Cotação afeta o FII?
comentada em 07/10/2015 22:44

Minha opinião. Os cotistas afetam o fundo. Quando participei de algumas assembleias tive a impressão que o gestor é muito cobrado para manter os rendimentos. Os cotista vêm a distribuição como renda e não querem que ela seja reduzida, seria algo como "salário" para pagar as contas.

@Leonardo98, há aqueles que fazem conta de Dividend Yield entre o rendimento e a cotação. Se a % ficar baixa (pela queda dos rendimentos) eles vendem e compram outro FII com um DY maior. Há outros que acreditam que se o rendimento caiu é porque o fundo perdeu os fundamentos e portanto pelo pânico saem vendendo. E outros casos nesse linha. O administrador do fundo sabendo dessas situações procura manter uma linearidade na distribuição de rendimentos para que a cota não sofra tanta oscilação. Fora tudo isso que já foi dito, não vejo um motivo real para se manter uma distribuição mesmo à custo do caixa.

A lógica é bem pelo que o pessoal falou. A queda de rendimentos tende a causar uma queda das cotação. Da mesma forma, distribuições mais altas tendem a elevar as cotações. A principal razão é a preguiça mental que impera na sardinhagem. A manada acha que dividendos e rendimentos são "brindes" que surgem do nada. Uma boa notícia derivada disso: eventualmente, um fundo pode distribuir menos por um tempo sem ter relação com fundamentos. Isso vai permitir comprar as cotas a preços mais interessantes. Outra coisa: desde que a SELIC passou de uns 12%-13%, essa relação com rendimentos já não está tão forte. Existem algumas teorias, mas vou expor apenas uma: com a RF voltando a pagar um pouco melhor, o pessoal que não entende muito desse mercado voltou para sua "zona de conforto" e saiu dos FIIs. Quem sobrou tende a ter um melhor entendimento do mercado e não se deixa abalar tanto por redução dos rendimentos. Então você tem um mercado menos relacionado a rendimentos e mais relacionado a fundamentos. Agora me permitam dar uma de "Advogado do Diabo". Existem fundos com receitas irregulares. Podem ser aluguéis com previsão de pagamentos em certas épocas do ano. Ou CRI com cronogramas trimestrais, semestrais, etc. Alguns fundos optam por reduzir um pouco essa irregularidade. Como? Distribuindo um pouco mais que o resultado em meses "magros" e um pouco menos que o resultado nos meses mais "gordos". Ou, como a história da formiga e da cigarra, o fundo pode se estocar de resultado no "verão" para gastar no "inverno". Devido à regra dos 95%, o mais importante é ver numa perspectiva semestral. Um estudo de futurologia que pode ser feito é verficar o histórico de resultado nos mesmos meses do ano anterior e tentar detectar como é o comportamento do fundo.

Além dos motivos já apresentados, acredito que haja mais um: vários fundos pagam taxas de administração baseadas em percentual do valor de mercado, assim, se a cotação cai, a remuneração dos administradores/gestores também cai.

Legal pessoal.... Algumas coisas eu não havia pensado, tem a pressão dos cotistas nas assembleias e a remuneração do gestor baseado no valor de mercado que, nesse caso, faz com o DY seja mais um item de marketing. Então posso pensar que essa busca por uma distribuição mais “atraente” é pra mostrar que o fundo tem uma boa governança, mesmo que seja meio “irresponsável”? Outra coisa: essa preocupação do fundo com cotação e proventos também tem haver com a regra de isenção dos rendimentos (50 cotistas no mínimo, um cotista não pode deter mais que 10% do fundo)?Pensando no seguinte cenário: o fundo x sempre distribuiu o que efetivamente teve de resultado (regra dos 95%, etc). Aí passa por uma vacância de uns 40%, por exemplo. Se os proventos caírem na mesma proporção, consequentemente haverá uma fuga em massa dos cotistas. Será que o gestor pensa nesse risco de perder a isenção dos rendimentos e por isso começa a “queimar” caixa pra manter a “atratividade “ do fundo? Lógico que fui ao extremo nesse exemplo.... Rs mas é só pra entender mesmo.... O que o “Advogado do Diabo” @Nod.RJ disse acontece no MXRF... Uns dos pontos bacanas desse fii... :)

Pessoal... Estava relendo as regras e vi o seguinte: - O fundo é obrigado a distribuir, no mínimo, 95% do resultado caixa semestral. - Esse critério pode ser flexibilizado por assembleia. - O fundo não pode distribuir mais que 100% di resultado caixa semestral. - Esse critério não tem flexibilização. Ou seja, numa primeira leitura, não dá pra queimar caixa. Se, ao longo do semestre, distribuir mais que o resultado, o último rendimento vai ter que ser menor... Quero tentar fazer um estudo de casos no próximo chat. Por favor, coloquem abaixo os nomes do fundos que, aparentemente, estejam queimando caixa para que analisemos.

@Nod.RJ, não pode distribuir 100% do caixa semestral, significando não poder distribuir mais que 100% do que recebeu no semestre, certo? O que quero dizer é que o fundo pode fazer uso do seu fundo de reserva para cobrir a distribuição caso queria pagar acima do que recebe e manter o fluxo de distribuição. Um exemplo para estudo é o BRCR11: Em Jan/2015 (R$ / cota): -- Lucro: 0,86 -- FFO Ajustado: 0,94 -- Distribuição: 1,01 Em Fev/2015 (R$ / cota): -- Lucro: 0,77 -- FFO Ajustado: 0,93 -- Distribuição: 1,01 Em Mar/2015 (R$ / cota): -- Lucro: 0,60 -- FFO Ajustado: 0,89 -- Distribuição: 1,01 Em Abr/2015 (R$ / cota): -- Lucro: 0,99 -- FFO Ajustado: 0,83 -- Distribuição: 1,01 Em Mai/2015 (R$ / cota): -- Lucro: -4,84 -- FFO Ajustado: 0,91 -- Distribuição: 1,01 Em Jun/2015 (R$ / cota): -- Lucro: 0,79 -- FFO Ajustado: 0,86 -- Distribuição: 1,01 Em Jul/2015 (R$ / cota): -- Lucro: 0,73 -- FFO Ajustado: 0,85 -- Distribuição: 1,01 Em Ago/2015 (R$ / cota): -- Lucro: 0,55 -- FFO Ajustado: 0,83 -- Distribuição: 1,01

Do BRCR, eu entendo a dúvida. Vou tentar mostrar algo dele no chat de amanhã. Mas, por ser um fundo enorme, os demonstrativos são bem complexos. Queria começar com um exemplo mais simples. Algum candidato?

@Nod.RJ, acho que HGLG e HGRE também estão pagando um pouco acima, mas acho que por lucro de vendas. Infelizmente são fundos grandes também. HGJH11 caiu o rendimento pra preservar o caixa se não me engano. Eu não acompanho a fundo, só anoto algumas coisas dos FIIs que tenho e só achei isso aqui (além do BRCR).

Uma dúvida :se eu comprar cotas de um fundo que vendeu um imóvel com lucro mas já distribui um rendimento maior a alguns meses ,como faço para saber se eu devo pagar DARF por causa dos lucros da venda? Como no caso do HGLG,citado pelo o @stever.

@mariotauma, Você só tem que comparar duas coisas: - Preço médio de compra das cotas (incluídos os custos operacionais) - Preço de venda das cotas (deduzidos os custos operacionais) Quando o fundo vende imóvel com lucro, ele repasse esse lucro aos cotistas como rendimentos. E os rendimentos são isentos.

@stever, Valeu pelas indicações. Vou tentar usá-las no chat.

@Nod.RJ tbm tem o FPAB. A DFC do 1S15 tem marcado lá um FFO de R$12.317 mil e distribuiu R$12.609 mil... Não chega a ser um “problema” porque o fundo tem quase R$3 milhões em caixa, mas acho que serve de exemplo também.

Beleza @Leonardo98. Vou olhar também. Só pra esclarecer, não estou dizendo que vou olhar cada caso. Quero pegar os exemplos que vão me ajudar a explicar o que quero.

@Nod.RJ,valeu pela resposta.Como eu só faço comprar estarei tranquilo,essa é mais uma vantagem de um FII sobre o imòvel físico não ter que pagar IR de 15% sobre ganho de capital. Outra dúvida:quando um fundo distribui lucros de uma venda de um imòvel a cota ,PROVAVELMENTE,sobe o preço da cotação?

@mariotauma, Sou pergunta é quase uma "pegadinha". A resposta correta é: "Renda Variável varia. Às vezes, varia pra cima; às vezes, pra baixo". Tentar prever o movimento de curto prazo do mercado fica mais no conceito de "chute" do que de "análise". Se fosse o Bastter, ele diria: "o mercado faz o que quiser no curto prazo. O importante é estar investido em valor diversificado. Ao invés de perder tempo com isso, vai ler um livro ou praticar um esporte". Entendeu qual a ideia?

@Nod.RJ,valeu pela resposta .Renda variável varia pra cima e pra baixo e principalmente no curto prazo.Desculpe pela pergunta de sardinha(como é difícil se livrar destes conceitos)