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->Alguns conceitos prévios básicos :
Financiar : Não, pois basicamente você está pagando mais juros (ainda mais no Brasil) do que qualquer outro investimento possa te retornar.
Localização zuada : Não, a única coisa que você não pode mudar é a localização. Até mesmo um apartamento horrível, cheio de problemas no prédio, só que bem localizado, pode ser demolido e construído um prédio 0 km no local.
Terreno : Provavelmente você vai se estressar. Não é recomendável a não ser que você saiba realmente o que está fazendo, trabalha com isso ou algo do gênero.
Documentação estranha : Não*, a não ser que você saiba realmente o que está fazendo, assumindo os riscos e tendo em mente como reverter a situação.
Rolo (Em cima de bar, cheio de problemas estruturais, etc) : Não*, a não ser que você saiba realmente o que está fazendo, ou seja, trabalha com isso, tem uma equipe para restauração ou algo assim.
Na planta : Não*, pois basicamente você está pagando menos só que com um risco maior, acaba que no final das contas, com todo stress e complicações, não* vale a pena. Para valer a pena você precisa saber realmente o que está fazendo e assumir este risco (corresponder a um % muito pequeno do seu capital), confiar bastante da construtora (de preferência ter uma relação próxima) e tentar pagar a maior parte do $ quando o imóvel estiver pronto para morar.
Construir : Se fosse casa para morar, seria uma coisa, pois apesar do stress tem a questão de "quero morar com essa planta aqui e tudo mais". Mas por ser de investimento, acaba que se for entrar, tenha em mente que vai se estressar, então por sua conta e risco.
-> Tipos de imóveis (foco em investimento e não a casa própria)
.Quarto e sala : O típico imóvel para investimento falado aqui na Bastter, continua sendo provavelmente o melhor custo benefício, se bem localizado e sem rolo. Acredito que a área não passe de 50m².
.Dois quartos (geralmente 1 suíte + 1 quarto + 1 banheiro + sala + cozinha e talvez banheiro de empregada) :
=> Andei comparando com o custo benefício do quarto e sala com o 2 quartos, e o resultado foi interessante. Procurei em um bairro nobre, na mesma rua, com especifiações semelhantes. Um quarto e sala de 40 m² custava 410 mil, enquanto um 2 quartos com 60m² custava 550 mil. Para concretizar a compra de cada um deles, você teria gasto com os trâmites legais + obrinha geral, digamos que para o Q/S seja de 40 mil enquanto no 2 Quartos seja de 50 mil.
Então o valor gasto total seria 450 mil (no Q/S em 40m²) e 600 mil (no 2Q em 60m²), dessa maneira o preço $/m² no Q/S foi maior do que o $/m² no 2Q, isso era obvio, porque o aluguel é proporcionalmente maior.
Então decidi comparar o preço dos alugueis : 1200 no Q/S e 1500 no 2Q.
Então fiz um MMC > 1 milhão e 800 mil : Compraria 4 Q/S ou 3 Ap 2Q.
Isso renderia 4800 no Q/S e 4500 no 2Q.
O objetivo não é analisar o aluguel em sí, mas por se tratarem da mesmo tipo de imóvel, a valorização deve acompanhar esse percentual.
Conclusão : como eu esperava, o Q/S foi mais vantajoso no custo benefício, mas fiquei surpreso porque a diferença era ínfima (7% a mais de "vantagem").
Só que eu ví vantagens significativas nos apartamentos de 2 quartos :
- Um 2Q é mais propício para você morar caso ocorra algo, já um Q/S se você já tiver filho ficará mais complicado, ou seja, tem a questão da flexibilidade, você pode alugar ou morar.
- Muita gente tem preconceito com Q/S, acaba preferindo pagar um pouquinho mais para ficar num 2Q ou dividir um 2Q com alguem.
- Um 2Q já consegue acomodar uma família, já um Q/S provavelmente não, então em um tempo de crise, se você baixar bastante o aluguel (igualando ao Q/S) você muito provavelmente não ficará sem inquilino, tendo que pagar IPTU/condomínio.
- Você só pode usar o FGTS uma vez se eu não me engano se já tiver casa própria ou algo do genêro, e é cheio de regrinhas. Então talvez seja melhor você gastar esse "trunfo" num apartamento um poquinho maior.
Então por causa dessas considerações, eu acabei abrindo o leque para Aps de 2Q bem localizados.
.Apartamento maiores que 70/80m² ou 3 quartos : Acaba que o custo benefício não sai muito interessante.
.Salas comerciais : Geralmente rende um pouco mais que o QS/2Q mas acaba que a vacância a longo prazo faz empatar o rendimento. A desvantagem em relação ao imóvel residencial é que você não pode morar. Mas se você quer adicionar mais imóveis no portfólio, talvez seja uma boa pelo que eu tenho pesquisado, apesar de casa vez mais salas comerciais estarem integradas a empresas ou fundos (mas acaba sendo as de maior porte, como as lajes corporativas, que geralmente não é do porte financeiro de pessoa física).
.Casas : Depende. Se for em um lugar típico residencial e/ou sem valor, provavelmente, se for levado apenas para o lado de investimento, não valeria a pena. Agora se o lugar for de valor é tiver pouca concetração de casas no local com expansão excessiva de prédios, tem boa chance de valer a pena. O ponto desse argumento é o seguinte : A expansão de prédios ou vertical pode acontecer intensivamente, mas há uma limitação física horizontal para a quantidade de casas. E como o bairro ou região em questão é concetrada quase exclusivamente por prédios, acaba que a procura para morar em uma casa é superior a oferta.
.Lojas : Não se iluda com essa coisa de "aluguel de loja paga mais do que aluguel de apartamento", você já deve ter percebido o quanto de loja fica vazia durante bastante tempo, e ainda pagando IPTU e as vezes condomínio, então acaba que essa vacância, a longo prazo, faz empatar o rendimento do imóvel residencial com o comercial. Se você já tem uma loja acho que seria ruim você vender, vai acabar girando patrimônio e vendendo por qualquer preço, agora antes de adquirir um imóvel desse tipo, tenha em mente os riscos e procure algum imóvel de valor e bem localizado (mesmo que o preço seja um pouquinho maior), a fim de evitar futuros problemas.
.Galpão/logística : Para um investidor comum da bastter provavelmente não vale a pena, pela questão de estresse e logística adequada, etc. Mas se você entende e quer se arriscar nisso, pode ser uma boa.
.Imóveis residenciais ou comerciais construidos a base de container : parece piada, mas já é comum em diversos lugares desenvolvidos; há hoteis, casas simples, casas modernas, casas hibridas (tijolo e container), restaurantes (o madero fez um em Curitiba). Mas é algo que se você não quiser se estressar nem perde o tempo, até porque tem haver com construção.
