Como analisar a "governança" de fundos imobiliários?
comentada em 27/09/2024 20:35

Eu analiso pela transparência e conteúdo nos relatórios, na rapidez com que fatos realmente relevantes são divulgados (não escondidos em relatórios mensais ou tendo sua divulgação postergada como em XTED, por exemplo), numa taxa de administração justa (nem cara, nem barata), num RI acessível e ágil na resposta aos questionamentos dos cotistas e na ausência de conflito de interesses enquanto administrador do fundo (ganha uma cota de FFCI quem souber a qual "fundão" eu me refiro). Assim que eu analiso governança em FIIs. Vejamos o que os demais colegas dizem.

Faz igual em ações...diversifica, pq pode ter certeza que qdo der mesbla vc vai ser o último a saber.

Bom... eu não analiso. No processo de escolha dos FIIs removi um ou outro que não apresentava relatórios mensais claros, mas nada além disso. Meu foco foi em outros critérios... tipo de imóvel, tipo de inquilino, diversificação e vacância basicamente.

Acredito que problemas sempre poderão existir, entretanto, de acordo com o tipo do fundo (gestão ativa ou passiva, por exemplo) você tem uma dependência maior ou menor da administração... Acompanhando os relatórios, diversificando e acompanhando acho que é suficiente. Pelo menos é o que eu faço... Sds!

Eu considerei pela qualidade dos relatórios, e pela informação de fatos cruciais tipo taxa de vacância e demandas judiciais. @acumulador qual o conflito de interesses do ffci ?

@Cleber46 ; Não foi no FFCI, estava me referindo a um certo "big" fundo em que a administradora quis dar uma de esperta para cima dos cotistas.

Que combo @Bastter

@acumulador é BRCR! Me deve uma cota de FFCI... Abs

@Wallace, é promoção do site... fale com o patrão! :)

Legal pessoal. Na real eu nunca parei pra ler esses relatórios, montei minha carteira mas nunca comprei um Fii ainda, acho que vou começar a ler os tais relatórios e aprender mais

Eu faço igual o @czorati, mas tenho meu pé atrás com um banqueiro famoso... porém, não mudo muita coisa por isso, só conferi se não tava exposto demais a ele. Inclusive entrei no BRCR mês passado depois que acabou o rolo, vida que segue.

Análise de governança, assim como de outras coisas, tem uma boa dose de subjetividade. Portanto, cada pessoa vai dar mais peso maior para uma coisa do que para outra, dependo daquilo que lhe dá mais conforto. Por sorte, até o momento, foram muito poucos os problemas de governança e não lembro da nada realmente SÉRIO. Quanto ao itens, vou concordar um pouco com o que cada um disse: - A enorme maioria dos FIIs listados divulga relatórios mensais. Portanto, a não divulgação já é algo que foge à curva. - Ver a qualidade dos relatórios mensais e demais informativos. Tem administradores que emitem relatórios com muitas informações e outros que são mais simples. - Alguns fundos, quando passam por alguma situação que pode causar algum desconforto, emitem um ou mais Fatos Relevantes, tentando explicar ao máximo à situação. - RI que responde rápido e de maneira precisa. Muitos fundos são tão calmos que realmente nem há muito o que noticiar. Por exemplo: fundos menores, com gestão passiva, sem problemas de vacância, sem brigas judiciais, sem obras no momento... Esses aí realmente não vai ter muito o que falar. O relatório pode ser simples e direto sem que haja algum problema. @Tomaz42, recomendo fortemente que você comece a acompanhar os relatórios. Você está jogando foram uma das grandes vantagens dos FIIs sobre as ações: nas ações, os relatórios são trimestrais e divulgados com dois meses de defasagem. Nos FIIs, são mensais e quase que sem atraso. No início vai parecer que é muita coisa, mas com o tempo você se acostuma. Tem fundo que você não vai levar 10 minutos por mês pra ler. Separa no seu planejamento mensal uma data para ler todos os informes. Dependendo da carteira, não vai demorar uma hora por mês. E, com isso, você vai ter uma noção mais clara se o fundo está melhorando ou piorando, o que vai te permitir rever suas posições com razoável antecedência. Ou, pelo menos, antes de boa parte do mercado.

[ Faltou a conclusão da resposta geral ] Ou seja, claro que uma governança mais forte é desejável, mas não é um impedimento a entrar em algum FII com um case que você considere interessante. Basta acompanhar.

Comecei a montar minha carteira de FIIs (tenho 6 pois compro 3 por mês)como sei o dia que determinado FII divulga o tal relatòrio?Tem como ser notificado pela Bastter.com?

@Nod.RJ obrigado. Nada melhor do que a luz dos que estudam.

Em relação à governança, a impressão que tenho é que FIIs têm mais "pegadinhas" que ações. Embora tenha pouco tempo de estudo em FIIs, algumas situações, além da do BRCR, já me deixaram de cabelo em pé. P. ex., no fórum do PRSV, o Jorge87 resume bem os comentários de outros foristas em relação ao gestor: "não se trata de mera vacância, mas de omissão, desídia e leniência do gestor, que não colocou nem anunciou as unidades vagas para locação.". Preocupante... Já no fórum do KNRI, alguém levantou a dúvida de que a grande quantidade de dinheiro em aplicações financeiras e não em imóveis poderia estar ocorrendo por conflito de interesses, uma vez que a gestora é do Itaú. Estas coisas não estarão nos relatórios, mas a leitura dos fóruns pode ajudar na análise.

Eu olho pouco isso. Dou uma acompanhada nos relatórios, mas muitas vezes os próprios usuários esmiuçam aqui no Bastter.com as coisas mais importantes. A grande proteção é a diversificação. Fazer uma carteira com muitos e muitos FII permite que você assuma o risco de ter FII com governanças piores ou com imóveis menos interessantes. Em ações isso também acontece, claro, mas a verdade é que eu acho que é bem mais difícil que um FII seja ruim. Em ações você cata as boas. Em FII, você exclui os ruins. Em minha pouca experiência, é isso que tenho visto. Tenho uma carteira com 40 FII. O que tem maior objetivo percentual tem 3.5% (são os grandes, que classificam por aqui como geracionais). Como FII representa, por enquanto, 40% da minha carteira total, isso dá 1,4% e apenas para os FII em tese mais seguros e de maior longo prazo. A maioria dos FII representa apenas 1% da minha carteira total. Com o passar do tempo, a tendência é o percentual dedicado a FIIs na carteira se reduzir, já que vou passar a investir em outras coisas. Essa foi a proteção que encontrei e que acho melhor que qualquer pontualidade nos relatórios (que ainda assim é interessante) ou que qualquer localização de imóveis. Como preocupação adicional, a maioria dos meus FII é de tijolo e tem muitos imóveis (corporativo pulverizado).

Eu acho que governança, em geral, é algo impossível de ser realmente analisado. Ja ví, em vários ramos, empreendimentos "com transparência" e com "gestão sólida", que "de uma hora pra outra" desabaram. Ai você descobre que os relatórios não eram tão transparentes assim, que a gestão era temerária e que o problema se acumula de anos. No caso da Enron, por exemplo, uma das maiores companhias de auditoria do mundo estava envolvida ate o pescoço. Claro, existem critérios que podem ser adotados para a avaliação. Mas, se os caras não forem sérios, tudo vai indicar para boa gestão e seriedade e V. só vai saber quando for tarde demais.

Apenas complementando o raciocínio. Existem alguns comportamentos de gestores, de todo tipo de investimento, cujas atitudes são um grande dedo do meio erguido pros investidores. Destes V. tem que fugir a todo custo. E sim. Em todos os ramos existem as chamadas "boas práticas", que passam confiança. Mas, infelizmente, as boas práticas são maquiáveis. Então, por mais que V. adote critérios do que são as boas práticas e quais valem ou não investir dinheiro, inevitavelmente V. tem que confiar que as referidas boas práticas estejam realmente sendo adotadas.

@Fabio27, Essa questão de que os fundos aplicam seu caixa em fundos do administrador ou gestor é algo que acontece em todos que já olhei. Se isso for nota de corte, não vai dar pra colocar nenhum na carteira. Mas isso acontece nas empresas também. A BB Seguridade é 67% do BB. Onde você acha que ela aplica o caixa dela? Agora, se alguém desconfia ou detecta alguma falta de empenho do gestor em resolver uma vacância ou algo assim, aí é justificável olhar com lupa o caso e fazer uma análise caso-a-caso.

Em todo o caso, por mais que nos dediquemos a estudar os FIIs e as ações, uma coisa é certa: SÓ A DIVERSIFICAÇÃO SALVA.

O cotista pode ter acesso à ata de AGO / AGE ? Já pensou no que rola numa AGO/AGE de um imóvel que tenha como proprietários não só o FII mas também salas/andares/lojas com proprietários pagam pela manutenção e zelam por suas propriedades? Eles talvez deixem registrado muita coisa que o administrador não repassa e que futuramente desconta de cota a título de "reforma" que poderia ser evitada se a preventiva estivesse sendo feita adequadamente, mesmo que isso representasse um contingenciamento e menor distribuição. Claro que em alguns FIIs mono isso não faz sentido.

Discordo do @Tiagovnn, ñ tem sentido gestor ñ publicar por exemplo detalhes como taxa de vacância ou demandas judiciais, estes dados são imprescindíveis pra avaliar um fii pra investimento, considerando estes dados fundamentais dá pra ter indícios da qualidade do gestor do fii e de suas intenções. O q ñ impede claro q aconteça o contrários, relatórios muito bons para tentar esconder algo, etc, mas isso só diversificação salva, o importante é retirar os ruins pra seleção da carteira.

@Nod.RJ, o que a pessoa questionava a respeito do KNRI não era simplesmente o dinheiro estar aplicado no Itaú (o que, como você disse, é algo lógico e previsível). Mas sim a suposta intenção do administrador de não usar, ou postergar o seu uso, o (grande) caixa destinado a aquisições de imóveis, de forma a beneficiar as aplicações do banco. Este seria o conflito de interesses. Mas este realmente não é um exemplo significativo para corte. Tanto é assim que este FII está na minha carteira teórica. Agora, as questões levantadas no fórum do PRSV realmente me fizeram eliminá-lo como opção.

@zippo57, concordo em parte com a sua colocação. Só vou reorganizar o raciocínio para simplificar minha explicação Você está supondo um FII que não seja o dono do condomínio, mas apenas de um pedaço dele (alguns andares ou algo parecido). Portanto, o Fundo precisa participar da reunião de condomínio, como um condômino qualquer, votando nas pautas apresentadas. Bom, até onde sei, qualquer ata de condomínio grande é registrada em cartório. Isso já confere a ela total publicidade. Ou seja, qualquer pessoa (QUALQUER PESSOA) pode ir ao cartório e tomar conhecimento. Não precisa ser condômino e não precisa nem explicar o motivo. Partindo desse pressuposto, é pouco provável que algo realmente bizarro ocorra sem que o gestor avise aos cotistas. Além disso, em condomínios grandes é normal manter um caixa de reserva para pequenas necessidades. Isso já dá autonomia ao síndico de definir algumas reformas/melhorias sem precisar chamar assembleia e sem gerar custos adicionais. Por último, supondo que seja uma despesa alta e que se decidiu por aumentar o valor da cota condominial, se o que foi discutido é uma despesa de manutenção, ela será paga pelos inquilinos. Só recairia ao fundo o correspondente à área vacante. Portanto, apesar de ser possível, não é provável.

Quanto ao fato do gestor manter capital em um fundo de renda fixa , a análise é bem subjetiva. Um fundo com gestão ativa optar por manter uma reserva de liquidez de forma a estar preparado para capturar alguma oportunidade que apareça. Além disso, é esperado que essa reserva fique em algum fundo com taxa de administração baixa. Ou seja, vai render pouco ao administrador do fundo. Fora isso, se você tem alguma dúvida de que o gestor está fazendo um bom trabalho, temos algumas opções: - Fazer perguntas pra entender o que está acontecendo e nos sentirmos confortáveis. - Reduzir a participação do fundo na carteira (ou colocá-lo na quarentena). - Sair de vez se isso está realmente tirando o sono. Investimento é pra acumular patrimonio e não pra causar stress.

Também é importante analisar a composição antes de "tacar pedra". Pelas últimas demonstrações financeiras do KNRI: - A carteira de LCI dele está no Santander (R$ 96 M); - Os fundos de renda fixa equivaliam a R$ 26 M que estavam divididos entre um fundo do Itaú e outro do BB. Então não sei se a denúncia de conflito de interesse é pertinente....

@Cleber46 Mas foi exatamente o que eu falei no meu segundo post. Existem alguns gestores, e isso vale pra qualquer investimento, cuja atitude é temerária. Esse exemplos que V. falou sao o caso classico daquilo que V. em que fugir a qualquer custo. Mas, existe muito mal gestor que quando V. olha, parece que é transparente e de boa gestao. So quando a bomba estoura V. ve que os relatorios nao refletiam a realidade. Concordo que só a diversificação salva.

Não entendi, FIIs tendem a ter pior governça que ações?