Ansiedade em imóveis vs. Mercado
comentada em 18/09/2024 20:12

postado por @vnazambuja em 11/09/2024 09:57

Luizinho.Maradona mandou a maior real desse post

"Quando você tem o dinheiro pra comprar o suposto valor do imóvel anunciado muda muito para o valor real que você vai pagar." 

Trabalhei em uma empresa em que fazíamos justo isso, tentar calcular o valor "real" com base nos registros de cartório de venda de imóveis similares (tamanho, região, época, etc.) e a diferença entre o anunciado vs. o real na pedra é enorme

To vendo isso agora na prática. os imoveis que to vendo na minha faixa que tenho condição de comprar não estão me agradando. quando falo que o imovel não agradou os coreetores oferecem imoveis a preço acima do meu orçamento. Eu digo que está muito acima. Eles afirmam voce savbe que tem uma margem de negociação, né?

Eu financiei para construir há uns 20 anos atrás , não conhecia o Bastter e quem eu procurei para me aconselhar me sugeriu financiar . Sempre fui muito burro na parte financeira pois meu exemplo de casa ,neste sentido , sempre foi o mais burro possível !
Após 3 anos pagando o financiamento percebi que o troço não diminuía nunca o valor devido e o valor final da aquisição não seria a minha fantasia “paguei x” … era a realidade de custo 5x mais . 

Vendi tudo que tinha em “ investimentos “ e só aportei em quitar a dívida ! Ai encontrei a paz . 

Pena que só conheci o site muitos anos depois mas pelo menos foi a tempo de acabar com minha previdência privada 
Junta a grana e compra a vista que tu consegue valores melhores sem acabar com tua paz … 

Vai juntando dinheiro e quando tiver o valor para comprar à vista, faça propostas bem abaixo do anunciado.

Vender imóvel bom (grande, padrão médio pra cima, etc) é um saco. O que mais vem é proposta de troca, muita gente pedindo parcelamento direto com você, etc. Uma proposta no dinheiro sempre consegue um bom desconto.

Os imóveis estão subindo em locais desejados e de lado ou caindo em cidades que estão perdendo população (já temos esse fenômeno no Brasil). Considere também na decisão esse fator.

Leve em consideração também como é o mercado de aluguel na sua cidade. Existem cidades onde é muito fácil alugar, oferta ampla, etc. E outras que é bem mais complexo (locais turísticos com muito airbnb, por exemplo). Isso pesa no quanto um imóvel próprio traz de conforto.

postado por @foxmul em 13/09/2024 14:49
To vendo isso agora na prática. os imoveis que to vendo na minha faixa que tenho condição de comprar não estão me agradando. quando falo que o imovel não agradou os coreetores oferecem imoveis a preço acima do meu orçamento. Eu digo que está muito acima. Eles afirmam voce savbe que tem uma margem de negociação, né?

Em certas regiões desejadas os anúncios são todos extremamente inflados. As vezes o próprio corretor pega o valor que o proprietário quer mas anuncia acima já pensando em negociar.

Pode dar canelada sem medo, se for à vista pode começar oferecendo 30% abaixo (ou até menos dependendo do quanto inflaram o anúncio) sem medo de ser feliz. Proposta à vista, 100% em dinheiro, sempre brilha o olho, o que mais tem é proposta ruim tipo terreno sei lá onde mais jetski.

postado por @Coringa89 em 11/09/2024 23:21

Estou numa situação parecida com a sua.
 
Pretendo comprar um apto maior do que estou morando atualmente de aluguel na região metropolitana de São Paulo.

Mas aqui eu vi que o preço subiu muito... E isso me assusta/preocupa.

Como eu já tinha um valor considerável, resolvi pesquisar aptos pra ver como funciona o trâmite, corretor e tals... Claro que achamos um que nos interessou mas estava acima do orçamento... Resolvi mandar uma proposta já acima do orçamento mas abaixo do pedido... O proprietário não aceitou.

O melhor ou pior é que eu pensei em fazer uma proposta de parcelamento, mas resolvi não fazer pq estava contando com uma renda não garantida...

Um pouco depois eu perdi essa renda...

Agora, estou juntando pra comprar a vista mas ainda preocupado com esse aumento maluco.. mas o tópico me ajudou a não ser afobado.

Quando estiver com o dinheiro em mãos você verá que esse suposto valor abaixará consideravelmente. Se um especificamente não baixar, outro há de baixar... :)

Reforçando isso que os colegas falam sobre os valores. Não sei se consideram rápido ou demorado, mas até eu começar a ver, fazer propostas e comprar, foi mais ou menos uns 6 meses.

Quanto aos valores, fiz umas ofertas de 5-10% que não foram aceitas, como era normal o mesmo imóvel estar sendo vendido por várias imobiliárias no local onde eu estava vendo, uma hora fiquei só com uma corretora mesmo, a que meu julgamento superficial me fez gostar mais. De vez em quando mandava uns que eu não queria, no valor que eu queria, mas piores ou menores. Até a hora que falei me arruma um por X assim e assado que eu fecho.

Em um momento ela conseguiu um que nem ao menos foi anunciado, ela já sabia quanto eu pagava, o proprietário aceitava esse valor e comprei. Inclusive paguei um pouco menos do que os 5-10% que ofereci em outros imóveis uns meses antes e em um imóvel melhor. Para se ter noção, os imóveis anunciados no prédio eram uns 10m² menores do que o meu e estavam anunciados por uns 20% mais caros do que o valor que paguei.

E claro, sempre usem um advogado né, esse meu relato foi esse ano, já estava por aqui então tava ciente. A primeira coisa quando te oferecem um imóvel abaixo do valor é ligar o sinal de alerta, mas no final estava tudo certo. Eu acho que a maioria dos imóveis em preços justos nem devem ser anunciados, os corretores provavelmente já encaminham para alguém que ofertou o valor em alguma outra visita de algum outro imóvel de proprietário mais teimoso.

No meu caso, comprei a vista há alguns anos. Antigamente eu investia sem prazo, com um % alto em RF. Daí comecei a pensar na aquisição e os investimentos ficaram 100% em RF até a concretização da compra que foi uns 2 anos depois.
Como todos falaram aqui, proposta em cash a negociação é beeem diferente. Comprei em local prestigiado de cidade grande, nacionalmente conhecida e em franca expansão e mesmo assim o valor fechado foi uns 20% abaixo do anúncio. 
Alem de não me meter em dívida, rolo etc. ter o imóvel próprio quitado (já estava em uma fase da vida concretizando carreira, formando família, então já tinha passado da época de maiores mudanças de local de trabalho etc), me deu mais tranquilidade para suportar volatilidade de RV.

2 coisas:

1. Se o preço do imóvel crescesse para sempre, chegaria uma hora que ninguém poderia mais comprar, então ele naturalmente despencaria. Portanto não é verdade que os preços vão crescer sem parar.

2. Comprar imóvel próprio não é gastar e sim investir, pq vc tá fazendo 2 coisas ao mesmo tempo: está estabilizando teu patrimônio (dali não baixa mais), o que ajuda a te deixar tranquilo e está recebendo aluguel de si mesmo. 

Dito isso, comprar o imóvel próprio não é ruim. Nem se levar 100% do patrimônio.

Só é ruim se você for financiar, pq aí vc estará pagando entre 2 e 7 imóveis, um pra você e o resto para o banco.

Há muitas outras variáveis. Ninguém jovem é obrigado a ter imóvel. Na verdade o imóvel é bem importante na velhice, mas se vc tá longe ainda, não precisa se desesperar.

Vejo muita gente desesperada pq a esposa quer ou o marido quer um imóvel e vai por 100% nele e ficar zerado, como se isso significasse patrimônio zero. Não é verdade pessoal. Calma. 

Fiz as contas aqui.

Onde moro pago um aluguel de 2k. Gosto daqui e compraria um AP neste condomínio.
Se desse entrada de 30% teria uma parcela de 3,5k.
Melhor pagar o aluguel por enquanto e guardar esses 1,5k.
Daqui um tempo vai rolar.

Tem gente que se acha "prejudicado" por "perder" grana no aluguel, mas acha que ta tudo certo em "perder" pro banco no financiamento.
Loucura.

Deu pra perceber também que é uma mercado esquizofrênico. No meu prédio tem Ap de 550k e 850k. Tem coisa errada ai. Malandro e otário estão prestes a se encontrar... rsrsrs.

Sobre mudanças no AP, da pra ajeitar uma coisa ou outra sem mudanças drásticas... E assim vamos levando.

"Malandro e otário estão prestes a se encontrar... rsrsrs"

O engraçado é que quase todo mundo que fala essa frase se acha o malandro.
...rsrsrs 

Quem já passou por isso pode falar melhor, mas procurando o apto pra família , achei mais vantajoso pegar um AP com móveis planejados e de acordo com a sua necessidade... Essa questão interfere no preço tb.

Provavelmente vão deletar meu post, então quem conseguir ler aproveite a dica: quando quiserem comprar um imóvel, vão até os prédios onde têm interesse e façam contato com o porteiro, perguntando se tem ap pra vender e pedindo o contato do proprietário. Digam ao porteiro que só pelo contato já vão dar  x e, se fechar o negócio, ele vai ganhar 10 x...

Eu sinceramente já estava fugindo do ''direto com o proprietário''. Todas as vezes era um cara chato pra cacete que queria embolsar a comissão do corretor pra ele, e não dar o desconto dela. Depois que fechei o negócio ainda houveram algumas burocracias e ajustes no contrato que teriam me dado muito trabalho dependendo do tipo de proprietário... Nesse ponto achei que imobiliária ajudou muito, junto ao meu advogado, claro.

Bom advogado e bom tabelião: indispensáveis.
Demais atravessadores: dispensáveis.

Mas é só minha opinião e ninguém precisa concordar comigo. Cada um faz o quiser.

Aqui no meu a corretora levou 5% de comissão, tava no contrato. Supondo um imóvel de 1mi dariam 50k, de 500k, dariam 25k... E assim vai. Pro proprietário te vender direto, não vai querer dar o desconto todo, se for assim ele usa o corretor, seria tipo vender o carro usado pelo valor que a concessionária paga, para um particular.

Ai supondo no imóvel de 500k, dividem a diferença, são 12,5k. É esse valor mesmo que está impedindo alguém de comprar um imóvel de 500k? No de 1mi, são 25k que estão impedindo a compra? E assim vai...

Fora a dor de cabeça de conseguir marcar visita com alguém cujo o trabalho não é mostrar imóveis, tem que casar seu horário livre, com o horário livre dele, com horário diferente de outros possíveis compradores...