade, mas percebi que eu estava com uma mentalidade parecida com a que eu tinha com empresas: queria controlar todas as variáveis, entender cada detalhe. Com FIIs, abandonei a ilusão de controle. Aliás, com o tempo, deixei essa mentalidade controladora de lado mesmo com as empresas. O controle que temos é a diversificação, o resto é ilusório.
Análise de FII é subjetiva... - #19 de 22
Giovanni 
em 20/02/2019 09:55
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@extimido o alerta é apenas um aviso sobre a característica do FII 


Não significa que não tenha valor

nos exemplos dos posts acima dá para ter até FII mono/mono na carteira considerando a diversificação interna dele na hora de distribuir os percentuais
Análise de FII é subjetiva... - #20 de 22
rcsv  129º
em 20/02/2019 11:04
Putz! Tópico excelente. Aprendi muito.\m/
Análise de FII é subjetiva... - #21 de 22
prmd  181º
em 20/02/2019 11:42
Eu penso que se evitamos os grandes erros, podemos até cometer alguns pequenos.

Evitar os rolos evidentes não é tão complicado, basta uma lida na rapidinha e passar o olho no mural, já se descarta logo.

Interessante que os rolos geralmente fisgam através de indicadores que os incautos adoram (DY e VP, principalmente).

Então, se o investidor não se guia por esses indicadores, mas sim por uma análise de "valor" (diversificação, liquidez, solidez, vacância, perenidade etc.), ele TENDE a não entrar nesses rolos.

O site tem melhorado muito nesse processo de facilitar o estudo dos FIIs e tenho certeza que vai melhorar ainda mais. Cabe a cada investidor ter o bom senso e a responsabilidade de ESTUDAR.

@Giovanni cada post seu é uma aula, cara. Parabéns. 
Análise de FII é subjetiva... - #22 de 22

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