Como proceder quando um FII faz uma nova emissão de cotas?
comentada em 31/10/2018 16:01

Ainda não consegui ficar confortável com a ideia de ser diluído a toda hora. É como se o patrimônio estivesse sendo diminuído a cada emissão de cotas e o investidor se visse obrigado a correr atrás do atraso.

Poderiam falar mais sobre isso? Quero partir para os Fiis mas esse ponto está me incomodando.

Por que a diluição não incomoda vocês? Ou quem investe costuma comprar as cotas das novas emissões para manter o mesmo nível de patrimônio??

a diluição não me incomoda porque não tenho participação significativa no fundo, não vou alterar nada la entao se eu tenho 0,00000001% ou um zero a mais tanto faz

O que importa para mim é o seguinte: a nova emissão agregou ou destruiu valor ? em que sentido, vamos pensar num fundo de tijolo, se o dinheiro arrecado foi para comprar imóveis melhores, que vai deixar o fundo mais competitivo, com menos vacância, etc entao agregou valor. Ou trocando em miudos se ele usar o dinheiro para comprar predios melhores ou igual aos que tinha nao me incomodo, mas se usar para comprar predios piores ai me incomoda.

Vamos pensar o seguinte: o fundo tem de distribuir no mínimo 95 % do lucro logo ele so cresce via emissão, se a nova emissão trás um crescimento saudável entao ta blz.

O problema é o conflito de interesses, veja bem: para o administrador via de regra se o patrimonio aumenta ele recebe mais pela administração pois quase todos tem taxa atrelada ao PL ou ao valor de mercado. Dito de outro modo, ele ta crescendo como um processo natural, desejável, sustentável ou so esta querendo crescer para ter mais taxa ?

eu penso por ai mas sei muito pouco de FII, ainda assim não resisti a tentação de comentar

resumindo ao extremo: a pergunta que vale um milhão é:

o fundo decidiu crescer porque viu oportunidade de se tornar melhor ou so quer ser maior para gerar mais taxas ?

essa é a questão se vai diluir ou não nao me importa pq se ele gerar valor no crescimento a minha cota vai ter mais valor e vai gerar mais renda, se ele destruir valor é contrário

dando um exemplo matemático de conta de padaria ...

vc tinha 1% de um fundo que valia 1000,00 se ele cresceu em 10 x sem destruir valor vc vai ter 0,1 % de um fundo que vale 10.000,00 se ele cresceu e gerou valor seu 0,1 % vai valer mais se destruiu valor vai valer menos ....

Na emissão ele passa por um regime transiente, até alocar o dinheiro etc vc nao sabe se gerou ou destruiu valor, so vai ver isso no longo do tempo ...

O fato de ele ser maior vai permitir ganho de escala ? ex negociar melhor as ações de manutenções ? vai permitir ter prédios melhores ? mais atratativos com menos chances de vagarem ?

ou so vai ter mais predio sem agregar nada as vezes até agregando problemas ?

como saber isso

pergunte ao @Nod rs

Eita... ou estou com uma visão errada ou o pessoal está inventando...

Ao meu ver:
quando a empresa busca captar dinheiro no mercado, ela "dilui" os que já possuem. Ou seja, se você era dono de 1%, vai ser dono de 0,9%. Entretanto, pensando em PEQUENOS INVESTIDORES, isso não quer dizer absolutamente NADA, uma vez que já possuímos 0,000000001%, por exemplo.
Ademais, se a empresa consegue transformar isso em VALOR e não em DÍVIDA, já agregou valor ao teu patrimônio investido nela.

Não entendo o seguinte: você tinha R$1000 investidos numa empresa. Se ela emite mais cotas, você continua tendo R$1000 mas, se a empresa não fazer mesbla com o dinheiro, voce tem esse dinheiro com mais VALOR.

Ou eu sou burro e não estou entendendo nada. Pra mim isso é preocupação desnecessária!

@Bastter dá uma ajuda aí, por gentileza

Se o ativo tem valor não muda nada. Veja por exemplo o HGLG cuja receita vem aumentando desde a última emissão, mantendo a razão despesas por receitas praticamente inalterada.

Se o FII for bem gerido, a diluição será só de participação, nunca de retorno. Um bom gestor só chama emissão se houver possibilidade de investir em ativos com retornos melhores ou iguais aos que já existem no portfólio.

Imagina um FII que dá retorno de 100% do CDI e a gestão resolve fazer uma emissão para dobrar o patrimônio e o número de cotas, só que agora investindo em ativos que retornam 120% do CDI. Sua participação foi dividida pela metade, só que agora cada cota do FII tem um retorno de (100 + 120)% / 2 = 110% do CDI. Ou seja, a emissão gerou valor para todos os cotistas.

É claro que o cenário acima pressupõe boa gestão (e bons negócios), o que nem sempre é verdadeiro, por isso a importância de acompanhar o que é feito com o dinheiro das emissões. Mas a emissão por si só não é nenhum problema. Aliás é justamente o contrário, é uma oportunidade para aumentar o valor do FII.

Concordo com o comentário acima. A chave está na gestão dele.

Tem de tudo no mercado. Tem FII emitindo cotas e usando boa parte para aumentar os rendimentos.

Tem FII emitindo cotas e usando para fechar bons negócios.

No final das contas nova emissão pode melhorar ou piorar o FII. Depende de uma boa gestão.

Se a gestão do FII é ruim, temerária, a emissão é só a cereja do bolo de problemas, melhor não ser cotista disso.

Se é boa, não precisa se preocupar com a emissão, tenderá a melhorar o FII a partir da aquisição de novos imóveis de valor, aumentando a diversificação do fundo. Pode participar da emissão se fizer sentido dentro dos seus aportes, não participar se não quiser.

Gestão, gestão, gestão!

1 Se a gestão for boa:

Vai emitir as cotas comprar bons ativos (imóveis, CRIs etc) Então vc tinha 5% de um bom ativo por exemplo, vai ter 2,5% de dois bons ativos estando mais diversificado. O ideal é que sempre compre ativos iguais ou melhores que a média dos atuais do portfólio.

2 Se a gestão for ruim:

O dinheiro vai ser usado para aumentar o patrimônio do FII e a taxa de administração de maneira indiscriminada sem juízo de valor.

Então: gestão, gestão, gestão.

Existem dois tipos básicos:
1  - Fundos que querem crescer. Normalmente é um fundo que irá comprar um novo imóvel, mas pode ser um imóvel que vai fazer uma expansão importante, como às vezes acontece nos shoppings.

2 - Fundos que estão sem caixa. Normalmente um fundo com uma vacância muito alta, as receitas não pagam as despesas e a reserva de caixa está acabando.

O tipo 1 é bem mais comum. Do caso 2, podemos listar os casos do CEOC11 e do THRA11

No caso 2, certamente há uma diluição na pior interpretação da palavra. Vamos olhar como exemplo o THRA:
- Ele tinha 1.368.247 cotas.
- Então cada cota tinha direito a 0,00731% do resultado.
- Na época, o imóvel estava totalmente vazio
- Em 2015, com o caixa acabando, ele fez uma oferta pública de emissão de cotas.
- Emitiu 104.481 novas cotas
- Ou seja, cada cota passa a ter direito a 0,00679% do resultado.
- Então cada cotista tinha uma decisão a tomar: ou adquirir mais cotas para manter seu percentual de participação ou aceitar ter uma fatia menor dos resultados do fundo.

Mas o caso 1 não é uma diluição propriamente dita.
Vou fazer um exemplo com o MALL11:
- Ele hoje só tem um shopping, em Maceió-AL
- Ele tem 1.860.134 cotas
- Como o resultado dele é de cerca de R$ 1,1 milhão/mês, isso dá cerca de R$ 0,62/cota/mês.

Ele está fazendo uma nova emissão de cotas. Ele pretende captar R$ 260 milhões, pela emissão de 2,7 milhões de novas cotas. Então ele vai ser um fundo com mais de 4,5 milhões de cotas.

Agora vamos supor que os dois novos shoppings que ele almeja comprar rendam um resultado mensal de R$ 2 milhões/mês.
Com isso, o resultado que ele vai distribuir passará a ser de R$ 3,1 milhões (R$ 1,1 pelo shopping Maceió + R$ 2 milhões pelos novos). E esse resultado será dividido por R$ 4,5 milhões de cotas. Isso dá R$ 0,68/cota/mês.

Então sim, você tem uma participação menor no resultado, mas pode ser um resultado bem maior. Ou seja, nem sempre ser diluído será um resultado ruim.

Procedimento simples para emissões:
1 - O fundo atende seus critérios para ser sócio? (Se a resposta é "não", não tem nenhum sentido participar da emissão)
2 - Abra o Bastter System. Compare o quanto o fundo representa da sua carteira com o seu objetivo. Se ele estiver acima do objetivo, não faz sentido participar da emissão. Vai concentrar ainda mais risco.
3 - Compare o preço da emissão com a cotação no Home-Broker. Se estiver mais barato no HB, não tem motivo para entrar na emissão.

Se passou nisso, até pode entrar na emissão. Mas, no longo prazo, não vai fazer nenhuma diferença entre participar da emissão ou comprar no Home-Broker ao poucos.

muito claro, esse @Nod é demais hein

Essa última resposta do @Nod podia entrar pra FAQ de emissões dos FIIs. O que acha @Giovani ? Abraço.

Obrigado ao Nod e tambem aos demais!