Carteiras diversificadas

FIIs e Imóveis
Roberto66  
em 24/11/14 14:12

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
AndreLFSBacci 
em 24/11/2014 14:55
A diversificação a mais é mitigação de risco do desconhecido, e tem uma relação inversa com controle. Quanto menos se acompanha mais diversidade tem de ter. Em parte para se der um rolo ele ser menos ruinoso, em parte do psicológico, que por algum motivo permite operar mudanças nas carteiras mais racionalmente quando as posições são percentualmente pequenas. Acompanhar, note bem, não controlar. Que ter um monte de fundos dá mais trabalho no *rastreamento* de informações, principalmente questões de IR anual. Mas não se controla o que CVM fará, o que inquilino fará, o que Bacen fará, o que o prédio vizinho fará, e assim por diante. Um acompanhamento a mais ajuda muito a vislumbrar coisas avisadas que estão para acontecer, mas não dá previsão real do futuro, das coisas que vem sem aviso. Que sensação de controle é fonte de dissabor com o mercado... É um fenômeno conhecido que diversificar além de certo ponto tem efeito praticamente neutro em termos de volatilidade de carteira. Porém a diversificação a mais continua tendo efeitos para além desse. Efeito psicológicos como acima, a "habilitação" a inclusão de ativos de maior risco (operações estruturadas, distressed), fora um belo tanto de abnegação ou insensibilidade às coisa que acontecem no curto e médio prazo. Coisas que a medição de volatilidade não captura exatamente.
Carteiras diversificadas - #1 de 11
Roberto66 
em 24/11/2014 15:38
Cada um tem o seu estilo. Eu invisto atualmente em oito FIIs e acompanho além desses outros quatro para, se os preços relativos fizerem sentido, fazer um rebalanceamento da carteira (vender o que está com bom preço para financiar a compra de algo que na minha avaliação esteja valendo mais a pena). Para mim oito fundos está de bom tamanho. Sobretudo levando em conta que não aplico apenas em FIIs e os demais investimentos também demandam acompanhamento. A diversificação desta parte da carteira está satisfatória. O ganho em diversificar mais parece mínimo para a carteira de FIIs e irrisório para a carteira como um todo.
Carteiras diversificadas - #2 de 11
Kleber_stumpf 
em 24/11/2014 16:18
@Roberto66 O que o André quer dizer é: Se o FII representa 12,50% de sua carteira, e digamos que aconteça algo imprevisto, como a inadimplência dos inquilinos e talvez um desabamento do imóvel.... O "imponderável" vai ter uma importância muito grande na carteira que não pode ser captada da volatilidade. Se você tiver 20 FIIs o "risco imponderável" será de 5%.
Carteiras diversificadas - #3 de 11
Roberto66 
em 24/11/2014 16:31
Kleber, O seu raciocínio é correto para um mês. Mas se você pensar no longo prazo o efeito do baque em um mês isolado se dilui. Digamos que um FII caia em um mês 30% por conta de um aumento de vacância. Neste mês isto pesará bastante mais em uma carteira de cinco fundos do que em uma com vinte fundos. Mas nos meses seguintes não há porque a queda abrupta se verificar novamente. O raciocínio do imponderável se aplica mais a uma carteira de renda fixa com risco de crédito substancial do que a uma carteira de renda variável (FIIs são muito semelhantes à renda variável). Em uma carteira de crédito você pode realmente ter uma perda por não pagamento que não será reposta em momento algum. Assim, é prudente fazer com que cada risco isolado não represente uma parcela apreciável da carteira. Já a perda na cotação de um FII por aumento de vacância, por exemplo, pode vir a ser reposta mais à frente na hora em que a vacância do fundo convergir para a vacância do mercado.
Carteiras diversificadas - #4 de 11
Kleber_stumpf 
em 24/11/2014 16:57
@Roberto66, Então você possui só FIIs multi multi? Chegou a dar uma olhada neste tópico que estamos descutindo? Bastter.com - Correlacao SELIC x FII A questão é muito do tipo... se você tem um ótimo FII, com 2 imóveis... Um o prédio cai, o inquilino fica inadimplente... O efeito que terá no FII é enorme, e não apenas em um mês pois serão mais de um mês de inadimplência, custos judiciais e advocaticios com o despejo, após ainda vem a reforma do imóvel e o período da vacância... Eu até concordo com o seu ponto de vista, mas seria necessário estar apenas com FIIs grandes, com multi-inquilino, multi-empreendimento bem diversificado...
Carteiras diversificadas - #5 de 11
Roberto66 
em 24/11/2014 17:17
Kleber, Cedo ou tarde todos os FII vão ter problemas com vacância, reformas, etc. Com FIIs com apenas um imóvel e um locador tendem a ser mais vulneráveis a isso, mas o fato é que quem investe em FIIs de tijolo deve estar preparado para estes riscos e para outros também como uma possível queda geral do valor dos aluguéis que cedo ou tarde refletirá nos dividendos não de um mas de muitos fundos. Quem pensou bem a questão da diversificação em renda variável foi o Markowitz, que ganhou um prêmio Nobel de economia por conta disso. Ele mostrou matematicamente que o rendimento de uma carteira de ações é igual à média dos rendimentos dos ativos mas que o risco da carteira é menor que o risco médio dos ativos (conquanto os ativos não sejam perfeitamente correlacionados). Assim a diversificação é o mais perto que se chega de um almoço grátis: através dela pode-se diminuir o risco dos investimentos sem abrir mão do retorno. O único problema é que o ganho com a diversificação é decrescente na margem. Isto é, cada novo ativo que se adiciona à carteira agrega menos do que o anterior em termos de redução de risco. A maior parte do ganho já é capturado com uma carteira de cinco ativos.
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oxe  1º
em 24/11/2014 17:31
A corretagem entra também no cálculo. Tem um arquivo em algum lugar aqui na bastter que é um artigo sobre isso (pra ações). Salvo engano, a conclusão era de que o ótimo seria ter 12 ações. Isto é, seria o número correto para obter a proporção ideal risco X gastos (como com corretagem). A partir de 12 ações, escolhidas aleatoriamente, o risco diminui muito pouco. Só que o cálculo pegou carteiras com ações aleatórias. Não sei o impacto que um critério interessante de seleção teria nessa análise. Eu prefiro ter mais que 12 ações porque isso torna mais fácil diversificar entre setores e segmentos. No caso de FII, eu sou só um iniciante em ser iniciante (kkk), mas, pelo pouco que sei, seria interessante que houvesse diversificação entre inquilinos, entre tipos de imóveis, etc. Talvez diversificação geográfica. E ainda há FII que já são naturalmente diversificados, pois tem muitos imóveis e muitos inquilinos. Supondo que o psicológico fosse irrelevante (e não é), a gente ainda teria que levar em conta um número mínimo de FII para poder diversificar em pelo menos alguns critérios mínimos. Quanto menos FII, mais difícil a diversificação em muitos critérios, então ou você estabelece menos critérios de diversificação ou tem que achar alguma solução diferente, como os FII multi-imóveis/multi-inquilinos.
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Kleber_stumpf 
em 24/11/2014 18:36
Concordo em genero, numero e grau @Oxenteian2
Carteiras diversificadas - #8 de 11
sniper 
em 25/11/2014 11:43
@Roberto66 Com certeza o ganho da diversificação é decrescente pra cada ativo a mais da mesma categoria. Você aplica essa lógica na carteira toda, ou seja, já começou a comprar ações e outros ativos no exterior?
Carteiras diversificadas - #9 de 11
Roberto66 
em 25/11/2014 12:19
@sniper Não tenho investimentos no exterior e nem penso nisso. Quanto à diversificação, não sou muito amigo da bolsa mas quando decido ficar comprado é em BOVA11, ou seja, a estratégia é de diversificação máxima. Na carteira de crédito privado a lógica é um pouco diferente e a pulverização é bem maior que a carteira de FIIS. São sempre mais de vinte operações diretas, fora posições em fundos que são eles mesmos diversificados. A pulverização em renda fixa não visa diminuir a volatilidade dos rendimentos pois estes papéis via de regra são marcados na curva e por isso não apresentam volatilidade apreciável. Aqui o objetivo é minorar o impacto de eventuais inadimplências ou repactuações forçadas em uma carteira que por sua natureza é pouco volátil.
Carteiras diversificadas - #10 de 11
sniper 
em 25/11/2014 16:40
Bom, nem entrei nos FIIs ainda, só ações mesmo. Mas também concordo com o @oxenteian2. No longo prazo imprevistos acontecem. Então quanto menor sua exposição a determinada cidade, perfil de inquilino, inquilino, perfil de imóvel, imóvel, administrador de fundo, melhor
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