Dúvida FII
comentada em 28/01/2017 16:37

A relação de causa e efeito é ao contrário, vc se confundia pq o mercado precifica a redução do aluguel antes dela ocorrer de fato. Os inquilinos tem que avisar com certa antecedência que não vão renovar ou que vão reincidir o contrato...então a cotação caia antes do rendimento cair.

Os FIIS distribuem mensalmente 95% dos rendimentos aos cotistas que pode variar no caso de inadimplência ou vacância dos inquilinos, a variação das cotações não influencia na distribuição dos rendimentos. Lembrando que essa distribuição de 95% dos rendimentos não é a média mensal e sim semestral. Essa área de FII tem muitos feras no assunto que explicarão com mais detalhes.

Na verdade, se bem me lembro, foi uma época de desvalorização geral dos FII por causa da elevação dos juros (depois de um ciclo de afrouxamento, quando nossa querida DR se deu conta que a inflação ia estourar).

Mas a sua primeira dúvida é como disseram acima. A relação causa-efeito é o contrário do que pensou. As informações de inquilinos inadimplentes, inquilinos que declararão a não intensão de renovar ou que rescindiram o contrato antes do prazo, são divulgadas pelo fundo, e ccom isso o mercado acaba precificando a cota em função da expectativa de queda/elevação dos rendimentos. Edit: quanto a essa questão dos FIIs estarem "atrelados" a SELIC, eu não tenho muito a dizer por não conhecer o assunto a fundo;mas já li algumas discussões aqui sobre isso. Se pesquisar comcalma vai achar. Mas me lembro de já ter lido ou ouvido algum chat em q o Nod fala algo como isso mostrar sinais de que não está mais acontecendo...

Vou falar a respeito dos FIIs de tijolo pois não invisto em FIIs de papel, logo, não entendo. Como já falaram, é o contrário. É normal o rendimento pago influenciar na cotação, mas como tudo no mercado, precifica-se antes. Isso não é uma garantia, é só uma regra geral... e não quer dizer que vai ser sempre assim ou poderíamos ter FIIs com cotas custando R$ 0,00. Tem um limite pra isso pois as cotas tem como lastro imóveis, o mercado vai dar algum valor mesmo que não esteja distribuindo nada. É realmente diferente de imóveis da vida real pois nos FIIs qualquer oscilação de vacância pode alterar o preço das cotas dos mesmos. Isso ocorre pela liquidez e pelo mercado dar várias outras opções, mas como investidores de longo prazo não sustentadores do sistema, como sempre o correto é focar em valor e não ficar girando a carteira por qualquer vacância. Quanto a SELIC, ela é bem importante nos preços dos FIIs. Na verdade não é exatamente a Selic, mas a expectativa da mesma... pois como sempre, o mercado se antecipa. Não se sabe exatamente por qual razão isso ocorre, mas talvez por muita gente acreditar e/ou vender a ideia de que FIIs são renda fixa pela distribuição normalmente mensal e regular, assim fazem comparação entre SELIC e FIIs. Comparação bizarra pois se você gastar o rendimento dos FIIs, o ativo continua lá do mesmo jeito, já se gastar o da RF, tá queimando patrimônio. Ex: Com a Selic numa expectativa de 9% a.a., é normal que os FIIs tenham um yield de 9%, assim a cotação se ajusta para chegar nesse patamar de acordo com a distribuição, movimento natural de mercado. Isso não é uma regra geral, apenas uma base. Alguns FIIs o mercado cobra mais caro pela qualidade dos imóveis e/ou gestão, como SHPH11 e KNRI11, outros apresentam riscos de inquilino e o yield fica mais alto, entre tantas outras variáveis, mas no geral, os yields ficam numa média parecida. Outra coisa interessante sobre a SELIC e os FIIs é que os mesmos andaram juntos só até a SELIC chegar a 12%. Da mesma forma que temos um limite para a cota cair por ter o lastro em imóveis, temos na correlação SELIC x FIIs. Quando a SELIC passou dos 12%, as cotas não caíram mais e os yields não passaram dessa média (só em casos específicos)... mas isso é um mistério, muito embora tenham aparecido estudos a respeito antes da SELIC cruzar essa barreira. Não sei se fui claro, sou péssimo em explicar as coisas.

Ok, obrigado a todos! Vou estudar mais sobre os FII.

FII é um negócio complicado. Galera falou acima que rendimento pago influencia na cotação e não o contrário. Mas há um caminho contrário também: -considerando que alguns FIIs, não sei se muitos ou poucos, tem sua tx de administração como um percentual do valor de mercado da cota; - considerando que a tx de administração impacta no resultado; CONCLUI-SE que a cotação acaba por influenciar o rendimento também. Ou não?

A taxa de administração não tem tanto impacto no valor, do meu ponto de vista. O que realmente influencia na cotação é a expectativa e o mercado sempre vai antes. Por isso o importante mesmo é limitar uma % no BS para FIIs e ir diversificando primeiramente em multi imóveis e multi inquilinos que possuam valor e que você avalia a gestão como boa. No início me preocupava muito com isso e depois de estudar muito e ver vários vídeos do NOD estabeleci uma % máxima de FIIs e avaliei meu controle de risco, ou seja, se tudo der errado em FIIs quanto perco. Isso afeta minha vida? Essas perguntas que me fiz FIIs tem vantagem e desvantagem. Mas acho que ao longo do tempo tem mais vantagens. Posso acompanhar mensalmente os relatórios e avaliar meu risco em cada FII. Os juros compostos vou formando comprando todo mês um pouquinho e além disso se eu retirar parte do rendimento no futuro ainda terei o principal no FII, isso, claro, se ele tiver valor.

Eu acho que controle de risco em FII é bem mais suscetível a falha do que em ações. Em ações se uma empresa ficar ruim da noite pro dia, suas ações viram centavinhos mas ainda sim você sai "positivo", ou seja, vai perder o capital que investiu na empresa. Paciência. Mas em FII, principalmente mono-imóvel com mono-inquilino, caso fique ruim de uma hora pra outra as contas do fundo tem que ser pagas e o cotista fica devendo na proporção do número de cotas. Além disso, se o fundo não tiver uma liquidez razoável, a gente morre com o papel na mão, além da dívida, claro.

Exatamente @Atox Por isso quem deseja investir em FII deve se sentir confortável com a % que possui na carteira. Existe o risco que você comentou e por isso FII é um investimento a ser bem analisado. Mas temos sempre que avaliar a % de RF, FII e ações deixa confortável. Cada um deve avaliar a sua tolerância. A vantagem do FII é a possibilidade de ter multi imóveis e multi inquilinos de forma a reduzir o risco de vacância grave.

Várias exclentes respostas. Só quero acrescentar uns detalhes. O fluxo financeiro de um FII não é tão estável como inicialmente se imagina. Há variação de receitas Alguns fundos têm dezenas de inquilinos. Todo mês tem algum inquilino entrando, saindo, renovando contrato por valor maior ou menor que o anterior, atrasando pagamento, etc.. Outro exemplo: nem todo contrato de aluguel é um valor fixo mensal. O FIIP, por exemplo, tem um imóvel onde o aluguel é anual. RBRD e MAXR também. Também é comum alguns contratos terem parte de seu valor baseado no faturamento do inquilino. Isso é muito comum em lojas de shopping: um valor fixo mensal + um percentual sobre as vendas do mês. Simultaneamente, as despesas também variam Se uma parte do imóvel está vazia, as despesas relativas a ele (principalmente IPTU e condomínio) devem ser pagas pelo proprietário. Nesse caso, o fundo. Pela lei dos contratos de locação, algumas obras são de responsabilidade do inquilino, mas outras são do propietário. Ou seja, são gastos para o fundo. etc etc etc Muitas vezes, o mercado já está vendo essas coisas acontecerem e tenta se antecipar aos aumentos ou reduções de receita oriundas dessas questões rotineiras. De qualquer forma, não é nada que preocupe o pequeno investidor amador. Afinal, o preço de compra não importa.