Correlação SELIC x FII
comentada em 22/11/2014 09:49

Administrador/gestor no geral tem recebimento mínimo, para além do recebimento percentual. Então mesmo que caia muito eles não serão (tão) afetados. De histórico parece não haver muita movimentação de administrador. A imensa maioria foi negociada ou acordada, e mesmo a única que eu vi que foi na "briga" era de uma empresa que estava fechando operações no Brasil. Mas se no limite uma admin falar "não quero mais", daí são 30 dias para achar outra, ou senão o fundo é liquidado.

@André.PC, Apenas por pura curiosidade mórbida, vamos supor: - Um FII de tijolo. - A administradora diga "cansei". - Por algum motivo inerente ao fundo, nenhuma administradora se interesse em pegá-lo. - Conforme você disse, o fundo será liquidado. Em um fundo de papel ou fundo de fundos, é mole: vende tudo a mercado, apura o quanto deu pra cada cotista e paga. E em um fundo de tijolo? Leilão?!

ICVM 472 art. 37. Em caso de renuncia convoca-se imediatamente uma assembleia para decidir a troca do administrador ou a liquidação. Na falta de outro admin, a admin anterior que faz a liquidação do fundo. Não diz exatamente *como* é a liquidação... Imagino que serve leilão, carta proposta. Imagino também que a assembleia pode decidir liquidar o fundo com a distribuição do patrimônio de forma indivisa entre os cotistas, mesmo esquema de frações ideias dos imóveis... (imagine o mostro que ficaria a matricula do imóvel nesse segundo caso), pois que liquidação não significa necessariamente venda, apenas que o fundo não vai continuar. Já teve outros fundos que encerraram assim. O leilão é situação mais limpa. Um take over no meio da confusão a situação mais mórbida. A pressa não está definida em regulamentação que eu me lembre. Então pode ser bem variável a "pressa" ou a "boa vontade" na de liquidar o fundo.

Frações ideais dos imóveis???? Imagina um fundo multi-imóvel! Imagina as custas cartorárias! É mais fácil entregar um dos prédios pro cartório! kkkkkk

Pois é... Se a situação chega nesse ponto é mórbida mesmo. Por mais que o imóvel em si exista independente de tudo o mais, é um momento de crise para o FII, o CNPJ, a empresa FII. Daí que as soluções de mercado são todas "revoltantes": vender a preço de prédio derrubado ao primeiro que aparecer, fracionar (e morrer no cartório), levar um take over dos ativos a qualquer preço... A última opção é a mais factível, na verdade. Dando as consultorias eu comecei a ter contato com os pools de recursos de gente que mexe no mercado estilo tuba. Gente que com toda tranquilidade pegaria as cotas a preços de crise só para ir na assembleia votar a venda do imóvel para eles mesmos. Já tem as cartas de solicitação de transformação do FII em outras estruturas prontas, aliás. Só estão esperando acontecer.

Mas isso ainda nunca chegou acontecer né @André.PC? Viu por que quero o livro de crises... os inocentes como eu nunca sabem até aonde vai a criatividade dos tubas...

Mas mesmo um fundo monoativo com imóvel recém-desocupado, e sem nenhuma reserva de contingência, que iria, até a eventual locação, gerar despesas de administração (incidem sobre o patrimônio mesmo que desocupado) sem ter condições de pagar, ainda seria interessante para o administrador a não ser que o cenário seja extremamente pessimista, como ficar uns 2 anos sem locar, não? Ou talvez um fundo com PL muito baixo. Afinal hoje em dia compra-se carteira de clientes, compra-se carteira de crédito/recebíveis, em fundos comuns gestores pagam comissão por captação de clientes com recursos... E no caso dos fundos uma vez concluída a locação faz sentido que o administrador tenha direito a, antes de começar a distribuir rendimentos, reter as taxas em atraso, bem como valor para colocar em dia IPTU, condomínios, etc. não? Daí não seria nem um pagamento a fundo perdido, apenas um empréstimo. Sou novo nesse assunto de FII... pela conversa de vocês tem alguma coisa que não estou enxergando...

@sniper O administrador pode sair por vários motivos, não só por falta de pagamento. Por estar encerrando operação, por ir a falência, por achar que o custo está maior que o benefício (quando dá muito rolo ou atende muito cotista nada a ver), por sofrer intervenção do Bacen... Várias dessas situações, previstas, não tem a ver com o imóvel. O fundo ficar sem dinheiro provavelmente vai dar problema primeiro do lado dos cotistas que do administrador (preço abaixo de reposição -> take over), porque ficar sem dinheiro normalmente é um passo bem posterior ao ficar sem renda. No caso do fundo ficar sem dinheiro as despesas continuam caindo na contabilidade, então sim, admin teria preferência no recebimento. Não seria nem retenção... Mas enquanto que talvez (só talvez) o admin resolvesse esperar ter receita novamente, o mesmo não se pode dizer do município (IPTU), gráfica, contador, auditor... Mas por mais que a lei diga que o FII é patrimônio separado do administrador, tem um tanto de administrador aí que é processado em nome do fundo. Então um admin, sentindo que vem rolo por ai diz "não", renuncia, e entrega o rolo para àquelas pessoas a quem de direito tem de resolver: os cotistas. Afinal, elas são dono do fundo, não? Eles que se virem para arranjar inquilino, aportar grana, lidar com os cotistas que não aportam, arranjar e pagar advogado contra os processos de tomada do imóvel por falta de pagamento, ir no Cartório de Registro de Notas averbar cada negociação das frações ideias do imóvel... Essa é a situação que estamos discutindo. Que um FII sem administrador é bem, bem diferente de um imóvel com 1000+ sócios. Isso se sobrar o imóvel, depois da renúncia/destituição.

@Kleber_stumpf Nunca chegou a acontecer no Brasil, em fundo listado. Ainda não parei para ler o histórico dos fundos não listados para ver se teve algum caso. Via de regra quando um admin sai, outro toma o lugar. Se tudo estiver funcionando, porque não? Mas se por algum motivo ninguém se prontificar, a regra diz que o fundo vai a liquidação. Detalhe: vai à liquidação pela mão do próprio admin que renunciou*. Se o admin pediu para sair e ninguém aparece para continuar, imagine a boa vontade e paciência de fazer uma liquidação ordenada... Sobre os tubas, acredite-me, não é questão de criatividade. Eles querem negócios bons e só. Se outros investidores oferecem isso a eles voluntariamente, porque não? Um único tuba tentou vender os ativos do HGJH, conseguiu unir três fundos em um e ainda mandou vender os imóveis de outros dois FII. Um só. Sozinho. Isso tudo em fundos normais. Imagine se não será negócio intervir em um FII em crise. * Ou outra instituição apontada pelo Bacen/CVM (não lembro agora), no caso de intervenção.

não se enquadra muito nesses quadros, mas num teve um rolo sinistro de administração com o EUROPAR que ferrou o fundo por um bom tempo? depois de concluída a troca parece q as coisas voltaram ao normal